南站3.8萬、河西南3.8萬、江北3.88萬、仙林湖3.8萬、燕子磯3.66萬、城北5.63萬……注意，是起拍總價。

銳評君注意到，南京一大波靠近地鐵、租金不錯的公寓，集中現(xiàn)身阿里資產(chǎn)法拍網(wǎng)，不乏證大喜瑪拉雅中心、升龍匯金中心、萬達(dá)茂等曾經(jīng)的熱門項目。

曾經(jīng)賣105萬的公寓，如今僅3.8萬起拍？是真的低總價，還是另有“套路”？可以撿漏嗎？跟著銳評君來看看具體情況。

南京南站證大喜瑪拉雅

證大喜瑪拉雅有2套公寓房源待開拍，起拍價3.8萬-3.88萬，建筑面積約47.34-50.06㎡不等。

以起拍總價3.8萬的這套公寓為例，保證金為30000元，加價幅度為3000元，目前0人報名、175人設(shè)置提醒、981次圍觀。

詳情頁顯示，該套房源建面約50.06㎡，原價約105萬，為一居一廳一衛(wèi)，性質(zhì)為辦公，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全，可干凈交付。

從圖片上看，該套房源作為公寓出租，目前正是出租狀態(tài)，競買人可自由選擇自住或投資。

我們知道，南站附近聚集了證大、萬科、金輪等眾多公寓項目。租客選擇眾多，會綜合對比位置、面積等信息。

位置上看，都薈天地城距離地鐵口步行約300米、證大喜瑪拉雅中心距離地鐵口步行約800米、金輪星立方距離地鐵口步行約1公里，證大喜瑪拉雅中心的優(yōu)勢一般。

公寓投資主要看收益，證大喜瑪拉雅中心租金收益如何？

來自鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)，建面約30-60㎡的公寓租金，集中在2200-2500元/月，因朝向、裝修而有所不同。

對比租金2100-3500元/月的都薈天地城，稍有遜色。

而在前兩年，證大喜瑪拉雅中心一套建面約40㎡的中等戶型，能租到3500元/月，甚至是3800元/月。如今租金水平直線下降，想要投資的買家，建議謹(jǐn)慎。

河西南升龍匯金中心

該套公寓位于升龍匯金中心2棟，可通燃?xì)?，臨近小米、阿里巴巴江蘇總部等，周邊有地鐵S3號線、7號線、河西有軌電車，交通條件便利。

房源面積約49.47㎡，位于14樓（總樓層48樓），起拍總價不到5.7萬，朝向西南，為精裝修。目前正在出租中，租客于9月9日到期，過戶三日內(nèi)清場交付。

從照片來看，房屋內(nèi)部整潔，維護(hù)狀況良好。

看市場租金水平，基本相當(dāng)?shù)拿娣e段，租金約2700-3200元/月，還是很可觀的。

升龍匯金中心另外一套即將開拍的公寓，建面約54.98㎡，起拍總價3.8萬。

該套房源明確不接受銀行貸款，僅限全款支付人員，辦理房屋所有權(quán)證所產(chǎn)生的全部稅、費按法律規(guī)定買賣雙方各自承擔(dān)，所涉及的欠繳水、電、氣、物管費等費用均由委托人結(jié)清交付。

江北龍湖天曜星座

龍湖天曜星座城位于江北雨山路，臨近地鐵10號線、龍湖雨山天街，交通、商業(yè)等條件便利。該套公寓建面約47.32㎡，精裝修，未出租，內(nèi)部裝修良好。

龍湖天曜星座的賣點為平層雙鑰匙，共打造3棟公寓，總層高10層，戶型建面只有約47㎡一種，層高約2.95米、開間約6米，毛坯交付，買房人可根據(jù)自身需求設(shè)計為大套間或雙間。

2021年年底首開時，總價最低賣到59萬；2022年開始，案場不間斷推出特價房源，最低總價降至47萬。

鏈家網(wǎng)顯示，建面約47㎡雙鑰匙戶型中的單間普遍掛牌租金在1300-1500元/月，整套租金約2100-2400元/月。按照最低約47萬的總價計算，不計算裝修、利息等成本，年租金回報率5-6%。

仙林湖萬達(dá)茂

原價47萬+購入的公寓，如今起拍價3.8萬。萬達(dá)茂的這套公寓面積約37.63㎡，精裝修，未出租。

臨近雙地鐵（4號線和2號線）、坐享大商場（萬達(dá)茂商場）的萬達(dá)茂公寓，也曾經(jīng)是南京樓市的搶手貨。

2016年6月，萬達(dá)茂首開，喊出“公寓只需40萬起”，建面約30-50㎡的平層戶型，算下來單價約1.3萬/㎡起。2019年，萬達(dá)茂以約1.6萬/㎡的均價收官，建面約30㎡戶型，總價約48萬。

此外，燕子磯招商1872公寓3.66萬起拍、城北翠屏水晶廣場有公寓5.63萬起拍、燕子磯電建海賦尚城精裝loft5.88萬起拍……一眾低總價公寓，“誘惑力”十足。

問題來了，這些低總價起拍的公寓，普通人能撿到漏嗎？答案未必，翻一翻此前的成交記錄：

證大喜瑪拉雅中心，今天剛成交的法拍公寓，建面約51.69㎡，起拍價5.66萬，經(jīng)過68輪競價，最終以約43.67萬成交，成交單價約8405元/㎡。

小紅書有業(yè)主自賣，建面約60㎡的精裝公寓，總價約50萬就能入手，對比下來這套，法拍房的價格優(yōu)勢并不明顯。

升龍匯金中心，起拍價5.66萬，僅首輪就加價到30多萬，最終成交價近53.67萬。

龍湖天曜星座，1元起拍的公寓，建面約47.15㎡，加價至57.8萬成交。

仙林湖萬達(dá)茂，一套建面約30.6㎡的小戶型，起拍價2.8萬，最終成交價18.4萬。

不得不說，為了吸引購房者的目光，南京法拍房可謂使出了渾身解數(shù)——“1元起拍”、超低總價起拍等，花樣層出不窮。

然而，于購房人而言，法拍房“水”很深，出手務(wù)必謹(jǐn)慎。畢竟，“天下沒有免費的午餐”，低起價的背后可能隱藏著不少風(fēng)險和門檻。

再進(jìn)一步問：那些起拍價看起來“正常”的法拍公寓，到底能不能買？

銳評君建議，在入手之前一定要綜合考慮多方面因素。盡量選擇由品牌房企開發(fā)、地理位置優(yōu)越、交通便利、配套齊全、品質(zhì)過硬的公寓產(chǎn)品。不論是投資還是自住，這些關(guān)鍵指標(biāo)都不能忽略。

同時，也要清醒認(rèn)識到這類房產(chǎn)通常存在交易稅費高、流動性較差等不足，不能僅因為價格便宜就沖動出手。

另外，對于法拍公寓，要特別留意是否存在長期租約、是否欠繳物業(yè)費、水電費等具體情況。建議在出手前充分了解相關(guān)信息，避免日后產(chǎn)生不必要的麻煩或損失。

總而言之，既然看中公寓低總價、小面積、易于出租的優(yōu)點，也要坦然接受它轉(zhuǎn)手成本高、市場流動性相對較弱等缺點。理性判斷，謹(jǐn)慎決策才是關(guān)鍵。