越頂層的意志總是越先傳遞給企業(yè)

窺視房企內(nèi)部的變化，本質(zhì)上也是對(duì)行業(yè)趨勢(shì)改變的一個(gè)提前示意和感受

這不僅關(guān)乎行業(yè)本身

更關(guān)乎于當(dāng)下每一個(gè)真實(shí)個(gè)體

以前怎么判斷一家房企

要么談?wù)撈髽I(yè)規(guī)模，要么看快周轉(zhuǎn)

這是上個(gè)時(shí)代的特性

因?yàn)樵谀莻€(gè)特性之下，企業(yè)本身其實(shí)是不太用管理的，只需要被整體大環(huán)境推著往前走就行

但是如今呢

時(shí)至2025，我們看到卻是當(dāng)越來越多企業(yè)失去了速度和規(guī)模可能的時(shí)候

今年房企都在主動(dòng)調(diào)整自己內(nèi)部組織架構(gòu)

站在地產(chǎn)頭部的，今年1月保利發(fā)展合并了自己江蘇與淮海、浙江與浙南公司，7月華潤(rùn)置地要求已有20位城市總直接向總部匯報(bào)

更有甚者萬科也傳出要“撤銷所有區(qū)域公司”...

我大致看了下

一個(gè)比較普遍的輿論導(dǎo)向：認(rèn)為這是開發(fā)商們集體在降本增效，為了精準(zhǔn)配置資源以此更好應(yīng)對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)變化

這聽上去沒有錯(cuò)

行業(yè)步入下行周期房企自然也要想辦法自我解困

所以無論是內(nèi)部人員調(diào)動(dòng)還是對(duì)外撤銷區(qū)域公司，這樣的管理優(yōu)化無可厚非

也都很符合當(dāng)下地產(chǎn)的商業(yè)邏輯

但調(diào)整歸調(diào)整

但是調(diào)整背后更深層次的原因才是今天我想和大家聊的，特別是為什么在此時(shí)此刻，房企內(nèi)部有幾個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)呼之欲出了

01

更多產(chǎn)品負(fù)責(zé)人走上臺(tái)前

不僅來自當(dāng)下很多房企真實(shí)發(fā)生，也是這一年來我們與眾多頭部開發(fā)商深度合作觀察到的這么一個(gè)現(xiàn)象

這件事很難么

就是各位可以仔細(xì)回憶下，十年前去到任何一家房企總部

最風(fēng)光的永遠(yuǎn)是這兩類人

營(yíng)銷總和成本總

因?yàn)樵谀莻€(gè)時(shí)代游戲規(guī)則就一條：誰能把房子賣得更快把成本壓得更低，誰就是王

而作為離錢最近的營(yíng)銷和成本

前者負(fù)責(zé)對(duì)外開源，通過精準(zhǔn)把握推盤節(jié)奏和價(jià)格策略從而更快把樓盤賣出去

后者負(fù)責(zé)內(nèi)部節(jié)流，深諳省下就是賺到的行業(yè)道理

本質(zhì)上都是在過去行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式之下，這兩個(gè)職能條線可以最大化幫助企業(yè)創(chuàng)造現(xiàn)金流

所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)在那個(gè)時(shí)候?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目節(jié)省2000萬并縮短開發(fā)周期15天，遠(yuǎn)比一個(gè)好的設(shè)計(jì)方案更重要

而與之相對(duì)的

反觀設(shè)計(jì)、工程這樣的產(chǎn)品部門

整個(gè)工作流程機(jī)械得像是流水線，大概率周而復(fù)始就是：營(yíng)銷給定位 → 成本卡限額 → 設(shè)計(jì)院出圖 → 施工單位落地

這是以往大多數(shù)地產(chǎn)部門常態(tài)

那現(xiàn)在為什么變了

這種局限就在于，當(dāng)整體行業(yè)從粗放式管控轉(zhuǎn)向如今精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，隨之而來會(huì)有兩個(gè)問題

第一

體現(xiàn)在產(chǎn)品執(zhí)行層面

因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目在開發(fā)過程中的環(huán)節(jié)眾多，以及公司大了組織架構(gòu)復(fù)雜之后

導(dǎo)致真正有能力的人沒法管理到所有的細(xì)節(jié)

