前陣子，樂(lè)有家研究中心公布了深圳7月份的二手成交價(jià)格數(shù)據(jù)。

二手房成交均價(jià)再度跌破6萬(wàn)，跌至5.93萬(wàn)元/㎡。

和2024年7月的5.92萬(wàn)/㎡基本持平。

如果不看中間的價(jià)格波動(dòng)，似乎是止跌企穩(wěn)了。

但實(shí)際上，大家都知道，在去年9.29新政后，深圳樓市小火了一把，迎來(lái)長(zhǎng)達(dá)半年的反彈。

在去年9月，二手房成交價(jià)跌至最低點(diǎn)5.87萬(wàn)/㎡后，10月就立馬重新站上了6萬(wàn)+。

2024年的第四季度、2025的一季度，新房、二手房均有不錯(cuò)的表現(xiàn)。

直到今年4月份之后，才再次進(jìn)入下跌通道。

“金三銀四”后，年中市場(chǎng)就是傳統(tǒng)淡季，買(mǎi)賣(mài)意愿都不強(qiáng)是正常的。

但淘房君認(rèn)為，房?jī)r(jià)再次失守的直接導(dǎo)火索，是4月初爆發(fā)的關(guān)稅大戰(zhàn)。

在很大程度上影響置業(yè)、投資的信心！

去年年底以及今年年初的好勢(shì)頭，直接被打回原形。

深圳樓市的現(xiàn)狀真的不容樂(lè)觀。

還會(huì)像去年9月份一樣，上面再出手救一波嗎？

前兩天（8月18日），領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)放出風(fēng)聲了，在重大會(huì)議上明確說(shuō)要：“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)?！?/p>

預(yù)估深圳新一輪的政策應(yīng)該也在路上了！

掛牌價(jià)連續(xù)下跌

業(yè)主的心態(tài)崩了？

比起二手房成交價(jià)的波動(dòng)，掛牌價(jià)更能反映深圳業(yè)主們的心態(tài)。

1）二手掛牌價(jià)持續(xù)下跌

從樂(lè)有家研究中心公布的數(shù)據(jù)來(lái)看：

去年7月份的掛牌均價(jià)是6.74萬(wàn)/㎡，也是近一年的最高點(diǎn)。

雖說(shuō)整體趨勢(shì)是向下的，但在第四季度的時(shí)候，掛牌價(jià)穩(wěn)住了。

甚至在今年1月份，還出現(xiàn)了小幅上升。

不過(guò)，從今年2月份開(kāi)始，掛牌均價(jià)就一直在下調(diào)。

現(xiàn)在已經(jīng)低至6.36萬(wàn)/㎡了，和去年同期相比，已經(jīng)便宜了3800元/㎡！

可以說(shuō)，最近一年的大部分時(shí)間里，深圳業(yè)主對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)是沒(méi)有信心的。

賣(mài)不出去就降價(jià)，只想把房子賣(mài)出去，賣(mài)不動(dòng)就下個(gè)月繼續(xù)降價(jià)。

只有在去年年底的時(shí)候，有一個(gè)小小的短暫回升，其他時(shí)間段，都在持續(xù)下調(diào)價(jià)格。

這說(shuō)明越來(lái)越多的業(yè)主，不想在耗下去了，只想降價(jià)拋售。

而且，最近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70城房?jī)r(jià)出來(lái)了。

7月份，一線城市二手房跌幅明顯擴(kuò)大，平均環(huán)比下跌了1%。

可以做個(gè)對(duì)比，4月到6月，一線城市的二手房?jī)r(jià)分別環(huán)比下跌0.2%、0.7%和0.7%，而7月份是1.0%。

具體來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市環(huán)比下跌幅度分別是1.1%、0.9%、1.0%和0.9%，下跌幅度非常接近。

全都創(chuàng)下了2024年10月以來(lái)的最大跌幅。

2）深圳二手的掛盤(pán)又創(chuàng)新高了

根據(jù)深圳房協(xié)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年8月4日，深圳二手房掛盤(pán)量已突破7.6萬(wàn)套。

