過去，地產(chǎn)黃金時(shí)代，央國企和民營房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合；如今，地產(chǎn)黑鐵時(shí)代，他們選擇分道揚(yáng)鑣。

近日，有消息稱，上海招商置業(yè)有限公司擬以3.62億元底價(jià)轉(zhuǎn)讓所持太倉碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)，信息披露期為20個(gè)工作日。

截至2025年6月底，這家合資公司虧損已達(dá)2495萬元，資產(chǎn)從12億縮水至10.1億元。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的條款細(xì)節(jié)顯示，意向受讓方需在三天內(nèi)支付100萬元保證金，并接受嚴(yán)苛的違約懲罰機(jī)制。

這則股權(quán)交易公告背后，一家央企地產(chǎn)巨頭正悄然調(diào)整資產(chǎn)棋盤，而它的民營合作伙伴仍在債務(wù)漩渦中尋找出路。

招商蛇口“斷舍離”

目前，太倉碧桂園擁有五位股東：上海招商置業(yè)（49%）、增城市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司（43.35%），以及三家持股比例不足4%的小股東。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)揭示了此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的緊迫性。截至2025年6月30日，該公司凈利潤為-2495.05萬元，較2024年全年11.98萬元的虧損額急劇擴(kuò)大。公司凈資產(chǎn)也從2024年底的9.23億元縮水至8.30億元，半年蒸發(fā)近億元。

在太倉市場，該公司曾開發(fā)兩個(gè)知名項(xiàng)目。其中，天璞項(xiàng)目位于太倉老城核心區(qū)，定位高端改善型產(chǎn)品；星著項(xiàng)目則位于太倉高鐵新城核心區(qū)，主打“輕奢”概念。

此次交易條款設(shè)計(jì)嚴(yán)密且門檻較高。意向受讓方需在資格確認(rèn)后3個(gè)工作日內(nèi)支付100萬元交易保證金。若最終成為受讓方，須在5個(gè)工作日內(nèi)簽署合同并支付交易價(jià)款，并在交易憑證出具后3個(gè)工作日內(nèi)付清全款。

尤為關(guān)鍵的是，公告明確表示標(biāo)的企業(yè)原股東并未放棄優(yōu)先購買權(quán)。這意味著碧桂園系企業(yè)可能行使優(yōu)先權(quán)，接盤這49%股權(quán)。

這并非招商蛇口首次剝離與碧桂園的合作資產(chǎn)。早在2023年2月，上海招商置業(yè)就曾掛牌轉(zhuǎn)讓如東博業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20%股權(quán)，底價(jià)7300萬元。當(dāng)時(shí)碧桂園旗下公司持有該項(xiàng)目的80%股權(quán)。

招商蛇口資產(chǎn)處置不只是與民企合作的項(xiàng)目。2023年2月，該公司掛牌轉(zhuǎn)讓深圳商航置業(yè)100%股權(quán)及1.9億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)高達(dá)15.14億元。2025年7月，招商局置地公告收購招商蛇口持有的西安招商花園城房地產(chǎn)100%股權(quán)，作價(jià)4571萬元。

這些交易構(gòu)成了一張資產(chǎn)重組網(wǎng)絡(luò)：既有剝離虧損合作項(xiàng)目，也有體系內(nèi)業(yè)務(wù)整合，還有純商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)。

招商蛇口自謀生路

上海招商置業(yè)作為招商蛇口全資子公司，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓絕非孤立事件。招商系正在長三角區(qū)域?qū)嵤┮幌盗袘?zhàn)略調(diào)整。

8月19日，上海招鼎置業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本高達(dá)14億元，由招商蛇口全資子公司上海虹潤置業(yè)與杭州旅投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同持股。

新公司經(jīng)營范圍覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、園林綠化等，顯示出招商蛇口持續(xù)深耕長三角的決心。這一動(dòng)作與轉(zhuǎn)讓太倉碧桂園股權(quán)形成鮮明對(duì)比，表明招商系正在進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化重組。

