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轉(zhuǎn)自：大碗Pro

作者：拓海

現(xiàn)在全國好些個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都開始“打折式招商”了！

01

全國各地出現(xiàn)“零租金”產(chǎn)業(yè)園

最近半年內(nèi)，一場“零租金”產(chǎn)業(yè)園風(fēng)暴席卷全國各地。各地地方國資紛紛拿出鎮(zhèn)宅之寶一般的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，向特定科技企業(yè)敞開大門，免租期短的兩三年，長的能干到五年。

當(dāng)然，不同城市政策不盡相同：

• 像北京的“中關(guān)村AI北緯社區(qū)”，對新注冊的AI企業(yè)給予“兩免三減半”支持，對高校成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，免租期可長達(dá)3年；

• 像廣州的開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)一次性統(tǒng)籌調(diào)配了15萬㎡的國企產(chǎn)業(yè)空間試點(diǎn)“零租金”，符合條件的企業(yè)可享受2-3年的租金全免；

• 像上海臨港最近推出的“超級個(gè)體288行動”，首期啟動10萬㎡創(chuàng)業(yè)空間，3年零租金，屆滿遞延2年租金減半；詳見《》

• 像深圳市國資委統(tǒng)籌了10萬㎡的市屬園區(qū)，為經(jīng)過遴選的科創(chuàng)型小微企業(yè)提供最長2年的免租紅利；

• 像杭州推出“潤苗計(jì)劃”，拿出不少于20萬㎡的國有園區(qū)資源，給遴選出的優(yōu)質(zhì)初創(chuàng)企業(yè)最長5年的零租金創(chuàng)業(yè)空間；

• 像成都的天府新區(qū)，劃出5萬㎡園區(qū)實(shí)施“階梯式租金減免”，采用首年全免、次年減半的模式全力招商；

• 像蘇州的高鐵新城，早在今年上半年就宣布，將拿10萬㎡出來，為年輕創(chuàng)客團(tuán)隊(duì)提供最高200㎡的“零租金”空間…

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眼前這么一出，別說交租金的沒想到，收租金的也沒想到。

但是！如果僅僅認(rèn)為這些個(gè)“零租金招商”，單純?yōu)榱藵q房租，那屬實(shí)格局有點(diǎn)兒小了。

不知道大伙兒發(fā)現(xiàn)了沒？“零租金”的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，幾乎齊刷刷是由地方國資主導(dǎo)的。

這個(gè)道理也不難理解，地方國資背景產(chǎn)業(yè)園區(qū)有地方資源和背書。在客觀上為短期收益折損提供安全墊，為的就是換取更加長線意義上的產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略，本質(zhì)上是以時(shí)間換空間的長期主義實(shí)踐。

從當(dāng)下的客觀情況看，民營房企開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)當(dāng)然也知道這么玩符合長遠(yuǎn)利益；但奈何家底比不上國資背景企業(yè)，哪怕是想用時(shí)間換空間，也沒有那么多騰挪的主動權(quán)。

除此之外，地方國資背景主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，還有可能和其它部門打配合，通過招商、創(chuàng)投層面的激勵(lì)資金，增強(qiáng)園區(qū)招商的吸引力。

四舍五入，相當(dāng)于地方國資讓渡了一部分資源，轉(zhuǎn)而成為科創(chuàng)企業(yè)的戰(zhàn)略伙伴。

面對這些優(yōu)勢，民營資本主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)是血招兒沒有；能搭上國資的順風(fēng)車，眼瞅著國資那口大鍋灑湯剌水來上兩口，已經(jīng)使了大勁了。

02

租金大減免的背后

今天這番景象的背后，是供需關(guān)系、財(cái)政現(xiàn)狀、招商模式轉(zhuǎn)向、地緣博弈等眾多方面合力促成的結(jié)果。

首先，產(chǎn)業(yè)園區(qū)供求現(xiàn)狀，是導(dǎo)致園區(qū)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變的最直接推動力。

2025年，全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)總建筑規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到62億㎡，即人均辦公空間約4.7㎡。舉個(gè)例子，你的工位有沒有4.7㎡大，沒有的算拖后腿。

更加值得注意的是，目前全國范圍內(nèi)處于閑置狀態(tài)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間大約是20億㎡。拿62億㎡總量一除，空置率約32.258%，而國際上公認(rèn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率警戒線是30%，超了一丟丟。

分城市能級來說，一線城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率在13-18%左右，部分新興領(lǐng)域供不應(yīng)求，但傳統(tǒng)行業(yè)領(lǐng)域存在明顯過剩；二線城市工業(yè)廠房空置率約30%，研發(fā)辦公類載體空置率約45%，結(jié)構(gòu)性現(xiàn)狀與一線城市差不了多少。

而且，產(chǎn)業(yè)園區(qū)去化空置率還不像住宅去庫存一樣，超標(biāo)一點(diǎn)給個(gè)折扣、砸倆金蛋咬咬牙就過去了；它能否去化空置率的關(guān)鍵，在于需求能不能放量、信貸能不能擴(kuò)張，這兩項(xiàng)都滿足了，市場主體對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求才能上去。