若計(jì)入中介內(nèi)網(wǎng)未展示的房源，實(shí)際掛盤(pán)量可能超過(guò)12萬(wàn)套。

3）二手成交量維持枯榮線

目前唯一的好消息就是，深圳二手房的成交量還能穩(wěn)住。

最近三個(gè)月，月成交均還能維持在5500套左右。

可見(jiàn)，現(xiàn)階段，市場(chǎng)情緒依然很割裂，有人依然在砸盤(pán)拋售，也有人進(jìn)場(chǎng)抄底。

一邊是不斷下調(diào)的掛牌價(jià)，一邊是不斷增加的掛牌量。

倘若政策還不發(fā)力，再不救市，更多的二手割肉盤(pán)又要砸來(lái)了，深圳或再次陷入螺旋式下跌。

美聯(lián)儲(chǔ)又要降息了

今年9月，還會(huì)再出大招嗎？

原本去年的“9.29”新政是深圳樓市打破僵局、突破困境的最好契機(jī)。

深圳樓市在2024年的10月和11月，連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)了量能的爆發(fā)。

新房、二手房月均總成交量破1.5萬(wàn)套，直逼歷史巔峰期的市場(chǎng)水平。

但年后政策的持續(xù)性不足，再加上關(guān)稅戰(zhàn)這只“黑天鵝”的出現(xiàn)。

導(dǎo)致原本就脆弱的市場(chǎng)信心，更是備受打擊。

1）9月份有出政策的可能嗎？

美聯(lián)儲(chǔ)9月份降息的概率，已經(jīng)非常大。

老美降息后，中美利差縮小，人民幣匯率壓力減輕，為上面提供了更大的貨幣政策操作空間。

國(guó)內(nèi)央行可能通過(guò)降準(zhǔn)、降息等措施進(jìn)一步釋放流動(dòng)性，降低房貸利率，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，刺激購(gòu)房需求。

淘房君認(rèn)為，深圳新一輪的政策應(yīng)該會(huì)比去年的力度還要大！

2）深圳救市，會(huì)放什么大招？

最有可能的，也就是下面幾條。

①全面解除限購(gòu)。

②增值稅減免。

③降低首付。

④降低房貸利率。

其他的，類(lèi)似多孩家庭買(mǎi)房稅收優(yōu)惠減免，或核心區(qū)可多買(mǎi)一套。

又或買(mǎi)房直接入戶(hù)，深圳戶(hù)籍率四個(gè)一線城市中最低，提高戶(hù)籍人口，很有必要。

所有政策，與其說(shuō)是救樓市，實(shí)則更多是修復(fù)人們對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心。

最根本的，還是經(jīng)濟(jì)基本面，是居民的就業(yè)、收入，對(duì)未來(lái)的預(yù)期，這些好不了，樓市趨勢(shì)就很難改變。

3）市場(chǎng)有什么積極信號(hào)？

A股的上漲，還有港股今年的表現(xiàn)，本質(zhì)上都是人民幣計(jì)價(jià)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值重估的過(guò)程。

而最重要的人民幣資產(chǎn)，除了極少數(shù)優(yōu)質(zhì)公司，就是核心城市的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)。

國(guó)內(nèi)“股樓聯(lián)動(dòng)”的歷史證明了，每當(dāng)股票市場(chǎng)出現(xiàn)大漲后，樓市也會(huì)隨即開(kāi)啟牛市行情。

所以，大家也不必太過(guò)悲觀，有時(shí)候市場(chǎng)的大轉(zhuǎn)向，就在不知不覺(jué)中完成了。

對(duì)于要不要割肉賣(mài)房這件事，筆者認(rèn)為，如果你不是以下兩種情況，都不建議在這個(gè)時(shí)點(diǎn)低價(jià)賣(mài)房。

第一種情況是，現(xiàn)金流撐不住了，除了賣(mài)房套現(xiàn)，已經(jīng)別無(wú)選擇。

第二種情況是，有明確房產(chǎn)置換需求，要騰出名額或拿到資金后才能進(jìn)行新的改善。

對(duì)于想要買(mǎi)房的家庭來(lái)說(shuō)，“反季節(jié)”買(mǎi)房是一種不錯(cuò)的策略。

畢竟現(xiàn)在新房市場(chǎng)有不錯(cuò)的折扣、二手房的談價(jià)空間也很大，買(mǎi)家擁有更多的主動(dòng)權(quán)。