最近風(fēng)聲偏緊，避免失聯(lián)，煩請(qǐng)大家同步關(guān)注一下我的小號(hào)“飛箭財(cái)經(jīng)”

作者：余飛

01

學(xué)區(qū)房的天，要破防了？

即將在9月15日實(shí)施的《住房租賃條例》，最近一周在網(wǎng)上掀起了輿論熱議。

輿論聚焦的熱點(diǎn)有兩個(gè)，一個(gè)是要開征房東稅，一個(gè)是學(xué)區(qū)房的天要塌了。

本號(hào)首先亮出鮮明的觀點(diǎn)，這兩個(gè)說法都是扯淡。

關(guān)于房東稅，其實(shí)早就有。

個(gè)稅法在1993年進(jìn)行了一次修訂，其中明確：1994年1月1日起，房屋出租收益需同步繳納房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。

換句話說，個(gè)人對(duì)外出租房屋需要繳納多種稅費(fèi)，是從1994年1月1日就非常明確的了，而且很多租戶一直在交。

9月15日即將要實(shí)施的《住房租賃條例》，一方面是再次明確，另一方面則是規(guī)范化。在新的“條例”中，要求：

出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。

說白了就是給房東稅堵漏洞，避免房東暗箱操作而已。

至于學(xué)區(qū)房的天要塌了，就純屬無稽之談。

我看到某自媒體煞有介事地說，新的“住房租賃條例”明確，租房者子女可按規(guī)定就近入學(xué)，享受與 購(gòu) 房家 庭子女同等教育資源，包括進(jìn)入公辦學(xué)校就讀。 這是頭一 次以行政法規(guī)的形式確立了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

很多人以此判定，學(xué)區(qū)房的天要塌了。

有此判斷的人，一是不懂歷史，二是沒有深入生活。

02

租購(gòu)?fù)瑱?quán)早就開始了

第一，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”早就開始了。

2017年7月17日，廣州率先提出了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。在其發(fā)布的《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》，明確提出 “賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

之后，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，并選定廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為首批住房租賃試點(diǎn)城市，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、“租購(gòu)并舉” 成為多地租賃新政關(guān)鍵詞。

2017年10月，“租購(gòu)并舉”進(jìn)入黨的十九大報(bào)告。

2024年國(guó)務(wù)院發(fā)布《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》再次明確：

把握人口流動(dòng)客觀規(guī)律，推動(dòng)相關(guān)公共服務(wù)隨人走。各地區(qū)在動(dòng)態(tài)調(diào)整基本公共服務(wù)配套標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要增加常住人口可享有的基本公共服務(wù)項(xiàng)目，按照常住人口規(guī)模優(yōu)化基本公共服務(wù)設(shè)施布局。推進(jìn)居住證與身份證功能銜接，健全以公民身份號(hào)碼為標(biāo)識(shí)、與居住年限相掛鉤的非戶籍人口基本公共服務(wù)提供機(jī)制，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)由常住地供給、覆蓋全部常住人口。

以公辦學(xué)校為主將隨遷子女納入流入地義務(wù)教育保障范圍，加大公辦學(xué)校學(xué)位供給力度，持續(xù)提高隨遷子女在公辦學(xué)校就讀比例。加快將隨遷子女納入流入地中等職業(yè)教育、普惠性學(xué)前教育保障范圍。優(yōu)化區(qū)域教育資源配置，建立同人口變化相協(xié)調(diào)的基本公共教育服務(wù)供給機(jī)制。依據(jù)常住人口規(guī)模變化動(dòng)態(tài)調(diào)整、統(tǒng)籌優(yōu)化各地教師等人員力量。

一言以蔽之，就是要努力做到 非戶籍人口和戶籍人口的 公共服務(wù)同權(quán)享用，針對(duì)教育的精髓，仍是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

然而，這些試點(diǎn)城市在“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”之后，房?jī)r(jià)并沒有下跌，一路瘋狂上漲，直到2021年才進(jìn)入全面下跌狀態(tài)。

其邏輯在于，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”中的“權(quán)”字該怎么理解。

這就是本號(hào)要強(qiáng)調(diào)的第二點(diǎn)。

第二，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，同的是入學(xué)申請(qǐng)資格而已，并不是錄取資格。

也就是說，在“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”之下，同一小區(qū)的租客與業(yè)主的孩子，的確擁有相同的申請(qǐng)對(duì)應(yīng)學(xué)校的資格，但錄取資格天差地別，按照積分錄取制度，依舊分成了三六九等。

以深圳來說，由于中小學(xué)教育資源極度緊張，非戶籍人口在就讀小學(xué)、中學(xué)時(shí)，具有天然的劣勢(shì)。深圳的中小學(xué)教育資源，按照積分制度錄取，首先傾斜給深圳戶籍且有房的人。

