大家?guī)?025年北京新房的第13篇推送

懷柔住宅，急需迭代。

今年1月到7月，懷柔新房住宅成交266套，成交面積3.3萬平，成交均價3.13萬/平，成交金額10.32億元，這樣的成績背后，懷柔老城和懷柔科學(xué)城兩個板塊貢獻(xiàn)率能達(dá)到90%。

懷柔1-7月新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

懷柔兩個新房主力區(qū)，老城核心區(qū)一直是懷柔房價的天花板。

而在今年5月之前，懷柔老城的核心區(qū)，已經(jīng)有長達(dá)6年的宅地供應(yīng)空窗期。也就是說，懷柔老城現(xiàn)在的在售的新房項(xiàng)目，已經(jīng)是6年前的存量新房項(xiàng)目，在產(chǎn)品更新?lián)Q代這么快的當(dāng)下，懷柔的新房卻仍停留在第三代住宅。

但今年5月北京建工在懷柔核心區(qū)成功拿地，3個月的時間，一直在醞釀一場關(guān)于“懷柔好房子”的深刻變革。

北京建工懷柔地塊具體位置

北京建工將其命名為嘉棠澐璽，它打破了懷柔人對“主城住宅”的傳統(tǒng)認(rèn)知。它不是簡單意義上的新房項(xiàng)目，而是一次產(chǎn)品力的全面躍升。

可以說，嘉棠澐璽的出現(xiàn)，懷柔人民也終于能吃點(diǎn)好的了！

公區(qū)配置叫板市區(qū)豪宅

比升級更難得的，是顛覆。

首先，嘉棠澐璽的地塊素質(zhì)，本身就是“優(yōu)中選優(yōu)”，1.61萬平的占地面積、1.35的容積率、36米的控高，各項(xiàng)數(shù)據(jù)放在市區(qū)都是會被開發(fā)商搶破頭的存在。

嘉棠澐璽地塊數(shù)據(jù)

尤其是1.35的容積率，更是懷柔主城區(qū)20年以來住宅用地的最低值，主城核心區(qū)出現(xiàn)這樣的優(yōu)質(zhì)地塊，非常難得。

優(yōu)質(zhì)的地塊數(shù)據(jù)，再加上北京建工的實(shí)力，讓北京建工對嘉棠澐璽的打造，完全跳脫了懷柔市場以往的營造邏輯。

首先，懷柔新房市場目前不被重視的大門、園林和會所，嘉棠澐璽可以說是按照市區(qū)豪宅項(xiàng)目在打造。

就比如，嘉棠澐璽的社區(qū)大門，以寶格麗酒店為靈感，5.65米挑檐穹頂搭配48米寬城市界面，鋪裝則選用天然淺灰色石材。

北京建工嘉棠澐璽大門效果圖

這不僅僅是一扇門，更像是一種身份認(rèn)同的符號。

還有歸家動線方面，項(xiàng)目則用心設(shè)計成一場"五重禮序"的奢旅體驗(yàn)。從酒店式社區(qū)大堂到風(fēng)雨連廊，從隱奢單元入戶廳到精裝電梯廳，每一處細(xì)節(jié)都在傳遞著"儀式感"的價值。

北京建工嘉棠澐璽單元入戶門效果圖

特別值得一提的是，嘉棠澐璽還將打造一處約350平的會所。包哥打聽到了一些基本上確定的消息，會所設(shè)計將打破傳統(tǒng)社區(qū)功能單一的局限，讓不同年齡段的業(yè)主都能找到屬于自己的社交場域。

再比如園林設(shè)計方面，以"七境森幕"為概念，將整個社區(qū)打造成一個立體的詩意棲居地。中央水系倒映天光云影，風(fēng)雨連廊串聯(lián)各功能空間，旱溪、花階、臺地草坪等元素的運(yùn)用，讓業(yè)主在社區(qū)內(nèi)就能享受到度假般的松弛感。

北京建工嘉棠澐璽園林設(shè)計圖

北京建工還在嘉棠澐璽的樓棟排布與外立面設(shè)計方面，狠下猛料，立志將其打造成代表懷柔的劃時代人居作品。

樓棟排布方面，嘉棠澐璽規(guī)劃了7棟6-10層洋房，采用圍合錯落式布局，形成舒緩的天際線韻律。

北京建工嘉棠澐璽樓棟效果圖

這種排布方式不僅保證了每棟建筑的最佳采光，更將中央園林景觀最大化地呈現(xiàn)給每一戶業(yè)主，實(shí)現(xiàn)了"戶戶有景，窗窗見綠"的視覺體驗(yàn)。

外立面設(shè)計方面，同樣堪稱項(xiàng)目的建筑美學(xué)巔峰。由HZS匯張思執(zhí)筆的設(shè)計團(tuán)隊(duì)，以阿布扎比天空之塔和紐約626大樓為靈感范本，采用"鋁板+鏡面玻璃”的頂級材質(zhì)，組合成經(jīng)典的外立面。

