昨天刷到個“斷臂求生”的哥們。

深圳308平的豪宅。

4月份不信邪，掛6200萬，無人問津。

5月、6月、7月三次降價，最后降到了2060萬，終于有人來買了。

再還還價，最后1900萬成交。

前幾天，7月份的樓市數(shù)據(jù)出爐了，堪稱慘烈。

房價還在往下走。

特別是二手房。

即便在北上廣這樣寸土寸金的地方，二手房價格也比上個月跌了一個百分點(diǎn)。

假設(shè)你6月份花200萬買下一套老破小，7月份這套房子可能就只值198萬了。

等于白白跌掉了一個月的工資。

算起來，很多城市的房價已經(jīng)連續(xù)跌了四年。

面對不甚景氣的市場，房產(chǎn)中介只能想辦法自保。

據(jù)說一些中介平臺現(xiàn)在已經(jīng)不顯示二手房的歷史成交價了，免得想買房的人看到價格跌這么猛，心生焦慮。

前幾年，我們問網(wǎng)友：

“你最大的夢想是什么？”

很多人給出的答案是：

“房子降價。”

他們做夢都想買房，說買了房就能結(jié)婚，就能過上好生活，就能擁有幸福人生。

網(wǎng)友管這些念頭叫“購房剛需”。

好像每個人都有買房換房的“剛需”，而房價也似乎永遠(yuǎn)只會漲不會跌。

哪個專家出來說一句房子要跌價，立馬會被全網(wǎng)群嘲是“磚家”。

現(xiàn)在房價終于跌了，本來以為房子的交易量會明顯變大，會有更多人買房。

但現(xiàn)實(shí)并不是這樣。

在交易量短暫回升了幾個月之后，現(xiàn)在又落回到榮枯線以下了。

那些嚷嚷著“剛需”的群體消失不見了。

買房換房的普通人越來越少。

無論是打工人愛買的90平以下的剛需房，還是100平出頭的改善房都在降價。

為什么會這樣？

其實(shí)還是和炒股票買漲不買跌是一個道理。

當(dāng)你買的房子，買完就漲，一年漲20%，那你砸鍋賣鐵也會買它，還會加杠桿買房。

砸鍋賣鐵也要買，給茶水費(fèi)也要買，掏空家里所有親戚錢包也會買，刷爆所有信用卡再背上一身債務(wù)也要買。

那時候有個著名的買房論壇，創(chuàng)始人傳授了一套買房心法，大概意思就是怎么用盡一切辦法上杠桿，借到能借的所有錢買房子。

因?yàn)橘I到就是賺到。

還要騙自己說“買房是剛需，租房不行的?！?/p>

但是到了房產(chǎn)下行周期，就不是這樣了。

當(dāng)你買的房子，買了就跌，每年跌5%。不僅肉眼可見的速度在陰跌，而且根本賣不出去。

那就又是另一種說法了。

首套房也不是剛需了，置換房就更不是剛需了。

大城市一套房子少說要100萬呢，晚買一年就便宜5萬塊錢，那誰還買？

很多人一年到手工資也就5萬多塊錢吧。

所謂的“剛需”，這時候也成了偽概念。

喊著一定要買房的人，能夠接受租房了。

想著換房的人，會覺得自家老破小忍忍也能住。

這時候大家才意識到。

買房并不是剛需，有地方住才是剛需。

結(jié)婚也不是剛需，有人陪算半剛需。

很多人現(xiàn)在租房子住，只談戀愛不結(jié)婚，甚至連戀愛都不談。

那房子自然就不行了。

討論房地產(chǎn)的時候，人們常常會提到一個叫作“擁房率”（ home ownership）的指標(biāo)，意思是擁有住房的人口占總?cè)丝诘谋戎亍?/p>

中國人的擁房率高達(dá)89.7%，位居全球第十名。

這個數(shù)據(jù)意味著，絕大部分中國人其實(shí)都已經(jīng)有房子了，或許在老家，或許在農(nóng)村。總之這輩子，都會想辦法擁有一套房子。

