01

房?jī)r(jià)反彈了？

股市牛了，樓市也出現(xiàn)新動(dòng)態(tài)。

最近的深圳樓市，在整體平穩(wěn)的表象下，彌漫著一種“反?！钡臍庀ⅰ?/p>

市場(chǎng)的分化信號(hào)，率先從二手房市場(chǎng)傳來(lái)。

數(shù)據(jù)顯示，深圳調(diào)漲的二手房源成交占比，已連續(xù)5周穩(wěn)定在25%左右。

8月份，報(bào)價(jià)上漲的片區(qū)比7月增加了13個(gè)，一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)曾經(jīng)的“降價(jià)急售”正在被“惜售反價(jià)”取代。（數(shù)據(jù)來(lái)源：樂(lè)有家）

更值得關(guān)注的是，在這部分業(yè)主漲價(jià)的同時(shí)，二手房成交量反而上漲。

從7月28號(hào)開(kāi)始，深圳二手房成交周錄得量實(shí)現(xiàn)了連續(xù)三周的增長(zhǎng)。難道說(shuō)，在這些核心區(qū)域，市場(chǎng)已經(jīng)慢慢從“買(mǎi)方市場(chǎng)”倒向“賣(mài)方市場(chǎng)”？（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)）

這種信心上的變化，也體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上。

前海地塊拍出8.4萬(wàn)/㎡的樓面價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)86.1%；寶中地塊拍出86.4億元的總價(jià)，創(chuàng)下今年總價(jià)最高紀(jì)錄，溢價(jià)率超35%。

自今年以來(lái)，深圳共出讓9宗宅地，平均溢價(jià)率約34%，遠(yuǎn)超去年24%的溢價(jià)率。

開(kāi)發(fā)商們用真金白銀下注，補(bǔ)倉(cāng)核心地段?！懊娣邸眱r(jià)格的上漲，也預(yù)示著未來(lái)“面包”的價(jià)格不會(huì)便宜。

新房市場(chǎng)同樣不甘示弱。

有消息稱(chēng)，光明鳳凰城的熱銷(xiāo)紅盤(pán)——中建·觀玥，即將加推的1棟新品，吹風(fēng)價(jià)至少4.2萬(wàn)/㎡，而上一次開(kāi)盤(pán)成交價(jià)約3.93萬(wàn)元/㎡！

漲價(jià)的信號(hào)，從新房、二手房、土地市場(chǎng)三個(gè)維度同時(shí)傳來(lái)。

最重要的問(wèn)題是：誰(shuí)給他們漲價(jià)的底氣？

02

漲價(jià)的底氣

這股底氣，首先來(lái)自于高層的政策信號(hào)。

就在A股高歌猛進(jìn)的時(shí)候，國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議立刻重提：“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”。

這說(shuō)明樓市不是被拋棄了，而是被放在了和股市同等重要的位置上。

國(guó)家深知，單靠股市的“財(cái)富效應(yīng)”，孤掌難鳴。中國(guó)家庭的資產(chǎn)負(fù)債表，壓艙石終究是房子。如果樓市不穩(wěn)，股市創(chuàng)造再多的富貴也會(huì)被資產(chǎn)縮水的焦慮所抵消，消費(fèi)這駕馬車(chē)就永遠(yuǎn)無(wú)法真正啟動(dòng)。

只有“股樓聯(lián)動(dòng)”，才能打贏這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)保衛(wèi)戰(zhàn)。

其次，經(jīng)過(guò)幾年深度調(diào)整，一線城市核心資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)極為夯實(shí)了。

最直觀的數(shù)據(jù)就是租金回報(bào)率。截至今年6月，一線城市平均租金回報(bào)率已升至1.93%，超過(guò)了30年期國(guó)債約1.86%的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益，而國(guó)有大行一年期定存利率已普遍低于1%。

這意味著，把錢(qián)換成優(yōu)質(zhì)物業(yè)，要比存在銀行更劃算。

尤其在一個(gè)錢(qián)正在變得越來(lái)越“毛”的時(shí)代，美聯(lián)儲(chǔ)降息的靴子即將落地，中國(guó)貨幣政策的空間徹底打開(kāi)，一個(gè)“大放水，大通脹”的時(shí)代就在眼前。

最后，一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)能否真正上漲，最終取決于其自身的人口、經(jīng)濟(jì)和供需關(guān)系。

這是房?jī)r(jià)上漲最根本的“底層邏輯”。

還是以深圳光明鳳凰城為例，你會(huì)發(fā)現(xiàn)片區(qū)兌現(xiàn)速度要比房?jī)r(jià)上漲速度快得多。

備受關(guān)注的地鐵13號(hào)線，其一期南段（深圳灣口岸-高新中）已于2024年底通車(chē)。而真正打通光明任督二脈的一期北段（高新中-上屋）及二期北延，根據(jù)官方工程進(jìn)度及相關(guān)公告，均有望在2025年內(nèi)開(kāi)通。

