融創(chuàng)中國收入減少主要由于物業(yè)銷售收入下降所致，上半年公司合同銷售金額235.5億元。

01

中報(bào)業(yè)績

8月26日，融創(chuàng)中國（01918.HK）公布2025年中期業(yè)績，公司上半年收入199.9億元，同比減少41.7%；歸母凈虧損128.1億元，較去年同期減少約14.4%。

中期業(yè)績公告

公告顯示，融創(chuàng)中國收入減少，主要由于物業(yè)銷售收入下降所致，上半年公司合同銷售金額235.5億元。

截至6月30日，融創(chuàng)中國連同其合營公司及聯(lián)營公司的總土地儲(chǔ)備約為1.24億平方米，其中未售土地儲(chǔ)備約為0.92億平方米。

融創(chuàng)中國表示，集團(tuán)積極與其他貸款人磋商借貸展期事宜，已達(dá)成貸款展期約365.8億元。

此外，融創(chuàng)中國約1808.7億元的借貸由集團(tuán)資產(chǎn)做抵押，集團(tuán)正積極與其他現(xiàn)有貸款人進(jìn)行討論，以延期、再融資或重組集團(tuán)的借貸，且在集團(tuán)產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流之前不要求立即還款。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前融創(chuàng)中國存續(xù)美元債24只，存續(xù)規(guī)模149.24億美元。

未來償債現(xiàn)金流

2023年11月，融創(chuàng)中國完成境外債重組，不過由于市場(chǎng)復(fù)蘇并沒有達(dá)到預(yù)期的水準(zhǔn)，所以僅一年后，孫宏斌就不得不啟動(dòng)二次重組。近日，融創(chuàng)中國啟動(dòng)95.5億美元債務(wù)重組，發(fā)行可轉(zhuǎn)債并推股權(quán)穩(wěn)定計(jì)劃。今年1月25日，融創(chuàng)完成了總規(guī)模154億元的境內(nèi)債重組，成為行業(yè)第一家完成境內(nèi)公司債券整體重組的房企。融創(chuàng)中國表示，公司將繼續(xù)堅(jiān)定長期信心，全力以赴完成交付任務(wù)和境內(nèi)外公開市場(chǎng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解。

02

財(cái)務(wù)分析

據(jù)官網(wǎng)介紹，融創(chuàng)中國成立于2003年，以地產(chǎn)核心為主業(yè)，圍繞“地產(chǎn)+”全面布局，下設(shè)地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)等六大戰(zhàn)略板塊。

融創(chuàng)中國是融創(chuàng)集團(tuán)的控股股東，融創(chuàng)集團(tuán)是其在境內(nèi)最主要的投融資主體。

融創(chuàng)中國官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，此前孫宏斌通過海外信托層層持股，控制融創(chuàng)中國43.69%的股權(quán)，為公司實(shí)際控制人。

美元債重組后，孫宏斌的股權(quán)被稀釋。

截至2025年中，融創(chuàng)中國總資產(chǎn)為8508.18億元，總負(fù)債8059.42億元，凈資產(chǎn)448.76億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)94.73%。

近兩年，由于業(yè)績連續(xù)巨虧，融創(chuàng)中國的凈資產(chǎn)大幅減少，公司財(cái)務(wù)杠桿水平維持 高位。

財(cái)務(wù)杠桿水平

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)中國主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債的94%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

截至同報(bào)告期，融創(chuàng)中國流動(dòng)負(fù)債有7590.48億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有2170.97億元。

相較于短債規(guī)模，融創(chuàng)中國的流動(dòng)性依舊緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有44.04億元，較2024年末進(jìn)一步下降，并且其中大部分現(xiàn)金位于在項(xiàng)目層面，無法隨時(shí)用于償還母公司的債務(wù)。

此外，融創(chuàng)中國還有468.94億元非流動(dòng)負(fù)債，主要為長期借款，其長期有息負(fù)債合計(jì)377.24億元。

整體來看，融創(chuàng)中國的剛性債務(wù)總規(guī)模有2548.21億元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為32%。

近年來，融創(chuàng)中國的有息負(fù)債構(gòu)成由長期轉(zhuǎn)為短期化，公司流動(dòng)性壓力上升。

在融資渠道方面，身為上市公司，除了股權(quán)融資，融創(chuàng)中國還通過借貸、股權(quán)、債權(quán)以及信托等方式融資。

從現(xiàn)金流看，2020年以來，融創(chuàng)中國的籌資性現(xiàn)金流凈額均為凈流出狀態(tài)，公司面臨一定再融資壓力。

總得來看，盡管融創(chuàng)中國實(shí)施了多項(xiàng)降本增效措施，但受限于銷售沒有起色，及融資渠道尚未完全打開，公司現(xiàn)金流并未得到明顯改善，償債能力也難言提高。

03

債務(wù)重組

2023年11月20日，融創(chuàng)中國公告稱，公司境外債務(wù)重組各項(xiàng)條件已獲滿足，并于當(dāng)日正式生效。

伴隨融創(chuàng)中國重組生效，債權(quán)人約百億美元的現(xiàn)有債務(wù)，將被置換為新票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券、融創(chuàng)服務(wù)的股票，分別對(duì)價(jià)57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。

從2022年5月首次違約到債務(wù)重組成功，融創(chuàng)用了500余天。

今年8月，融創(chuàng)中國公告稱，持有現(xiàn)有債務(wù)未償還本金總額約75%的同意債權(quán)人已加入重組支持協(xié)議。

已加入重組支持協(xié)議的同意債權(quán)人已承諾采取一切必要的行動(dòng)，其中包括在計(jì)劃會(huì)議上就其于記錄日期持有的所有現(xiàn)有債務(wù)的未償還本金總額投票贊成計(jì)劃。

重組范圍包括公司發(fā)行或擔(dān)保的境外債務(wù)，截至2025年6月30日的估計(jì)債務(wù)求償額合計(jì)約為95.52億美元，需要經(jīng)過計(jì)劃管理人審核及確定。

境內(nèi)債方面，2023年1月融創(chuàng)中國160億的境內(nèi)債務(wù)已經(jīng)完成展期。

今年初，融創(chuàng)中國公布了境內(nèi)債二次重組方案，提出了“削債、轉(zhuǎn)股、展期、降息”四種方式。若該方案得以實(shí)施，削債比例將超過50%。

值得注意的是，這是出險(xiǎn)房企中首次提出削債的境內(nèi)債重組方案。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，融創(chuàng)的這一舉措可能會(huì)對(duì)后續(xù)出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組思路產(chǎn)生重大影響，促使處于展期階段的房企效仿，從而引發(fā)新一輪境內(nèi)債重組談判潮。