一個(gè)項(xiàng)目最終呈現(xiàn)在客戶面前，期間需要經(jīng)過近百號(hào)人同意，不同部門訴求不同，不同管理層也有不同風(fēng)格

于是博弈成為常態(tài)

好產(chǎn)品的出現(xiàn)也變成了小概率事件

第二哪怕從長(zhǎng)期來看，也讓整個(gè)操盤團(tuán)隊(duì)保持相對(duì)短視

也是因?yàn)樵陂_發(fā)商工作界面里，項(xiàng)目以銷售作為商業(yè)閉環(huán)，所以組織架構(gòu)的注意力一定更多的在于短期取悅客戶

那些后期的重要環(huán)節(jié)

比如資產(chǎn)的抗折舊能力，空間的運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景以及產(chǎn)品在未來市場(chǎng)需求等環(huán)節(jié)的變現(xiàn)能力不足

所以這一次調(diào)整的本質(zhì)在于

當(dāng)越來越多從業(yè)者意識(shí)到，只有好產(chǎn)品才能帶來項(xiàng)目高溢價(jià)的時(shí)候

而最能把產(chǎn)品做出溢價(jià)的就是產(chǎn)品人員本身

1、我們合作廣州保利面粉廠項(xiàng)目，來自集團(tuán)副總經(jīng)理也是產(chǎn)品出身

2、如今擔(dān)任整個(gè)保利發(fā)展上海區(qū)域總經(jīng)理，曾多年深耕設(shè)計(jì)條線

3、前兩天新任中建四局董事長(zhǎng)作為建筑出身，也是中建體系內(nèi)最年輕的“一把手”...

這些集團(tuán)大佬們，以前負(fù)責(zé)戰(zhàn)略制定和企業(yè)發(fā)展規(guī)模，干的是跑馬圈地的活

但現(xiàn)在在面粉廠項(xiàng)目

是區(qū)域集團(tuán)大佬親自去到項(xiàng)目一線工地參與樣品選樣

保利面粉廠樣板廣場(chǎng)部分細(xì)節(jié)展示

這倒讓我有點(diǎn)想起去年雷軍為了做好小米汽車本人下場(chǎng)跑去學(xué)習(xí)賽車還拿到了賽照

但對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部

這種始終堅(jiān)持產(chǎn)品第一的態(tài)度，放在十年前我想都不敢想

02

好，第二個(gè)問題，那這是不是說明營(yíng)銷和成本不重要了

恰恰相反

這當(dāng)然不僅是內(nèi)部人員的變動(dòng)，本質(zhì)上是職能與能力的重新定義：

重構(gòu)部門“金三角”

什么意思

以前在房企更多是圍繞設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷之間簡(jiǎn)單流程的流轉(zhuǎn)，但現(xiàn)在不太一樣的是

我給大家畫了張結(jié)構(gòu)圖

第一：營(yíng)銷代表客戶視角盡早介入大前期

目的是將用戶真實(shí)的需求痛點(diǎn)以及對(duì)市場(chǎng)變化的敏感，提前滲透在產(chǎn)品端

第二：成本從省下就是賺到變成“該省省該花花”

以前成本的核心就是省錢，什么入庫啊集采啊誰便宜用誰，現(xiàn)在成本不僅要學(xué)會(huì)哪里值得花錢也要避免無節(jié)制投入

第三：設(shè)計(jì)在此刻走上臺(tái)前

這要求設(shè)計(jì)從過去主要做想法的執(zhí)行，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)內(nèi)要拉通建筑景觀精裝，對(duì)外還要負(fù)責(zé)起供應(yīng)鏈，都需要一個(gè)強(qiáng)勢(shì)設(shè)計(jì)部門把所有想法整合成一個(gè)并且落地

所以如今呈現(xiàn)在房企組織架構(gòu)

