8月25日中午，上海市六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，宣布自翌日起實施一系列樓市新政。

核心措施包括：符合條件家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)，商業(yè)貸款利率不再區(qū)分首套和二套，公積金政策大幅優(yōu)化。

此前北京已發(fā)布類似的“五環(huán)外不限購”政策，上海緊跟步伐。

然而這套被市場期待已久的組合拳，卻可能因力度不足而難以產(chǎn)生實質(zhì)性影響。

其實有一種思考是:

上海外環(huán)外限購全面放開，表面是刺激樓市，實則為數(shù)年前高位接盤的購房者鋪設(shè)安全墊。

這不是一場救市行動，而是一次針對特定群體的救援計劃。

2021年的上海樓市，還沉浸在打新的狂熱中。

那時，外環(huán)外的一個新盤開盤，排隊認籌的隊伍能繞樓盤三圈。

購房者們懷揣著“買到就是賺到”的信念，擠進了限售五年的牢籠。

誰曾想到，五年限售期還未到，市場已經(jīng)天翻地覆。

2026年，這批房源將如“解禁股”般涌入市場，而此刻的松綁政策，恰似在為這場即將到來的洪流修筑導(dǎo)流渠。

2021年的上海樓市，正處于一輪空前的熱潮中。

新房市場實行積分制，購房者需要比拼社保年限、婚姻狀況、購房記錄等多個指標(biāo)，才能獲得一張“打新”入場券。

當(dāng)時的市場邏輯很簡單：

外環(huán)外的新房價格倒掛，買到就能賺到。一套新房比周邊二手房便宜幾十萬甚至上百萬，這種套利空間吸引了大量投資客和剛需客戶。

為此，上海出臺了嚴(yán)格的限售政策：

2021年后購買的新房，取得產(chǎn)證后五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

這一政策本意是打擊投機炒作，卻意外地將一大批購房者鎖在了市場高點。

細數(shù)2021年的上海新房供應(yīng)，會發(fā)現(xiàn)一個明顯的特征：

優(yōu)質(zhì)地塊稀缺，外環(huán)外成為主戰(zhàn)場。當(dāng)年上海新房供應(yīng)量中，外環(huán)外占比超過七成，這些區(qū)域被業(yè)內(nèi)戲稱為“滬C”區(qū)域。

從臨港新城到嘉定新城，從松江到奉賢，一大批新上海人和投資客在這些區(qū)域上車。

他們中的許多人，拿著計算器仔細算過賬：

雖然地段偏遠，但價格倒掛帶來的套利空間，足以彌補通勤和配套的不足。

然而，人算不如天算。

隨著市場整體下行，這些區(qū)域的房價跌幅最為明顯。

曾經(jīng)的價格倒掛逐漸消失，取而代之的是掛牌量激增和成交周期拉長。

2026年，這批限售房源將迎來解禁。

按照2021年的成交數(shù)據(jù)估算，外環(huán)外次新房源的解禁規(guī)模將達到數(shù)萬套。

這個數(shù)字對于當(dāng)前脆弱的二手房市場來說，無疑是一個巨大的壓力測試。

解禁股上市對股價的影響，取決于基本面和消息面。

如今樓市的基本面是：

就業(yè)市場承壓，收入預(yù)期不穩(wěn)，居民杠桿率高企。

消息面則是：

其他金融資產(chǎn)的吸引力正在超越房地產(chǎn)。

在這種情況下，解禁潮很可能引發(fā)價格踩踏。

特別是那些杠桿率較高的購房者，面臨還款壓力和市場下行的雙重擠壓，很可能選擇降價出售以回籠資金。

在這場即將到來的解禁潮中，有兩類群體尤其值得關(guān)注。

一是高杠桿的“剛需”群體。

他們大多是新上海人，掏空六個錢包湊齊首付，背上了三十年的房貸。面對收入不穩(wěn)定和生活成本上升，有些人已經(jīng)在凈消耗存款來維持月供。

二是投資失敗的“套利者”。

他們原本想通過打新賺取差價，卻遭遇市場轉(zhuǎn)折。如今不僅無利可圖，還可能面臨本金虧損。這些人往往更加理性，也更急于止損。

對于第一類群體，政策需要給予更多的關(guān)注和支持。

他們是真的“困局中人”，需要一條退路。

理解了上述背景，再回頭看上海的樓市新政，就能明白其真實意圖：

不是為了刺激房價上漲，而是為了提高流動性。

外環(huán)外全面放開限購，意味著更多人有資格在這個區(qū)域購房。

這實際上是在為即將到來的解禁潮準(zhǔn)備接盤力量。

公積金政策優(yōu)化、貸款利率下降，則是降低購房門檻，讓更多人能夠得著這些房源。

這不是在創(chuàng)造新的需求，而是在激活潛在的需求。

政策的精明之處在于：它沒有試圖扭轉(zhuǎn)市場趨勢，而是在順應(yīng)趨勢的同時，為最困難的群體提供一條出路。

解禁潮的到來不可避免，價格調(diào)整也在所難免。

但政策的干預(yù)，可能會讓這個過程更加平穩(wěn)，避免出現(xiàn)斷崖式下跌。

對于即將解禁的房主來說，現(xiàn)在可能需要開始思考幾個問題：

是繼續(xù)持有還是出售套現(xiàn)？

如果出售，什么樣的價格能夠接受？

是否有其他融資渠道緩解壓力？

對于潛在購房者來說，則面臨不同的考量：

是現(xiàn)在入手還是等待解禁潮？

選擇新房還是次新房？

更看重價格還是品質(zhì)？

市場將在這個過程中重新尋找平衡點。

不同地段、不同品質(zhì)的房源，將出現(xiàn)更加明顯的分化。

我的老朋友申公豹就是21年購房的參與者，今天電話閑聊跟我說：

當(dāng)時擠破頭想要打新，現(xiàn)在想想真是后悔。

如果再選一次，我可能會更謹慎一些。

但歷史沒有如果。

2021年的購房決定，是基于當(dāng)時的認知和市場環(huán)境做出的。

沒有人能準(zhǔn)確預(yù)測未來，這也是市場的殘酷之處。

上海樓市新政的價值，不在于它能創(chuàng)造多少新需求，而在于它為困局中的人提供了一條相對體面的退路。

這或許就是政策最人性化的一面：

承認市場的不可抗力，同時給人們自救的機會。

房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷深刻的轉(zhuǎn)型，從增量時代進入存量時代，從投資屬性回歸居住屬性。

這個過程會有陣痛，但也孕育著新的機會。

對于真正需要住房的人來說，市場調(diào)整期或許正是淘房的好時機。

只是需要記住：

房子的價值，終將回歸到它所能提供的生活品質(zhì)本身。