Disclaimer ：

·本文無廣，不構(gòu)成任何投資參 考；

·無道德評判含義，勿上升哦

自上海樓市被幾家央國企基本控盤后，各大項(xiàng)目之間的較量就從未停歇。其中廝殺最為激烈的，非華潤與金茂莫屬。

一年前，戰(zhàn)火還燃燒在略顯偏遠(yuǎn)的寶山區(qū)南大板塊。雙方在網(wǎng)上掀起一輪輪輿論攻勢，有人形容那場交鋒是，起初似楊玉環(huán)與趙飛燕斗舞時(shí)的嬌嗔慍怒，后來變成郭靖與喬峰對掌時(shí)的招招見真章。

然而兩家斗到最后，卻被一旁不聲不響的保利摘了桃子。

眼下，華潤和金茂，兩大巨頭的戰(zhàn)場換到市中心虹口區(qū)的四川北路板塊。這一次，這哥倆肩負(fù)著一個(gè)共同使命：

把虹口市區(qū)約120平小三房的總價(jià)，推高到約1800萬起步。

這不僅是企業(yè)間的較量，更事關(guān)一個(gè)巨大的“陽謀”能否在上海順利落地：

限價(jià)政策松動(dòng)后，借地王拉高新房售價(jià)，以此提振市場信心，帶動(dòng)二手房交易回暖，進(jìn)而激活土地市場，完成房價(jià)的軟著陸。

這招在許多城市已漸失效，但在上海，憑借出色的管理能力和相對克制的土地供應(yīng)，這一策略尚未被完全證偽。

華潤要賣的項(xiàng)目叫華潤外灘瑞府，2024年11月拿地，樓板價(jià)9.27萬元/平，是板塊1.0地王。

金茂在賣的項(xiàng)目叫金茂璞元，2025年2月拿的地，樓板價(jià)高達(dá)11.75萬元/平，刷新成為板塊2.0地王。

兩個(gè)地王間隔差不多2公里，地段上孰優(yōu)孰劣，暫不討論。

兩家都對外宣傳拿出了自己的拳頭產(chǎn)品系，做向上營銷，以“豪宅”定位。不過，要路數(shù)說，稱豪宅都夠嗆，“華宅”或許更合適。

盡管金茂拿地較晚，但施工與銷售進(jìn)度反超華潤。金茂璞元定在8月24日開盤，首次備案均價(jià)16.6萬元/平方米。

耐人尋味的是，自璞元拿地、公布案名、啟動(dòng)認(rèn)籌直至即將開盤，市場上就流傳著“有人投流黑璞元”“隔壁二手房業(yè)主舉報(bào)金茂”等聲音。金茂璞元仿佛就自帶網(wǎng)黑氣質(zhì)。

起初，路數(shù)壓根不信，甚至懷疑這是不是金茂的“被害妄想癥”。直到最近，一些跡象讓人不得不重新審視。

網(wǎng)上有些文章涉及這兩個(gè)項(xiàng)目，結(jié)果評論區(qū)對金茂璞元的拉踩評論，連標(biāo)點(diǎn)符號都一模一樣。

回看這兩大央企的對決，華潤在營銷攻勢上明顯更勝一籌，尤其是在金茂璞元8月2日官宣過會(huì)之后。

華潤幾乎是全力出擊：海報(bào)頻發(fā)，電話狂打?！绊?xiàng)目即將過會(huì)”的消息反復(fù)喊了近一個(gè)月。甚至在華潤外灘瑞府真正過會(huì)之前，約14.78萬元的過會(huì)價(jià)早已滿天飛。

反觀金茂璞元，則顯得有些“雷聲大，雨點(diǎn)小”。起初是轟轟烈烈的價(jià)格倒掛造勢，變成偷北邊設(shè)備間面積被發(fā)現(xiàn)后的小心翼翼。

明眼人不難看出，華潤幾乎是踩著金茂的每一個(gè)節(jié)點(diǎn)緊追猛打。

但就產(chǎn)品品質(zhì)而言，就樣板間的呈現(xiàn)來看，金茂璞元的裝修標(biāo)準(zhǔn)更高端，華潤外灘瑞府則略顯中規(guī)中矩。比如，瑞府選用嘉格納200入門款，而璞元?jiǎng)t配置了蒸烤分離的嘉格納新款。

如果是華潤自己跟自己比較，外灘瑞府未能延續(xù)去年在寶山南大和浦東新楊思項(xiàng)目中那樣的突破力度，未給上海樓市帶來產(chǎn)品力上的震撼。

路數(shù)之前寫過，在上海，金茂已經(jīng)稀釋了自己“府”系產(chǎn)品的影響力和美譽(yù)度。華潤會(huì)不會(huì)重蹈金茂的覆轍，有待觀察。

就在不久前，在北京海淀區(qū)的高端項(xiàng)目比拼中，華潤臻澐在均價(jià)低于1萬/平的價(jià)格優(yōu)勢下，也沒能賣得過一街之隔的建發(fā)海晏。這次在上海，華潤外灘瑞府的價(jià)格也比金茂璞元要低。

華潤外灘瑞府和金茂璞元之間的矛盾，無非是誰先清盤，早晚能夠調(diào)和。

而他兩和周邊二手房之間的矛盾，已經(jīng)擺在了臺面上。

他兩的出現(xiàn)，讓周邊二手房不同程度上都感受到了被背刺的壓力。這波地王預(yù)期下，二手房們在負(fù)重前行，二手房們才是真正的猛士。

至于拉高上海虹口區(qū)樓市預(yù)期的交接棒，看樣子，還是得給綠城。

差不多一年前，綠城和招商合作的別墅項(xiàng)目弘安里，已經(jīng)站上24.3萬/平的均價(jià)。

今年7月25日，在離華潤和金茂不遠(yuǎn)處的虹口北外灘板塊，綠城以12.66萬/平樓板價(jià)拿了塊地，刷新為新地王。雖然綠城地塊的樓板價(jià)比華潤和金茂要高，但從產(chǎn)品定位和客群上分析，不是競品。

綠城拿地那晚，金茂璞元在上海海鷗麗晶酒店辦客戶晚宴，外面的黃浦江上則飄著華潤外灘瑞府包下的游船。

估計(jì)那會(huì)兒，華潤和金茂應(yīng)該還是很開心的。

而接下來，就不知道是不是大家的悲觀并不相通了。

第三個(gè)讀者群擴(kuò)募中，如有興趣入群

請務(wù)必向公眾號直接留言發(fā)送名片或自我介紹

手動(dòng)邀請進(jìn)群，謝謝

有時(shí)候加群的讀者會(huì)很多，請耐心等待

謝絕圍觀潛水

心平氣和地哀嘆行業(yè)和聊聊新鮮事