非戶籍、沒房，在最底層。 小孩上中小學(xué)，以前 基本只能回老家。 或者讀民辦小學(xué)、初中，但面對(duì)中考時(shí)，非戶籍人口的高中錄取率比戶籍人口低很多。

這幾年，由于深圳每年巨額財(cái)政投向教育領(lǐng)域，建設(shè)了大量基礎(chǔ)教育學(xué)位，大幅緩解了教育資源緊張等問題。但是以戶籍和房產(chǎn)的積分標(biāo)準(zhǔn)，并沒有改變。

比如今年深圳各類幼升小學(xué)校錄取情況來看，龍華區(qū)最好的學(xué)校深圳高級(jí)中學(xué)（北校區(qū)）僅錄取A1類，也即僅錄取龍華區(qū)戶籍、且購(gòu)買了對(duì)口學(xué)區(qū)房的家庭。

龍華實(shí)驗(yàn)學(xué)校，也只錄取A1類。

龍華中心小學(xué)僅錄取到三類，非戶籍、租房居民，根本無望。

看到這，你還相信學(xué)區(qū)房的天要塌了嗎？

所以，如何做到戶籍與非戶籍錄取資格同權(quán)，是個(gè)難題，需要時(shí)間，但需要多長(zhǎng)時(shí)間，不知道?？峙轮挥械鹊叫律鷥喝丝谙碌揭欢A段，才能實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡。

03

學(xué)區(qū)房的雷，是教師輪崗與人口下降

2021年中國(guó)樓市進(jìn)入全面調(diào)整以來，重點(diǎn)城市的天價(jià)學(xué)區(qū)房的確跌幅很大。

以北上廣深來說。

2024年年初樂有家發(fā)布的深圳學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格報(bào)告顯示

過去五年，深圳重點(diǎn)學(xué)區(qū)樓盤整體成交價(jià)格從高點(diǎn)時(shí)期的9.35萬/平方米跌至如今的6.85萬/平方米，跌幅26.7%。

深圳六大名校片區(qū)樓盤成交均價(jià)，從132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。而且跌勢(shì)依舊，很快會(huì)整體跌破10萬+。

價(jià)格重創(chuàng)背后，是需求量的極速萎縮。

分區(qū)來看，去年各區(qū)成交量中，相較于高點(diǎn)時(shí)期 跌幅最大的是寶安區(qū)，成交量跌幅76.3%。其次是羅湖，下跌了70.8%。南山下跌了69.6%，龍崗下跌了59.6%，福田成交量下跌了55.8%，龍華下跌了51.9%。

各片區(qū)重點(diǎn)學(xué)區(qū)房成交均價(jià)方面，除了龍崗區(qū)，跌幅都在20%以上。

南山區(qū)均價(jià)從13.74萬跌至10.72萬，下跌了22%。福田區(qū)從12.49萬跌至9.41萬，下跌了24.7%。寶安區(qū)從9.9萬跌至7.42萬，下跌了25.1%。龍華區(qū)從7.95萬跌至6.31萬，下跌了20.6%。羅湖區(qū)從7.57萬跌至5.96萬，下跌了21.2%。

龍崗區(qū)從5.81萬跌至4.72萬，下跌了18.7%。

上面已經(jīng)看到，深圳六大名校學(xué)區(qū)房的價(jià)格，已經(jīng)從2021年高點(diǎn)的13萬+跌至去年年末的10萬+。

而2024上半年，深圳六大名校片區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格跌至9.27萬元，即將跌破9萬元。

公眾號(hào)“廣州PLUS”2024年梳理的廣州部分區(qū)域名校學(xué)區(qū)房過去一年的價(jià)格變化情況。

天河熱門的學(xué)區(qū)房基本上都沒逃過價(jià)格下跌的命運(yùn)，部分小區(qū)近一年更是跌超10%。

龍口西小學(xué)學(xué)區(qū)房：協(xié)和新世界跌破了10萬/平，跌幅達(dá)到13.2%，金鼎大廈也跌了11.2%。

華陽小學(xué)學(xué)區(qū)房：除了朝暉苑漲了3.5%之外，天文苑和恒達(dá)苑都下跌超過8%。

天府路小學(xué)學(xué)區(qū)房：疊翠臺(tái)和環(huán)宇花園分別跌了10%、11.1%，雋園也跌了近1萬/平。

海珠區(qū)，愉景雅苑成交價(jià)一年跌了7.9%。

荔灣區(qū)跌幅最大的兩個(gè)小區(qū)怡?；▓@、芬芳小區(qū)，跌幅都在8%以上。

黃埔區(qū)所列舉的幾個(gè)熱門學(xué)區(qū)房，過去一年跌幅基本都在10%以上，其中萬科幸福譽(yù)一年跌幅接近20%。

南沙區(qū)的優(yōu)山悅海，均價(jià)跌破了“2”，均價(jià)“1”字打頭。時(shí)代云圖、南沙灣御苑，一年跌幅都在10%以上。

北京方面， 2023年第一財(cái)經(jīng)就發(fā)布過一篇針對(duì)北京學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格跳水的文章 《頂級(jí)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格大滑坡，20萬/平的“老破小”已成過去式》。文章介紹：