專業(yè)機(jī)構(gòu)測算，目前全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)供應(yīng)規(guī)模，每年在1.2-1.5億㎡之間。

在這種情況下，一定是卯足了勁激發(fā)企業(yè)端的需求，才能實(shí)現(xiàn)降低空置率、抹平新增供應(yīng)的目標(biāo)。

其次，近年來土地財(cái)政端的變化，讓地方政府的手頭吃緊。

截至2024年底，全國土地出讓金收入約48699億，同比下降16%，與2021年的歷史高點(diǎn)相比基本算腰斬。今年1-7月，國有土地使用權(quán)出讓收入16950億，同比下降4.6%。

盡管跌幅有所收窄，但財(cái)政端要的總量終究是沒上去啊。這對于一二線城市動不動70-140%的土地財(cái)政依賴而言，肉疼得都飛邊子了。

而當(dāng)前的土拍市場主打一個(gè)“縮量提質(zhì)”——即使是不少一線城市和強(qiáng)二線城市核心板塊土拍溢價(jià)率拉得再高，奈何總量上不去，錢沒花著啊。

到了這一步，對于地方來說，短期內(nèi)最為務(wù)實(shí)的回血思路只能是“向存量要效益”。

要盤活閑置資產(chǎn)，當(dāng)然得首先向量大管飽、開發(fā)潛力大的閑置商業(yè)地產(chǎn)下手。而且，這類存量資產(chǎn)還有個(gè)好處，只要能盤活，不但租金收益能賺一份錢，產(chǎn)業(yè)帶來的利稅收入也是一份錢。

第三，招商政策轉(zhuǎn)向，為地方園區(qū)運(yùn)營模式變化提供了依據(jù)。

近年來，高層出臺了兩份重磅反內(nèi)卷文件，一個(gè)是《公平競爭審查條例》，另一個(gè)是《全國統(tǒng)一大市場》。其中最直接的影響就是，嚴(yán)格規(guī)范甚至叫停了土地優(yōu)惠、稅收返還和財(cái)政補(bǔ)貼的簡單粗暴打法。

在新政策的規(guī)范之下，地方政府想的頭一件事就得是“合法招商、合規(guī)促銷、合理放量”。

最為切實(shí)可行的方法就是地方這一關(guān)要首先轉(zhuǎn)變角色認(rèn)知，變“坐地收租”為“合作伙伴”；通過讓渡一部分短期收益，為企業(yè)經(jīng)營減輕負(fù)擔(dān)，換取日后利稅上繳和穩(wěn)就業(yè)等長線目標(biāo)。

如此一來，不僅地方和企業(yè)能直接收益，老百姓也能跟著收獲實(shí)實(shí)在在的好處。何樂而不為？

最后，在產(chǎn)業(yè)面加大力度持續(xù)發(fā)力，也是城市競爭的需要。

優(yōu)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商政策，本質(zhì)上就是搶奪優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)以及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的先發(fā)契機(jī)。

這個(gè)先發(fā)契機(jī)既包含符合下一階段產(chǎn)業(yè)升級方向的產(chǎn)業(yè)門類，也包括相關(guān)門類的頭部企業(yè)。越是技術(shù)門檻高、資金密集型產(chǎn)業(yè)，頭部企業(yè)與非頭部企業(yè)的話語權(quán)完全不可同日而語。說句不好聽的大實(shí)話，基本上是種“老大吃肉，老幺喝湯”的局面。

因此，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型方向的行業(yè)特點(diǎn)和市場主體分布特征共同決定了——

一旦有一座核心城市這么干，其它存在某種競爭關(guān)系的城市很容易有樣學(xué)樣。

尤其是這一趟買賣還直接關(guān)乎地方KPI，那個(gè)積極性，你琢磨？

03

怎樣用好“零租金”政策？

零租金的產(chǎn)業(yè)園區(qū)雖然量大管飽，但也絕對不是啥行業(yè)進(jìn)來都能享受紅利的。

需要強(qiáng)調(diào)，享受紅利≠薅羊毛，前者是實(shí)打?qū)嵉碾p向正反饋，而后者通常是一方得到實(shí)惠，跟有沒有下文關(guān)系不大。

很顯然，許多頭部城市花這么大力氣去干新型招商引資，為的絕對不是被薅羊毛。

大致梳理了一下，真正能享受到這些紅利的行業(yè)其實(shí)就是以下幾類：

• 高新技術(shù)企業(yè)；

• 專精特新“小巨人”、制造業(yè)單項(xiàng)冠軍；

• 獨(dú)角獸、瞪羚企業(yè)；

• 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽的優(yōu)勝者；

• 行業(yè)領(lǐng)軍人才團(tuán)隊(duì)。

至于個(gè)中緣由，其實(shí)六個(gè)字就能概括——反內(nèi)卷，促轉(zhuǎn)型！

但是有一說一，這里面有兩個(gè)問題需要格外注意：

首先，產(chǎn)業(yè)端務(wù)必去同質(zhì)化、防止出現(xiàn)新的內(nèi)卷。

最要不得的一類情況是啥呢？招商手冊拿過來，抻開了，10個(gè)園區(qū)恨不得有9個(gè)半寫的都是“新能源”、“人工智能”、“智能制造”、“生物醫(yī)藥”…咱不說你干的買賣到底是不是名副其實(shí)，市場有沒有那么大容量也是個(gè)問題。