北京建工嘉棠澐璽外立面效果圖

在包哥看來，外立面的點(diǎn)睛之筆是"郎窯紅"的元素設(shè)計。這種“紅”元素是設(shè)計師溯源1300℃烈火淬煉的郎窯紅釉色，萃取紅螺寺千年文化意象，在建筑每層橫向腰線處嵌入。

這不僅是色彩的運(yùn)用，更是文化的傳承。

北京建工嘉棠澐璽外外立面細(xì)節(jié)效果圖

還有，嘉棠澐璽在建筑細(xì)節(jié)方面，也處處體現(xiàn)匠心。三段式典雅比例復(fù)刻古典建筑骨架，五開間形態(tài)賦予建筑莊重的儀式感。

此外，建筑單體轉(zhuǎn)角的弧形倒角呈現(xiàn)出柔和舒緩的曲線美學(xué)，而欄柵鏤空處植入的"方勝紋"元素，更在暗藏吉祥寓意，讓建筑成為可觸摸、可感知的文化載體。

北京建工嘉棠澐璽六大精工細(xì)節(jié)

從社區(qū)的大門，到樓棟的建筑細(xì)節(jié)，北京建工仿佛都在用真金白銀的用心投入，告訴懷柔人民：

住在這里的人，追求的不僅是居住，更是一種生活方式的升級。

“負(fù)公攤”重塑居住價值

比模仿更難得的，是超越。

如果說公區(qū)配置是項(xiàng)目的“面子”，那么戶型設(shè)計就是真正的“里子”。北京建工嘉棠澐璽在室內(nèi)空間的打造方面，已經(jīng)不是按照“好房子”要求在模仿，而是很多方面已經(jīng)超越了“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。

嘉棠澐璽的戶型最大的亮點(diǎn)在于“負(fù)公攤”設(shè)計，通過南向雙陽臺（功能陽臺+景觀花池）、北向設(shè)備平臺、端戶側(cè)邊飄窗等創(chuàng)新設(shè)計，實(shí)現(xiàn)了使用面積超過建筑面積的產(chǎn)品奇跡。

北京建工嘉棠澐璽戶型效果圖

這意味著，同樣的建筑面積，嘉棠澐璽的實(shí)際使用空間比傳統(tǒng)住宅多出10%以上。

全產(chǎn)品幾乎全部“負(fù)公攤”，不僅在懷柔，甚至全北京，都是傲視群雄般的存在。

再加上，北京目前對于好房子使用面積的最大值已經(jīng)開始收緊，要求不高于建筑面積的10%，以100平米為例，未來套內(nèi)最大使用面積的上限是90平米，而嘉棠澐璽可以說是懷柔新房“孤品”。

再看嘉棠澐璽僅有224套79平—136平的戶型產(chǎn)品，每個戶型都有其獨(dú)特的設(shè)計亮點(diǎn)。

其中，最小的79平戶型，是放眼北京新房市場上都難得的南北通透、全明格局的戶型產(chǎn)品。

北京建工嘉棠澐璽79平3居戶型圖

這個79平戶型，南向面寬達(dá)到7米，其中主臥面寬達(dá)到3.3米，陽臺外還有長約6.5米的花池，北向臥室可以合二為一，也可以設(shè)計生兒童房和書房。

還有，這個不到80平的戶型，還設(shè)計了獨(dú)立的家政間，衛(wèi)生間都是三分離。

85平3居戶型，因?yàn)槭沁厬簦蛷d設(shè)計了270度轉(zhuǎn)角落地窗，還有客餐區(qū)雙飄窗設(shè)計。

此外，進(jìn)門處左邊設(shè)計了玄關(guān)收納，右手邊則是步入式家政間，花池的長度也達(dá)到約7米。

北京建工嘉棠澐璽85平3居戶型圖

還有90平3居戶型，則將衛(wèi)生間升級成兩個，主臥擁有自己的獨(dú)立衛(wèi)生間，而且進(jìn)門處的玄關(guān)收納一直延伸到餐廳一側(cè)，收納功能也變得更強(qiáng)。

北京建工嘉棠澐璽90平3居邊戶戶型圖

而從97平產(chǎn)品開始，嘉棠澐璽所有戶型產(chǎn)品，都設(shè)計成南向3面寬。

97平邊戶型的南向面寬正好是9.7米，面寬3.2米還可以連接花池陽臺，而且主臥梳妝臺的位置還有明窗，增加了自然采光。

北京建工嘉棠澐璽97平3居邊戶戶型圖

118平4居邊戶型，經(jīng)典的四葉草格局，南向面寬達(dá)到11米。

而且這個戶型，進(jìn)門是巨大的800庫家政間，主臥南向面寬達(dá)到4米，還是270度轉(zhuǎn)角落地窗設(shè)計，堪稱奢闊，這個戶型已經(jīng)接近于市面上現(xiàn)在建面140平的產(chǎn)品了。

北京建工嘉棠澐璽118平4居戶型圖

最后，嘉棠澐璽136平4居樓王邊戶型，則采用了南向雙套房設(shè)計，既保證了主臥的私密性，又為老人或客人提供了舒適的居住空間。

北京建工嘉棠澐璽136平4居戶型圖

嘉棠澐璽除了全部戶型產(chǎn)品“負(fù)公攤”的超高使用率優(yōu)勢外，超3米層高也成為全系標(biāo)配，再配合所有戶型都擁有的一步式花池陽臺，在懷柔新房市場上，直接封神。