港鐵深圳官網(wǎng)公布《13號(hào)線通勤班車(chē)（含司機(jī)）服務(wù)(2025年-2026年）詢(xún)價(jià)公告》

片區(qū)內(nèi)本就擁有光明區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、南方科技大學(xué)附屬光明鳳凰學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)府。由深圳實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)這塊金字招牌加持的深圳實(shí)驗(yàn)光明科林學(xué)校，將于2025年9月1日正式開(kāi)學(xué)。

示意圖

鳳凰城商圈匯集了藍(lán)鯨世界、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、N次方公園三大商業(yè)體，總體量超20萬(wàn)平方米，品牌超450個(gè)。

其中藍(lán)鯨世界在全市中小型商業(yè)綜合體人氣排名中位列第一。僅今年上半年，三大商場(chǎng)就引入了70個(gè)新品牌，其中不乏深圳乃至光明首店。（數(shù)據(jù)來(lái)源：贏商網(wǎng)）

實(shí)拍圖

與鳳凰城地鐵站一路之隔的光明文化藝術(shù)中心，是斬獲中國(guó)建筑行業(yè)工程質(zhì)量最高榮譽(yù)“魯班獎(jiǎng)”的文化地標(biāo)，每年近百場(chǎng)高端演出讓文藝生活成為日常。

周末，距離核心區(qū)僅一公里的虹橋公園，更是成為露營(yíng)、徒步的網(wǎng)紅打卡地。

實(shí)拍圖

所有配套的兌現(xiàn)，最終都反映在區(qū)域發(fā)展的核心數(shù)據(jù)上：

經(jīng)濟(jì)增速：根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，2024年光明區(qū)GDP增速達(dá)8.6%（除深汕合作區(qū)外），位居全市第二。

人口增長(zhǎng)：過(guò)去五年常住人口增幅達(dá)85.4%，全市第一，且勞動(dòng)年齡人口占比高達(dá)83.48%，是深圳最年輕的城區(qū)。

供需逆轉(zhuǎn)：曾經(jīng)的新房供應(yīng)大戶(hù)，今年上半年新房成交量位列全市前列，按上半年的去化速度計(jì)算，目前光明新房庫(kù)存的去化周期僅約4.5個(gè)月，創(chuàng)下歷史新低。

根據(jù)最新的土地規(guī)劃，鳳凰城的核心區(qū)已無(wú)新增住宅用地，在售樓盤(pán)基本清盤(pán)。現(xiàn)在想在鳳凰城買(mǎi)到好地段、好樓層、好戶(hù)型的新房，真的要等，要搶了。

基于以上分析，就不難理解中建·觀玥加推的1棟為什么會(huì)漲價(jià)了。

03

鳳凰城的稀缺入場(chǎng)券

在鳳凰城核心區(qū)“斷供”，新房“賣(mài)一套少一套”的背景下，每一個(gè)新入市的項(xiàng)目都值得關(guān)注。

而中建·觀玥，恰好就是那個(gè)把區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值和品牌價(jià)值集于一身的“硬核”選項(xiàng)。

它不是某個(gè)單一維度突出，而是構(gòu)建了四道堅(jiān)固的“護(hù)城河”，讓它的價(jià)值變得極為扎實(shí)和清晰。

第一道，是“央企品牌”帶來(lái)的安全感

在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，購(gòu)房者最擔(dān)心的就是交付風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商的背景，是資產(chǎn)安全的第一道防線。

中建·觀玥的底氣，源自其強(qiáng)大的央企背景。項(xiàng)目由中國(guó)建筑旗下中建八局的全資子公司——上海中建東孚投資發(fā)展有限公司傾力打造。

作為2024年《財(cái)富》世界500強(qiáng)排名第14位的企業(yè)，中國(guó)建筑的實(shí)力早已無(wú)需贅言。中建八局的標(biāo)桿作品如深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)T3航站樓、深圳大運(yùn)中心、深圳寶安體育場(chǎng)、上海迪士尼等，一座座城市封面級(jí)作品，本身就是品質(zhì)和實(shí)力的代名詞。

有如此雄厚的實(shí)力背書(shū)，選擇中建·觀玥，就是選擇了一份資產(chǎn)的安全感與未來(lái)的品質(zhì)保障。

效果圖

第二道，是“13號(hào)線地鐵口”帶來(lái)的通勤價(jià)值

項(xiàng)目距離在建的13號(hào)線德雅路站D口直線距離僅約100米，是真正意義上的地鐵口物業(yè)。這意味著未來(lái)從業(yè)主踏出家門(mén)到進(jìn)入地鐵站，可能只需要幾分鐘。