招商蛇口在資本市場的動(dòng)作，反映了其整體戰(zhàn)略方向的轉(zhuǎn)變。這家擁有46年歷史的企業(yè)，正在重塑其業(yè)務(wù)模式。

2025年一季度財(cái)報(bào)揭示了轉(zhuǎn)型成效：歸母凈利潤同比增長34%至4.5億元，在行業(yè)寒冬中逆勢(shì)上揚(yáng)。

在銷售端，招商蛇口2025年初以來全口徑銷售金額排名升至行業(yè)前五。更值得關(guān)注的是拿地策略變化——2025年1-7月，公司全口徑拿地力度較2024年全年上升18個(gè)百分點(diǎn)至40%，且主要集中在核心一二線城市。

“公司會(huì)根據(jù)經(jīng)營的需要對(duì)下屬公司股權(quán)進(jìn)行歸置及整合?！闭猩躺呖谠?025年4月回應(yīng)投資者提問時(shí)如此表述。這解釋了頻繁股權(quán)轉(zhuǎn)讓背后的邏輯：聚焦核心資產(chǎn)，退出邊緣項(xiàng)目。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)同樣顯示央企優(yōu)勢(shì)。2025年一季度末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為60.5%，凈負(fù)債率51.1%，現(xiàn)金短債比1.1，均處于行業(yè)安全線內(nèi)。其融資成本更是低至2.99%，保持行業(yè)最低水平。

分開后能否各自安好？

“品牌房企+地方企業(yè)”的組合曾經(jīng)是獲取優(yōu)質(zhì)地塊的黃金搭檔。如今，這類合作項(xiàng)目正成為股權(quán)轉(zhuǎn)讓的重災(zāi)區(qū)。

項(xiàng)目虧損是合作方選擇退出的直接原因。太倉碧桂園2025年上半年零營業(yè)收入的數(shù)據(jù)尤為刺眼。2021年開盤的兩個(gè)項(xiàng)目未能持續(xù)為企業(yè)貢獻(xiàn)現(xiàn)金流。

行業(yè)調(diào)整期催生了新的生存法則，重資產(chǎn)、高杠桿的聯(lián)合開發(fā)模式逐漸被拋棄，代之以更輕量、更專注的運(yùn)營策略。于是，招商蛇口與碧桂園在太倉項(xiàng)目上的分道揚(yáng)鑣。

作為央企代表，招商蛇口依托集團(tuán)信用優(yōu)勢(shì)，在行業(yè)下行期反而擴(kuò)大投資力度。2025年一季度，公司拿地金額同比大增102%至200億元，拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）從2024年的22%提升至57%。

同時(shí)，公司持有型業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展。2024年，招商蛇口主要持有物業(yè)全口徑收入達(dá)74.6億元，同比增長12%；穩(wěn)定運(yùn)營項(xiàng)目EBITDA回報(bào)率提升至6.42%。

而另一端的碧桂園，仍在流動(dòng)性困境中掙扎。太倉碧桂園的股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，碧桂園關(guān)聯(lián)方合計(jì)持股51%，處于控股地位。該項(xiàng)目持續(xù)虧損狀態(tài)——2024年凈虧11.98萬元，到2025年上半年虧損額擴(kuò)大至2495萬元。

這種業(yè)績分化代表行業(yè)整體趨勢(shì)。招商證券指出：“公司一方面擁有蛇口、太子灣、前海等歷史戰(zhàn)略資源，另一方面在上海等核心城市通過舊改等方式獲取增量優(yōu)質(zhì)資源的能力也曾被驗(yàn)證?！?/p>

而缺乏這些資源優(yōu)勢(shì)的民營房企，則面臨更大的戰(zhàn)略調(diào)整壓力。未來房企核心競爭力將從杠桿驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向資源獲取能力和資產(chǎn)運(yùn)營效率。

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