今年北京新房市場(chǎng)的頂流，通州說(shuō)第一，沒(méi)人敢稱(chēng)第二。

年初招商云璟攬閱首開(kāi)就幾乎賣(mài)光，創(chuàng)下年度銷(xiāo)售神話(huà)；緊接著一路之隔的強(qiáng)力家具地塊，被中鐵建以21.94%的溢價(jià)率搶下，這熱度僅次于海淀朱房和樹(shù)村兩個(gè)黃金地塊，想想都知道有多搶手。

后來(lái)八里橋的朝棠攬閱更絕，69平硬生生擠出個(gè)小三居，直接在京樓圈炸了鍋；再到如今被稱(chēng)為通州“湯臣一品”的中建運(yùn)河玖院，憑實(shí)力封神——說(shuō)真的，通州樓市這陣仗，好些年沒(méi)見(jiàn)過(guò)了。

一、“雙限” 解綁后，通州終于不用裝死了

通州現(xiàn)在的這把熱勁兒，得從去年930新政說(shuō)起。

之前的通州限購(gòu)，簡(jiǎn)直嚴(yán)的沒(méi)天理。非京籍想在這兒買(mǎi)房，不僅得有連續(xù)五年的北京社保，還得加上連續(xù)三年的通州社保；就算是京籍但沒(méi)通州戶(hù)口，也得把勞動(dòng)關(guān)系放通州才能買(mǎi)。

這種政策下，多少人想買(mǎi)都買(mǎi)不了？通州的新房和二手房流通被卡得死死的，房?jī)r(jià)更是一路陰跌，有的到現(xiàn)在都沒(méi)緩過(guò)勁兒來(lái)。

直到去年930新政，卡了九年的“通州雙限”終于松綁了，通州才算喘過(guò)氣來(lái)，土地供應(yīng)也跟著爆發(fā)。

最明顯的是，放開(kāi)限購(gòu)后，通州供的地比以前強(qiáng)太多了。

往年那些地，不是在宋莊就是在梨園、環(huán)球度假區(qū)，雖說(shuō)名義上也算通州城市副中心，但位置是真不怎么樣。

咱說(shuō)句實(shí)在的，那“宋莊”都快到河北了，真正通州本地的客戶(hù)是很看不上那地方的。

但這兩年再看，通州供的地都集中在老城核心區(qū)和運(yùn)河商務(wù)區(qū)，這才是通州真正的核心地段。

老城核心區(qū)西邊挨著朝陽(yáng)，東邊到五河交匯，聚集了通州傳統(tǒng)的主要配套，像潞河中學(xué)、通州萬(wàn)達(dá)、首都醫(yī)科大這些，是通州發(fā)展最早、人氣最旺的地方。

運(yùn)河商務(wù)區(qū)，號(hào)稱(chēng) “通州版 CBD”，2019 年北京市政府東遷就到了這兒，所以政務(wù)氛圍特別濃，城市界面干凈，住在這兒的人素質(zhì)也普遍較高。

二、火起來(lái)的通州，剛好撞上 “好房子” 風(fēng)口

今年通州爆火的項(xiàng)目不少，但最讓人記住的還得是八里橋的 “朝棠攬閱”。

這個(gè)項(xiàng)目能出圈，很大一個(gè)原因就是69平做了小三居，再次刷新了北京樓市三居面積的底線(xiàn)，也標(biāo)志著通州正式進(jìn)入 “好房子” 時(shí)代。

“好房子” 最大的好處，就是能通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)甚至花池這些地方，提高得房率，一般比之前的項(xiàng)目得房率高10%左右。

這意味著什么？同樣一套500萬(wàn)的房子，因?yàn)榈梅柯矢吡耍?gòu)房者相當(dāng)于多賺了50萬(wàn)，性?xún)r(jià)比一下就出來(lái)了。

所以朝棠攬閱入市后賣(mài)得一直很火，7月20日開(kāi)盤(pán)，才一個(gè)月就網(wǎng)簽了225套，網(wǎng)簽價(jià)5.8萬(wàn) / 平，一期現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)得七七八八了，正在加推二期。

汲取一期熱銷(xiāo)的經(jīng)驗(yàn)，二期主打還是100平左右的三居小戶(hù)型，走的是控總價(jià)路線(xiàn)，特別適合朝陽(yáng)東部的剛需一族上車(chē)。

另一個(gè)爆火的項(xiàng)目是中建運(yùn)河玖院，被叫做通州的 “湯臣一品”，地塊位置自然沒(méi)話(huà)說(shuō)，南邊挨著北運(yùn)河，東邊就是北京市政府，北邊還有亞洲最大的TOD綜合體。

當(dāng)然，這個(gè)項(xiàng)目的得房率也很逆天。為了最大程度利用河景資源，南邊臨河的地塊，直接做了270度轉(zhuǎn)角大露臺(tái)，這部分面積還不算在房本里，等于白給的，不花錢(qián)。

高樓層俯瞰運(yùn)河河景，周?chē)€有不少公園，居住體驗(yàn)可想而知。

不過(guò)這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格也稍高，臨河地塊單價(jià)可能超過(guò)7萬(wàn)，更適合不缺錢(qián)但看重品質(zhì)的高凈值客戶(hù)。

當(dāng)然項(xiàng)目也有不臨河的地塊，性?xún)r(jià)比就高多了，單價(jià)5萬(wàn)出頭，是通州老城區(qū)改善住房的首選。

三、現(xiàn)在該不該入手通州？聽(tīng)句實(shí)在話(huà)

受大環(huán)境影響，現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都不算景氣。

但對(duì)真正的剛需來(lái)說(shuō)，這未嘗不是個(gè)好機(jī)會(huì)。市場(chǎng)好的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商拿不到現(xiàn)在這么核心的地塊，得房率、裝修標(biāo)準(zhǔn)這些也不會(huì)卷得這么厲害。

所以綜合來(lái)看，剛需現(xiàn)在上車(chē)很合適。畢竟是自住，房子漲了跌了跟你關(guān)系不大，當(dāng)下解決居住需求才是最重要的。

不過(guò)現(xiàn)在在通州買(mǎi)房也有講究，一定要優(yōu)先選運(yùn)河商務(wù)區(qū)、老城核心區(qū)、老城區(qū)這些核心板塊，保值增值能力更強(qiáng)。

另一方面，如果不是資金實(shí)在緊張，真不建議買(mǎi)二手房。

這一輪通州新房扎堆入市，這些好房子位置好、得房率高，對(duì)二手房來(lái)說(shuō)就是降維打擊，二手房除了降價(jià)根本撐不住，甚至很多次新小區(qū)的跌幅都超乎想象。

當(dāng)然，如果實(shí)在沒(méi)辦法只能選二手房，也一定要優(yōu)先選像通州富力金禧花園這種有學(xué)區(qū)、有配套、品質(zhì)還不錯(cuò)的次新房，保值能力更強(qiáng)。

最后說(shuō)一句，在通州買(mǎi)房，盡量往地鐵線(xiàn)邊上靠。

通州雖然因?yàn)槭姓w入，帶來(lái)了不少人口、辦公資源，交通、醫(yī)療、教育配套也跟著發(fā)展，基建各方面都不錯(cuò)，但通州本身沒(méi)什么強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)。

目前很多通州人就業(yè)，還是得靠東城、西城、朝陽(yáng)、海淀，通州本地的職住平衡還差得遠(yuǎn)。

所以買(mǎi)房時(shí)，盡量沿著地鐵線(xiàn)，以后房子想出手，也會(huì)相對(duì)容易。