最后，嘉棠澐璽精裝標(biāo)準(zhǔn)同樣可圈可點(diǎn)。國際一線品牌的廚衛(wèi)設(shè)備、全屋智能控制系統(tǒng)、七維收納系統(tǒng)的植入，讓精裝不再是簡單的“硬裝完成”，而是真正意義上的“生活解決方案”。

嘉棠澐璽的戶型設(shè)計，真正做到了“空間為人服務(wù)”，而不是“人將就空間”。

核心區(qū)占據(jù)天時地利

比中心更核心的，是中心之心。

懷柔的府前街，是懷柔的核心。古話有說，先有府前街，后有懷柔城。這里不僅是懷柔政務(wù)決策的核心地帶，更是城市文脈的起源。對于懷柔人而言，府前街不僅僅是一條街道，更是一種文化認(rèn)同的坐標(biāo)。

而嘉棠澐璽的位置，就在府前街的核心位置，已經(jīng)占據(jù)不可復(fù)制的地段資源，這也就意味著，項(xiàng)目在懷柔享有得天獨(dú)厚的醇熟配套資源。

北京建工嘉棠澐璽區(qū)位圖

交通上，嘉棠澐璽享有“三橫四縱三軌道”的立體交通網(wǎng)絡(luò)。府前街直通政務(wù)核心，興懷大街貫穿萬達(dá)、大世界兩大商圈，迎賓路直達(dá)京沈高鐵懷柔南站。京密高速10分鐘接入京承高速，30分鐘覆蓋望京、首都機(jī)場，45分鐘通達(dá)中關(guān)村、國貿(mào)。

此外，項(xiàng)目方圓1公里覆蓋全齡段教育資源。懷柔鎮(zhèn)幼兒園、懷柔五幼、中關(guān)村三小懷柔學(xué)校、懷柔三小、懷柔五中、懷柔一中等優(yōu)質(zhì)名校，構(gòu)筑12年教育鏈。

而商業(yè)方面，項(xiàng)目西側(cè)700米即達(dá)萬達(dá)廣場與京北大世界。不同于郊區(qū)項(xiàng)目常有的“配套滯后”問題，作為懷柔核心，這里的商業(yè)氛圍已經(jīng)成熟運(yùn)營多年，真正實(shí)現(xiàn)了“出則繁華，入則寧靜”的生活狀態(tài)。

醫(yī)療上，5-10分鐘路程有北京懷柔醫(yī)院（三甲）、中醫(yī)醫(yī)院、婦幼保健院。中西醫(yī)結(jié)合+婦幼醫(yī)療，提供全年齡段健康保障。

北京建工嘉棠澐璽衛(wèi)星圖

包哥著重想提一下生態(tài)方面，懷柔作為北京城市后花園，森林覆蓋77.57%。項(xiàng)目西鄰懷柔水庫，東靠懷柔城市森林公園，5分鐘可達(dá)1300畝城市森林公園。雁棲湖、慕田峪長城、黃花城水長城等多處自然景觀，環(huán)繞周邊。

尤其是京郊主要水利工程之一的懷柔水庫，蓄水面積12平方公里，總庫容超1億立方米。除了供水作用外，懷柔水庫的環(huán)境和風(fēng)景也是一絕，環(huán)湖東路的騎行，簡直不要太爽。

最后在價格方面，作為懷柔主城首個“好房子”項(xiàng)目，作為懷柔主城首個“第四代住宅”，嘉棠澐璽享受政策紅利，產(chǎn)品力碾壓同級，成為懷柔新房扛把子，單純同區(qū)比價格，幾乎沒有可比性。

但是，嘉棠澐璽單價4W+的價格，相比市區(qū)10萬+豪宅，它的價值顯然尚未完全釋放。

嘉棠澐璽的價值不在于告訴人們府前街有多好，而在于它的極致產(chǎn)品力，讓府前街的價值得到了當(dāng)代性的表達(dá)。

綜上，在懷柔這樣一個本地客戶占主導(dǎo)的市場，嘉棠澐璽沒有一味強(qiáng)調(diào)地段情懷，而是用實(shí)打?qū)嵉漠a(chǎn)品配置說話。

從社區(qū)大門到戶型細(xì)節(jié)，從園林設(shè)計到精裝標(biāo)準(zhǔn)，每一個環(huán)節(jié)都在向市場傳遞一個明確信號：懷柔人值得更好的房子。

據(jù)項(xiàng)目透露，自嘉棠澐璽城市展廳開放以來，日均到訪量持續(xù)領(lǐng)跑區(qū)域市場，其中95%為懷柔本地改善客戶。

而嘉棠澐璽樣板間即將開放，屆時這個懷柔首個第四代住宅、首個“好房子”項(xiàng)目，將會露出真容。

北京建工嘉棠澐璽的224套房子，很可能成為懷柔樓市的一個分水嶺。

以上。

個人觀點(diǎn) 僅供參考