與北京排名前三的小學(xué)中關(guān)村三小對(duì)口的萬柳書院小區(qū)，曾經(jīng)拍出單價(jià)36萬元/平方米的紀(jì)錄，震驚全國(guó)。如今中關(guān)村三小對(duì)應(yīng)的另一個(gè)小區(qū)蜂鳥家園，2023年年末，一套52平方米的開間成交總價(jià)回落至617萬元，單價(jià)11.9萬元/平方米，對(duì)比價(jià)格高點(diǎn)時(shí)的22.4萬元/平方米，大約降了10萬元每平方米。與中關(guān)村二小對(duì)口的五道口小區(qū)華清嘉園，高點(diǎn)時(shí)期掛牌價(jià)突破了16萬元/平方米，成交價(jià)最高達(dá)到了14.5萬元，如今成交價(jià)跌至11萬至12萬元/平方米。

上海方面，價(jià)格下跌最夸張的，則是位于浦東新區(qū)的仁恒河濱城二期，高點(diǎn)時(shí)期成交價(jià)2520萬元，2024年5月份的成交價(jià)1465萬元，這意味著高位接盤的人，跌沒了一千萬。

杭州、南京不外如是。

杭州耀江文鼎苑2024年成交了一套89平米的房子，單價(jià)4.8萬。但2021年杭州房?jī)r(jià)巔峰時(shí)，文鼎苑成交單價(jià)一度高達(dá)12萬。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，比起2021年房?jī)r(jià)最高點(diǎn)，杭州大部分學(xué)區(qū)房降價(jià)幅度已超過30%，部分甚至接近40%。

時(shí)代財(cái)經(jīng)去年發(fā)表了一篇關(guān)于南京學(xué)區(qū)房現(xiàn)狀的文章《南京學(xué)區(qū)房降溫，有小區(qū)單價(jià)從10萬跌到5.3萬左右》，其中披露：

1、對(duì)口金陵匯文小學(xué)和金陵匯文中學(xué)的清河新寓一村，7月成交了一套62.7平方米的兩室戶型，成交總價(jià)為233萬元，成交單價(jià)3.7萬元/平方米；而2021年成交的同戶型，成交總價(jià)為570萬元，單價(jià)為9.2萬元/平方米。以此來看，三年間房?jī)r(jià)回調(diào)約六成。

2021年，該小區(qū)中間樓層房源的成交價(jià)約為10萬元/平方米，40多平方米的房源的折合均價(jià)能到12萬元/平方米，而現(xiàn)在中間樓層房源的成交單價(jià)普遍為5.2萬元/平方米、5.3萬元/平方米左右

2、赤壁路小學(xué)對(duì)應(yīng)的龍吟廣場(chǎng)一套48平方米的公寓式住宅，以76萬元成交。附近的普通老小區(qū)的兩房戶型學(xué)區(qū)房，總價(jià)也僅需100多萬元。王勉感受到，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格較高峰期跌了一半，單量較2021年縮水一半。

3、2019至2021年，是南京學(xué)區(qū)房行情高峰。2021年迄今，房?jī)r(jià)約降了一半左右。

但這些天價(jià)學(xué)區(qū)房的泡沫破滅，不是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”引發(fā)的，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”要是能引發(fā)，2017年就該跌了。

這些天價(jià)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格跳水的邏輯在于：

第一，跟隨大環(huán)境下跌，這是主要原因。

第二，教師輪崗制度的威懾。

目前，全國(guó)已經(jīng)有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、煙臺(tái)、大連、無錫、合肥、西安、三亞合計(jì)12個(gè)城市官宣，開啟教師輪崗。

教師輪崗的目的有兩個(gè)，一是打破優(yōu)質(zhì)教育資源被名校壟斷的局面，二是刺破天價(jià)學(xué)區(qū)房的泡沫。

天價(jià)學(xué)區(qū)房，不僅干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，也對(duì)教育公平的原則進(jìn)行了干擾。顯然，在這種模式之下，好的學(xué)校，好的老師，永遠(yuǎn)只能是富裕家庭享用。于是，階層愈發(fā)固化，寒門出貴子的事件，越來越少。