一旦突破了市場飽和度，那很容易重復(fù)當(dāng)年的電商產(chǎn)業(yè)園變淘寶博主工作室、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園變奶茶店和劇本殺…如果把關(guān)不到位，所有園區(qū)都沖著少數(shù)幾個(gè)熱門賽道用“零租金”當(dāng)招牌搶企業(yè)，那最后結(jié)局到底是招商，還是“招傷”，就很值得商榷了。

那么破局點(diǎn)應(yīng)該是啥呢？

水平有限，能力一般，在我看來，就應(yīng)該是基于城市的產(chǎn)業(yè)底色和資源稟賦，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競爭和深度綁定。

舉個(gè)最廣為人知的例子——合肥，大伙兒都知道，一項(xiàng)喜歡“整把大的”。當(dāng)年人家就靠著“以投代招”的模式，精準(zhǔn)下注蔚來、長鑫存儲，賭的就是整個(gè)新能源和半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈。

它如果有一天開整“零租金園區(qū)”，大概率會圍繞著這些已經(jīng)形成的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，去吸引上下游的單項(xiàng)冠軍，從而形成“技術(shù)護(hù)城河”——譬如說，動力電池材料、特種芯片設(shè)計(jì)、高端設(shè)備零部件制造，都屬于這類。

相比之下，一窩蜂去強(qiáng)AI大模型公司，對于合肥來說性價(jià)比就得三思了。

所以，所謂的“零租金”，不應(yīng)該是撒胡椒面，而應(yīng)該是充當(dāng)精準(zhǔn)的“產(chǎn)業(yè)誘餌”，與其雨露均沾，倒不如優(yōu)先完成核心生態(tài)，形成特色優(yōu)勢。這是保證空置率不反彈、產(chǎn)業(yè)園不虎頭蛇尾的關(guān)鍵一步。

其二，如何確保招商引資過程的公平性和有效性。

更具體一點(diǎn)說，如何確保公平？如何考核園區(qū)真正引進(jìn)的是優(yōu)質(zhì)企業(yè)而不是為了騙補(bǔ)貼？企業(yè)免租期過后如何留存？這是優(yōu)先級最高、執(zhí)行難度最大的一關(guān)。

不為別的，“零租金”這塊肥肉實(shí)在太香。真正要徹底排除在外的應(yīng)該是那些滿腦子只想著空手套白狼的“政策套利者”。要把真忽悠和真科創(chuàng)區(qū)分開，光看PPT、聽幾段吹牛逼肯定不好使。

對企業(yè)規(guī)模、研發(fā)投入占比、專利數(shù)量、團(tuán)隊(duì)背景、知識產(chǎn)權(quán)等等這些硬指標(biāo)的考核必須到位。

從管理的角度上看，不妨效仿一下杭州經(jīng)驗(yàn)：有事你找我，沒事我消失。

在防止白嫖租金或騙補(bǔ)方面，需要引入系統(tǒng)化的考核。其中最直接的就是引入動態(tài)考核機(jī)制。

譬如說，我給你3年甚至5年免租期，你每年要達(dá)到什么指標(biāo)——營收有沒有具體要求？融資額占多少權(quán)重？專利申報(bào)數(shù)有沒有增長？有沒有真真正正帶動本地就業(yè)？

這相當(dāng)于把“事前篩選”的壓力，部分轉(zhuǎn)移到了“事中管理”上面。而這，恰恰是招商來的企業(yè)得以長期留存的關(guān)鍵。

所以說，江湖上傳聞的“零租金”，其實(shí)只是下了個(gè)鉤子，真正的硬功夫其實(shí)是在免租之外。

文章來源：大碗Pro（作者 | 拓海）

責(zé)任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨

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為方便閱讀，成書采用正16開尺寸，空心脊的裝幀方式，四色全彩印刷。內(nèi)文用紙優(yōu)良，且空心脊的裝幀方式使書可以攤平，利于跨頁圖的閱讀；封面則采用優(yōu)美的藝術(shù)紙。全書雖厚，但由于用紙考究，重量很輕，便于攜帶。書的整體設(shè)計(jì)簡潔大氣，是一本精致易讀的好書。

書名：《城市更新：上海的實(shí)踐與創(chuàng)新》

定價(jià)：168.00元

書號：ISBN 978-7-5765-1676-0

出版：同濟(jì)大學(xué)出版社

出版時(shí)間：2025年7月

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