與之相對的是，美國、法國、德國、日本、韓國等等發(fā)達(dá)國家，擁房率卻普遍低于70%：

美國的數(shù)據(jù)是65.9%；

法國是64.7%；

德國更低，只有49.1%；

日本是55%；

韓國是57.3%。

也就是說，很多生活在發(fā)達(dá)國家里的人一輩子都不會買房，只會租房。

對于這樣的現(xiàn)象，一些觀點(diǎn)認(rèn)為是中西文化差異導(dǎo)致的。

中國人骨子里安土重遷、注重家庭倫理，所以酷愛買房定居；

長期生活在美西方文化圈里的民眾則追求自由主義、隨遇而安，所以他們更愿意在不同城市租房生活，或者直接買部房車，走到哪里住到哪里。

肯定有這個原因，但并不是全部。

在現(xiàn)實(shí)中，如果西方人發(fā)現(xiàn)房子能增值，他們也會瘋狂買房。

而如果持有房產(chǎn)的成本過高，明顯不如租房劃算，民眾就會更傾向于租房。

這是個體基于經(jīng)濟(jì)理性做出的選擇，恐怕和文化背景沒啥關(guān)系。

說到底還是因?yàn)檫@些資本主義國家的商品房市場已經(jīng)發(fā)展得很成熟了。

大家都見過房價暴漲，也經(jīng)歷過房價暴跌。

比如在日本，90年代經(jīng)濟(jì)泡沫的破裂使得經(jīng)濟(jì)長期下行。

1992年到2000年間，日本六大主要城市住宅用地價格下跌55%，中小城市也跌了19.4%。

又比如在美國，次貸危機(jī)就能讓房子貶值三四成。

佛羅里達(dá)和內(nèi)華達(dá)州的房價更是直接腰斬。

韓國的數(shù)據(jù)線更刺激，他們樓市擊鼓傳花的游戲前兩年玩不下去了。

首爾房價在2023年春天閃崩，跌了三成。許多中產(chǎn)家庭在一夜之間破產(chǎn)。

而即便在樓市素來穩(wěn)健的德國，俄烏戰(zhàn)爭和通脹造成的經(jīng)濟(jì)低迷直接沖擊到了房地產(chǎn)市場。

前兩年德國房價跌幅刷新歷史紀(jì)錄，到了罕見的6.8%。

中國人還沒經(jīng)歷過房產(chǎn)的降價周期，過去的理念是“房子永遠(yuǎn)漲”，所以大家拼了命上杠桿也要買房子。

而這些發(fā)達(dá)國家居民見得就多了，普遍對房地產(chǎn)市場的金融屬性心有余悸，于是不敢貿(mào)然置業(yè)。

更別說他們還有房產(chǎn)稅。

而另一方面，一些國家的房屋租賃市場總體上是比較規(guī)范的，租房者享受的公共服務(wù)和買房者享受的公共服務(wù)是一樣的。

租房不會影響子女讀書，“外地人”的身份也不太會影響個人就業(yè)。

這樣的話，民眾就更沒有動力冒險買房了。

其實(shí)沒什么資產(chǎn)是只漲不跌的，股市如此，樓市亦然。

大家都知道，房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長期看人口。

現(xiàn)在金融環(huán)境明顯在變化。

土地財(cái)政的模式正在轉(zhuǎn)型中。

人口也是朝著“少子化”的方向發(fā)展。

面對這種大趨勢，房地產(chǎn)明顯很難重回十多年前的黃金歲月。

未來，可能并沒有那么多新生兒需要卷學(xué)區(qū)、卷優(yōu)質(zhì)的住房資源。

隨著城市化的進(jìn)程逐步見頂，大概也沒有那么多農(nóng)村青壯年勞動力需要進(jìn)城務(wù)工買房落戶。

獨(dú)生子女們能把父輩祖輩留下的房子們料理好，就已經(jīng)很不錯了。

每個人都會有房子住。

區(qū)別無非是：張華家住豪宅，李萍家住老破小，韓梅梅家在宅基地。

2022年前后，貝殼研究院曾經(jīng)做過一項(xiàng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)我國28個大中城市平均住房空置率達(dá)到12%。

南昌、廊坊、佛山的住房空置率相對較高，在15%以上。

北京、上海、深圳的空置率相對較低，在7%以下。

而根據(jù)國際社會通行標(biāo)準(zhǔn)，住房空置率在10%以下是比較合理的區(qū)間。要是超過20%，那就說明當(dāng)?shù)厣唐贩看嬖趪?yán)重積壓的風(fēng)險。

如果和其他國家做個對比，你會發(fā)現(xiàn)我國內(nèi)地的住房空置略高于美國、巴西等國家，就比深度老齡化的日本低了1.5個百分點(diǎn)。

光看數(shù)據(jù)可能沒啥感覺。我們說點(diǎn)直觀地例子：

現(xiàn)在日本就有大量的老房子空著沒人住。

曾經(jīng)我們看到過一套日本別墅。

617平只要2000萬日元（100萬人民幣）。

它的建筑占地面積617平，房子本身280平，還有個小花園。

地點(diǎn)在八尾市，看了下到大阪市中心40分鐘車程，到大阪大概半個小時就夠。

各方面條件都不錯，缺點(diǎn)是房子比較老，如果想住得舒服得重新裝修。

可能中國以后也會有不少老房子，就像這樣閑置著，沒人住，也沒人想買。

區(qū)別是，日本這種房子是別墅，就算老了舊了也可以一直放著。

而我們大多數(shù)人住的是城市里的高層公寓，以后就是想翻新都難。

未來會怎樣？

其實(shí)也可以參考日本。

日本現(xiàn)在房地產(chǎn)市場，呈現(xiàn)一個比較夸張的兩極分化趨勢。

因?yàn)槿丝诔錾书L期低于世代更替線，日本老齡化嚴(yán)重。小地方的年輕人紛紛涌入大城市。

所以現(xiàn)在東京市區(qū)的房價，很多已經(jīng)超過了泡沫經(jīng)濟(jì)時期。

港區(qū)的平均房價，15萬人民幣一平的并不少見，甚至還有50萬人民幣一平的奢華公寓。

而很多人口空心化的小城市，房子已經(jīng)跌破地板價，還是沒人要，地板下面還有18層地獄，估計(jì)白送才會有人去住吧。

類比到我們這，就是鶴崗10萬人民幣就能買一套很好的房子，而上海市中心連個廁所都買不起。

上?，F(xiàn)在的豪宅市場依然火爆，絲毫沒有降價的趨勢?，F(xiàn)在股市好了，可能會更加火爆。

甚至現(xiàn)在上海的新房還在逆勢漲價。

從上海來看，我們似乎在走日本的路。

但從開頭深圳的例子看，似乎又不是。

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