位于三個(gè)頂端

三個(gè)部門彼此相互制衡的同時(shí)，又共同構(gòu)成了房企內(nèi)部最具有穩(wěn)定性的黃金三角

這也恰巧是過去開發(fā)商內(nèi)部不具備的能力

而這樣做的好處

首先就是縮短決策鏈條

今年在廣州保利天奕的落地過程中

我們看到大量多部門交互工作的畫面，建筑、景觀、精裝三專業(yè)同做一張總圖

保利天弈建筑、景觀、精裝三專業(yè)拉通

以前各自為營(yíng)會(huì)出現(xiàn)什么問題

諸如架空層屬于景觀還是精裝、建筑內(nèi)外交界處排水又由誰來牽頭...團(tuán)隊(duì)責(zé)任心也就是在相互推諉中慢慢被消磨掉的

而拉通三個(gè)專業(yè)就確保了決策只有一個(gè)研發(fā)中心

第一假設(shè)遇到10個(gè)問題，每個(gè)專業(yè)各自認(rèn)領(lǐng)幾個(gè)負(fù)責(zé)解決就行

另外一張圖的好處還在于，比如大門設(shè)計(jì)針對(duì)某個(gè)具體產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)三個(gè)專業(yè)都會(huì)出效果圖，最后比選綜合各自優(yōu)點(diǎn)匯總為一張效果圖

這種都把做好產(chǎn)品當(dāng)作自己份內(nèi)之事，反過來又極大推動(dòng)項(xiàng)目品質(zhì)提升

更重要的是

不僅在于研發(fā)層面，這樣部門合作是伴隨整個(gè)項(xiàng)目全周期管理

同樣在保利面粉廠項(xiàng)目，一個(gè)項(xiàng)目從拿地的客研開始，營(yíng)銷介入客戶深訪，至少做了50場(chǎng)以上1v1高凈值客戶深度訪談

再比如成本，也會(huì)跟隨研發(fā)去到福建水頭建材市場(chǎng)直接和供應(yīng)商談現(xiàn)場(chǎng)價(jià)格

一則本身需要控制成本，二則如果是需要大面塊鋪設(shè)成本也會(huì)反向?qū)?yīng)商提資需求是否能保證所有供應(yīng)都做到質(zhì)地均勻

你看，這就是團(tuán)隊(duì)部門的力量

本質(zhì)上是對(duì)整個(gè)生產(chǎn)鏈條“筋骨重塑”

所以有沒有人員調(diào)動(dòng)往哪調(diào)動(dòng)都不重要，更重要是通過前期能力劃分推動(dòng)內(nèi)部重塑更高水準(zhǔn)的工作環(huán)節(jié)

未來企業(yè)轉(zhuǎn)型到底如何，就看這三個(gè)部門的變化適應(yīng)狀態(tài)了

03

那么，轉(zhuǎn)變背后是如何推動(dòng)的

一個(gè)很重要的邏輯在于，對(duì)于當(dāng)下房企做好一個(gè)項(xiàng)目的理念，已經(jīng)不僅是被放在單獨(dú)一個(gè)項(xiàng)目部進(jìn)行

而是整個(gè)集團(tuán)頂層意識(shí)

過去20年規(guī)?；科蟪恋碜畲蟮囊饬x就是關(guān)于數(shù)字，就是每年自己能夠賣多少

這也決定了幾乎每個(gè)品牌都沒有具象化的標(biāo)簽

我們一直倡導(dǎo)單盤主義

本質(zhì)意義上而言，每一個(gè)可以主導(dǎo)操控的項(xiàng)目，對(duì)于每一家房企都是當(dāng)作企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行

尤其是地產(chǎn)大廠

今年不少頭部房企都在取消區(qū)域公司由總部直管，也就是為了在項(xiàng)目端更好堅(jiān)定產(chǎn)品主義

所以背后還有一個(gè)變化就是：總經(jīng)理躬身入局

華潤(rùn)置地就是如此

作為誕生在上海的首座瑞系，為什么項(xiàng)目能夠決定為了實(shí)現(xiàn)景觀、采光最大化直接拔掉一整棟樓，背后也是首次觸及整個(gè)總部研發(fā)體系

這也意味著整體規(guī)劃是由頂層領(lǐng)導(dǎo)親自拍板再由基層團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)執(zhí)行

包括貝好家，今年貝好家唯二兩個(gè)獨(dú)立操盤項(xiàng)目

一個(gè)成都的貝宸S1，另一個(gè)上海奉賢貝漣C1，背后同樣來自貝好家CEO阿甘產(chǎn)品意識(shí)的滲透

并且這種現(xiàn)象在小企業(yè)會(huì)更加明顯

因?yàn)楸旧碚w組織架構(gòu)不似大企業(yè)龐大復(fù)雜，更多時(shí)候就是老板自己操盤

然后配合三個(gè)部門合理運(yùn)轉(zhuǎn)，在這個(gè)周期里，一些小而美的企業(yè)也就有了天然的優(yōu)勢(shì)