在這種背景下，打破僵局的教師輪崗制度應(yīng)運(yùn)而生。

教師輪崗規(guī)則制定最詳實(shí)、執(zhí)行最徹底的是北京。

早在2021年，北京率先在東城和密云兩個(gè)區(qū)試點(diǎn)，當(dāng)年年底就擴(kuò)展到了6個(gè)區(qū)。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16個(gè)區(qū)全面開展教師輪崗。

教師輪崗制度，是懸在天價(jià)學(xué)區(qū)房頭頂上達(dá)摩克利斯之劍，是一個(gè)長(zhǎng)期威脅。

北京提出， 凡是距離退休時(shí)間超過5年，并且在同一所學(xué)校任職滿6年的正、副校長(zhǎng) 原則上應(yīng)進(jìn)行交流輪崗； 凡是距離退休時(shí)間超過5年，并且在同一所學(xué)校連續(xù)工作6年及以上的公立學(xué)校在編教師， 原則上均應(yīng)進(jìn)行交流輪崗。

教師輪崗盡管在大多數(shù)城市的執(zhí)行力度目前還不夠，但其震懾作用還是很大，是造成學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的一個(gè)因素，但不是主要因素，主要因素還是另外兩個(gè)，也即大環(huán)境改變、人口趨勢(shì)改變。

第三，新生兒下跌影響，已經(jīng)延伸至小學(xué)。

我們的新生兒人口見頂于2016年，2017年開始減少。

按照3歲開始上幼兒園、6歲開始上小學(xué)來計(jì)算，2020年便是幼兒園人數(shù)開始減少之年，2023年便是小學(xué)生人數(shù)開始減少之年。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，幼兒園人數(shù)減少?gòu)?021年開始，小學(xué)生人數(shù)減少?gòu)?024年開始，往后推遲了一年，大體不差。

2024年出生人口954萬， 出生人口在龍年迎來了逆轉(zhuǎn)，相較于2023年增加了52萬人。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

少子化影響的第一站，就是幼兒園。

從歷史數(shù)據(jù)來看，幼兒園在園人數(shù)在2020年就已經(jīng)見頂，2021年幼兒園在園人數(shù)較之前減少了13.06萬人，是多年來幼兒園在園人數(shù)首次減少。

2022年，在園人數(shù)加速減少，減少了177.66萬人。2023年幼兒園在園人數(shù)減少了534.55萬人，2024年減少了509萬人。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

從數(shù)據(jù)可以看到，過往每年的增幅基本都是200萬人左右，而如今減少幅度明顯在加快，2023年和2024年幼兒園在園人數(shù)每年都減少了超500萬人。

這與出生人口快速下滑，線性相關(guān)。

少子化影響的第二站，是小學(xué)。

過去幾十年，雖然小學(xué)數(shù)量在城市化過程中不斷減少，主要是農(nóng)村小學(xué)生進(jìn)入城鎮(zhèn)學(xué)習(xí)，城市學(xué)校擴(kuò)建，農(nóng)村學(xué)校關(guān)閉帶來的動(dòng)態(tài)變化，但小學(xué)在校生數(shù)量一直增長(zhǎng)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：教育部

這種轉(zhuǎn)變，終于發(fā)生在了2024年。

去年小學(xué)在校生人數(shù)較2023年減少了251.6萬人，小學(xué)招生人數(shù)減少了261.3萬人。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

事實(shí)上，小學(xué)在校生人數(shù)2022年也出現(xiàn)過收縮，但那一年情況和現(xiàn)在不同。

當(dāng)時(shí)處在疫情期間，有很多跨境學(xué)童流失疊加部分家長(zhǎng)為了子女安全采取了延遲入學(xué)策略。

到2023年疫情結(jié)束后，2023年小學(xué)在校生、招生、畢業(yè)生全面實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

2024年小學(xué)在校生、招生人數(shù)同時(shí)減少，則是新生兒人口帶來的影響，已經(jīng)從幼兒園延伸到了小學(xué)。

按照時(shí)間推算， 到2030年出生人口減少帶來的影響將延伸到初中，2033年將延伸到高中，2036年將延伸到大學(xué)。

所以說，租購(gòu)?fù)瑱?quán)對(duì)學(xué)區(qū)房構(gòu)成利空，純屬無稽之談。

要真正實(shí)現(xiàn)同權(quán)，不僅要同申請(qǐng)資格，還要同錄取資格。要做到這一點(diǎn)，除非將教育資源與房產(chǎn)解綁，但這個(gè)威力太大了，是不可能的。

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