每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

人紅是非多。土拍地塊，也是如此。

兩個(gè)多月來(lái)，北京一個(gè)“王炸”地塊調(diào)規(guī)，惹得群眾意見很大。

8月18日，朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮0627地塊規(guī)劃實(shí)施方案的反饋意見出來(lái)了，30天內(nèi)、多達(dá)614條，涉及到樓間距、用地性質(zhì)、配建等多項(xiàng)問題。

這個(gè)紀(jì)錄的保持者，是來(lái)自豐臺(tái)區(qū)的金茂璞逸豐宜，7個(gè)工作日、689份意見。

只不過，兩者性質(zhì)有所差異，6027地塊是規(guī)劃調(diào)整，而璞逸豐宜是報(bào)規(guī)圖公示。

但，它們有一個(gè)共性，大多數(shù)反饋意見是隔壁鄰居所貢獻(xiàn)的。

6027地塊的西北面和東北面，分別是安馨家園和中建玖合府。一個(gè)452戶、2019年交付；一個(gè)412戶、2025年交付。

對(duì)于6027地塊的到來(lái)，這兩個(gè)小區(qū)的老業(yè)主內(nèi)心是忐忑的，一是擔(dān)心影響隱私，二是擔(dān)心房子被遮擋。

隨著反饋意見的公布，6027地塊自身的硬傷進(jìn)一步暴露出來(lái)，有心拿地的開發(fā)商，更要仔細(xì)掂量掂量了。(詳見《北京明星地塊，有點(diǎn)尷尬》）

土地變性與減負(fù)

在7月30日，0627地塊已經(jīng)進(jìn)入北京第六輪供地清單，確定了用地規(guī)模1.94公頃、規(guī)劃地上建面5.04萬(wàn)平米，容積率2.6。

這個(gè)指標(biāo)，是調(diào)規(guī)而來(lái)的。

從6月18日公示的0627地塊規(guī)劃實(shí)施方案看，它被調(diào)規(guī)了，除了占地1.94萬(wàn)平米不變，至少有五大變化：

1、編號(hào)變了：從“0210-627地塊”，變成“0215-0627地塊”；

2、性質(zhì)變了：從“F1住宅混合公建用地”，變成了“二類城鎮(zhèn)住宅用地”；

3、規(guī)模變了：從5.93萬(wàn)平方米，減少到了5.04萬(wàn)平方米；

4、有增有減：原規(guī)劃住宅4.08萬(wàn)平米 ，商業(yè)0.95萬(wàn)平米 ，養(yǎng)老設(shè)施0.8萬(wàn)平米（建成后無(wú)償移交）。

現(xiàn)規(guī)劃是，住宅增加2000平米至4.28萬(wàn)平米 ，商業(yè)減少2000平米至0.75萬(wàn)平米——另有0.55萬(wàn)平米地下商業(yè)，養(yǎng)老設(shè)施取消；

5、容積率降了：從3.0下降至2.6。

這些變化，可以歸結(jié)為一個(gè)詞：減負(fù)，為房企拿地減負(fù)。（詳見《北京土拍調(diào)規(guī)，透出一絲隱憂》）

自揭兩個(gè)短處

為什么要這樣調(diào)規(guī)呢？答案就在那份反饋意見里。

1、有關(guān)土地變性問題

0627地塊的用地規(guī)劃性質(zhì)，從原住宅混合公建用地（F1），明確為二類城鎮(zhèn)住宅用地（070102）。

它依據(jù)的是2025年的新用地分類標(biāo)準(zhǔn)，F(xiàn)類全部被取消了。原規(guī)定，F(xiàn)1住宅為主占70%，公建占30%。

為什么商業(yè)要從原來(lái)的0.95萬(wàn)平米，縮減為0.75萬(wàn)平米呢？

按照《北京市建設(shè)用地功能混合使用指導(dǎo)意見（試行）》規(guī)定，兼容功能的總地上建筑規(guī)模，不超過地上總建筑規(guī)模的15%。

6027地塊規(guī)劃地上建面為5.04萬(wàn)平米，按照兼容功能占比上限15%計(jì)算，它的商業(yè)建面在0.75萬(wàn)平米以內(nèi)。

2、有關(guān)養(yǎng)老設(shè)施取消問題

0627地塊調(diào)規(guī)，最大的動(dòng)作是，直接砍掉了0.8萬(wàn)平米養(yǎng)老設(shè)施，將重新?lián)裰凡季帧?/p>

理由有兩個(gè)：1）項(xiàng)目用地面積較小、用地朝向不佳；2）地鐵振動(dòng)對(duì)養(yǎng)老設(shè)施的影響以及養(yǎng)老與居住人群的流線干擾。

它自曝了該地塊的兩大硬傷。地塊朝向偏東南45%，浪費(fèi)占地面積、樓棟不好排。

此外，地鐵震動(dòng)太大，對(duì)養(yǎng)老設(shè)施有影響，難道對(duì)正常居住生活沒影響嗎？

強(qiáng)排方案預(yù)測(cè)

在調(diào)規(guī)方案里，0627地塊的備注里有三條內(nèi)容：

1、不僅地上有0.74萬(wàn)平米商業(yè)，地下也應(yīng)建0.55萬(wàn)平米，且應(yīng)結(jié)合軌道站點(diǎn)設(shè)置；

2、地塊地下空間應(yīng)與17號(hào)線和10號(hào)線連接；

3、地鐵10號(hào)線A出口和17號(hào)線風(fēng)亭須改造，與項(xiàng)目結(jié)合建設(shè)。

這就是臨地鐵太近的幸福的煩惱。

根據(jù)高德地圖，花姐做了一張6027地塊地下鐵結(jié)構(gòu)圖，發(fā)現(xiàn)17號(hào)線太陽(yáng)宮站，有超過50%空間位于6027地下，且B站口直接在地塊的地上。

它不僅擠壓了6027地塊的地下空間，也占據(jù)了地上空間。

此外，6027地塊的西北和東北為已建成的安馨家園和中建玖合府，不能遮擋它們的正常采光。

這意味著，要做好6027地塊的強(qiáng)排，必須考慮三大問題：1、解決遮擋老社區(qū)問題；2、商業(yè)與地鐵連通的問題；3、防震防噪音問題。

反饋意見里顯示，擬布局小規(guī)模精品商業(yè)?；ń憬ㄗh，它將地上2層、地下2層設(shè)置成商業(yè)街，不僅可以擋社區(qū)噪音，還可以把地鐵A口和G口與商業(yè)連接，有人氣。

一些開發(fā)商雄心勃勃想去拿地，但做了強(qiáng)排方案之后，還是主動(dòng)放棄了，樓棟不好排。

花姐試著為6027地塊做了一個(gè)強(qiáng)排方案，僅供參考：

規(guī)劃五棟樓，11F一棟1單元、15F兩棟各1個(gè)單元、20F兩棟3個(gè)單元，戶型約為130平米、150平米、200平米三種。