這也是為什么很多時(shí)候購房者會(huì)偏向小企業(yè)

甚至，連操盤面孔都在改變

有沒有發(fā)現(xiàn)最近地產(chǎn)圈多了很多女性操盤手

我們?cè)谀暇┖献鬟^的杭派房企北谷地產(chǎn)、華潤(rùn)外灘瑞府設(shè)計(jì)總，包括最近保利發(fā)展還迎來了最年輕的副總，保利物業(yè)執(zhí)行董事兼董事長(zhǎng)也是女性

一些比較直觀的項(xiàng)目變化

項(xiàng)目女性視角的體現(xiàn)

目前已經(jīng)看到配套空間出現(xiàn)了花房，室內(nèi)精裝交付出現(xiàn)了洗花池，廚房設(shè)備更多的考慮減負(fù)，衛(wèi)生間的配置更多的考慮情緒價(jià)值

這些都是女性視角

但是女性視角不代表簡(jiǎn)單為女人考慮的功能空間，更多的代表著一種態(tài)度

代表著更加溫暖，更加持久，更加耐用，更有溫度的規(guī)劃邏輯

回想以往的單盤產(chǎn)品中，更多男性視角、理性視角、地段價(jià)值的解讀

未來還會(huì)更多出現(xiàn)

老人視角、小孩視角、寵物視角、情緒價(jià)值等等

也只有更加均衡的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，才能完成家庭資產(chǎn)決策的最后一個(gè)閉環(huán)

這背后所有的拍板都需要總經(jīng)理在最后的魄力

04

所以今天討論房企組織架構(gòu)到底在討論什么

我們呼吁單盤主義

呼吁行業(yè)信心

但本質(zhì)上過往關(guān)于房地產(chǎn)確定性其實(shí)更多來自房?jī)r(jià)信用，基于對(duì)房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲的共識(shí)帶著緊迫和壓迫，產(chǎn)品也擁有了天然確定性

但今天這樣的價(jià)值體系幾乎被市場(chǎng)夷為平地

當(dāng)房?jī)r(jià)走勢(shì)走向另一端的時(shí)候，客戶買房支點(diǎn)也在發(fā)生轉(zhuǎn)移

所以如今探討房企的問題

本質(zhì)上也就是在探討，如何在當(dāng)下局面，構(gòu)建起圍繞開發(fā)者為主體的確定性

這是當(dāng)下要重塑筋骨的內(nèi)核關(guān)鍵

也才有了企業(yè)層面撤銷區(qū)域公司由總部直屬管理

有了項(xiàng)目層面區(qū)域負(fù)責(zé)人躬身入局成為產(chǎn)品經(jīng)理一號(hào)位

類似這樣的道理早已在胖東來、今年的《哪吒2》其他行業(yè)被無數(shù)次上演

那這件事又給到普通個(gè)體什么啟發(fā)

如果你是一個(gè)地產(chǎn)從業(yè)者

可以留意下所在企業(yè)架構(gòu)有沒有發(fā)生這樣的變化，如果有，那很可能接下來整個(gè)集團(tuán)重心都會(huì)往產(chǎn)品維度遷移

多問問自己部門還能為產(chǎn)品做出怎樣優(yōu)化迭代，這對(duì)自我發(fā)展對(duì)企業(yè)都很有價(jià)值

如果你是一個(gè)供應(yīng)商

現(xiàn)在應(yīng)該是一個(gè)不錯(cuò)的窗口期，因?yàn)榉科筠D(zhuǎn)型也給到行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)“新乙方”創(chuàng)造了可能

試著讓自己成為下一輪周期中真正能夠和房企合作共贏的第三方

如果你是一個(gè)購房者

不妨多給行業(yè)也多給房企一些信心

因?yàn)榉康禺a(chǎn)所有回歸的終點(diǎn)都是回歸客戶，未來每一位買房個(gè)體也一定會(huì)享受到真正的好房子，這一點(diǎn)從現(xiàn)在政策利好就能感受到

05

沒有偉大的企業(yè)，只有偉大的時(shí)代

那些當(dāng)下正在發(fā)生的事，或許就是接下來行業(yè)更大的信心來源

對(duì)此我都無比期待

以上為正文，來自Moon

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6206篇原創(chuàng)文章