對(duì)于在南山科技園、后海總部基地工作的精英人群來(lái)說(shuō)，這條“黃金科創(chuàng)線”能帶來(lái)的，是每天多半小時(shí)的睡眠，是風(fēng)雨無(wú)阻的從容，更是資產(chǎn)價(jià)值的長(zhǎng)期支撐。

示意圖

第三道，是“深實(shí)驗(yàn)”帶來(lái)的成長(zhǎng)價(jià)值

對(duì)于深圳的家庭來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)學(xué)位是硬通貨。項(xiàng)目一路之隔就是在建的深圳實(shí)驗(yàn)光明科林學(xué)校（九年一貫制），將于今年9月開(kāi)學(xué)。

“深圳實(shí)驗(yàn)”這塊金字招牌的含金量無(wú)需多言。這不僅關(guān)乎孩子的成長(zhǎng)，更直接決定了房產(chǎn)在未來(lái)二手市場(chǎng)的流通性和議價(jià)能力。

效果圖

第四道，是“新規(guī)戶(hù)型”帶來(lái)的空間價(jià)值

這是觀玥區(qū)別于片區(qū)內(nèi)二手房的“代際優(yōu)勢(shì)”。作為2024年深圳建筑“新規(guī)”后首批入市的項(xiàng)目，它的部分戶(hù)型使用率可以做到超100%。

建面約80㎡做到三房?jī)尚l(wèi)：用過(guò)去兩房的面積，實(shí)現(xiàn)了三代同堂的居住功能。

對(duì)于初次置業(yè)的年輕家庭，可以用更低成本實(shí)現(xiàn)一步到位。夫妻有主臥套間，孩子有獨(dú)立的兒童房，還有一個(gè)房間可以留給偶爾來(lái)訪的父母，或者作為丈夫的書(shū)房、妻子的瑜伽室。早晚高峰，兩個(gè)衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)也避免了家人排隊(duì)的尷尬。

建面約89㎡做到三房?jī)尚l(wèi)（豎廳&橫廳可選）：這個(gè)面積段，觀玥給出了兩種截然不同的生活場(chǎng)景。

經(jīng)典的豎廳戶(hù)型，動(dòng)靜分區(qū)明確，保證了臥室區(qū)域的私密性，適合注重家庭成員間獨(dú)立空間的客戶(hù)。

而創(chuàng)新的橫廳戶(hù)型，擁有超大的采光面和更開(kāi)闊的公共活動(dòng)空間，客廳、餐廳、陽(yáng)臺(tái)連成一體，非常適合喜歡社交、聚會(huì)，或者希望孩子有更寬敞玩樂(lè)區(qū)的家庭。

建面約107㎡做到四房?jī)尚l(wèi)：這是二胎家庭或需要居家辦公人士的“終極解決方案”。

四個(gè)獨(dú)立的房間賦予了生活極大的靈活性：可以是“主臥+兩個(gè)兒童房+老人房”的配置，也可以是“主臥+兒童房+書(shū)房+多功能室”的組合。它確保了家庭在未來(lái)5-10年的成長(zhǎng)周期中，無(wú)論家庭成員或生活方式如何變化，都無(wú)需再為空間而煩惱。

為什么觀玥敢于釋放漲價(jià)的預(yù)期？因?yàn)樗凶銐虻牡讱狻?/p>

我們不需要看遠(yuǎn)，就看旁邊的華潤(rùn)潤(rùn)暉府，同為一線品牌開(kāi)發(fā)商，其同梯隊(duì)的二手房掛牌價(jià)已經(jīng)在4.6萬(wàn)/㎡以上。

如果再把目光放到周邊更廣的范圍，那些非“新規(guī)”產(chǎn)品的二手房?jī)r(jià)格更有參考性：龍光玖龍臺(tái)二期在5.8-6.3萬(wàn)/㎡，深房傳麒山東區(qū)約6.37萬(wàn)/㎡，中海寰宇時(shí)代約4.71萬(wàn)/㎡。

對(duì)比之下，一個(gè)由央企傾力打造、占據(jù)地鐵口和深實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)雙重優(yōu)勢(shì)、并擁有“新規(guī)”高贈(zèng)送戶(hù)型的全新盤(pán)，其內(nèi)在價(jià)值本身就應(yīng)該高于這些二手房。

因此，中建觀玥即將加推的1棟新品，即便價(jià)格不低于4.2萬(wàn)/㎡，甚至達(dá)到4.5萬(wàn)/㎡，也不算漲價(jià)，而是價(jià)值的合理回歸。

鳳凰城正在用肉眼可見(jiàn)的配套兌現(xiàn)，迅速填平價(jià)格與價(jià)值之間的“洼地”。中建·觀玥加推的新品，或許就是低門(mén)檻的上車(chē)機(jī)會(huì)。