這兩年二手房市場(chǎng)價(jià)格一路走低，以郊區(qū)為甚。

今年以來(lái)，增城朱村科慧花園房?jī)r(jià)已經(jīng)跌破1萬(wàn)/㎡，一套低樓層北向三房賣(mài)出8912元/㎡的價(jià)格，另一套中樓層北向賣(mài)出9997元/㎡。

當(dāng)然，也有人不甘心低價(jià)出售，畢竟前幾年都是真金白銀買(mǎi)回來(lái)的。但賣(mài)房的人太多，競(jìng)爭(zhēng)一大，自然就是價(jià)低者得客戶(hù)。

所以，有些業(yè)主賣(mài)不出去就只能租，沒(méi)租客怎么辦？那就租給有需要的人，比如做倉(cāng)庫(kù)或者培訓(xùn)課室。

在貝殼的二手房中顯示，科慧花園一套標(biāo)明“全新未入住南區(qū)四房”，118㎡掛牌總價(jià)148萬(wàn)、單價(jià)1.2萬(wàn)/㎡。

從內(nèi)部擺設(shè)看，雖然符合全新未住人的擺設(shè)，但里面卻是另一番景象，客廳和臥室堆滿(mǎn)了貨物和未包裝的紙皮箱，臥室還有貨架。

樓主猜想，業(yè)主可能之前就租給人當(dāng)倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)在租約到期或業(yè)主想賣(mài)了，租客為配合業(yè)主出售看房，所以貨物一同被拍了進(jìn)去。

從照片可以看出，這房子還挺新的，由于科慧花園是精裝修交付，天花板藏光、客廳亮面瓷磚、臥室木地板，這么精美的房子拿來(lái)當(dāng)倉(cāng)庫(kù)真的可惜了。

圖源@貝殼

在貝殼的另一套在售三房中，業(yè)主曾經(jīng)租給機(jī)構(gòu)/私人做培訓(xùn)課室，從墻上貼畫(huà)和小書(shū)桌、小椅子可以判斷，服務(wù)對(duì)象可能是小朋友、小同學(xué)。

圖源@貝殼

在照片中，還能看到曾經(jīng)的爭(zhēng)輝榜，看哪個(gè)小朋友拿大拇指最多，誰(shuí)就有獎(jiǎng)勵(lì)。這種純住宅的出租房，允許作為培訓(xùn)上課的場(chǎng)所嗎？

樓主查閱了一下，根據(jù)《民法典》第二百七十九條，業(yè)主不得隨意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；若用于培訓(xùn)等商業(yè)目的，必須征得所有相關(guān)業(yè)主的一致同意。

假如場(chǎng)地滿(mǎn)足培訓(xùn)課室的特定建筑標(biāo)準(zhǔn)，還得必須辦理相關(guān)證件、確保不影響周邊住戶(hù)，這些都有待商榷。

圖源@貝殼

不過(guò)還好，現(xiàn)在我們看到的是，業(yè)主已經(jīng)將這套房出售，沒(méi)有繼續(xù)作為培訓(xùn)課室。

有些可惜的是，這么干凈的墻面就被紅紅綠綠的貼紙貼上了，估計(jì)下一個(gè)買(mǎi)家。看到也是直搖頭。

圖源@貝殼

根據(jù)貝殼統(tǒng)計(jì)，科慧花園目前在售296套，掛牌均價(jià)1.5萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)1萬(wàn)/㎡。由于掛牌房源多，導(dǎo)致房源之間互相壓價(jià)，掛牌期望價(jià)與真實(shí)成交價(jià)有5000元/㎡的差距。

在近三年的小區(qū)價(jià)格走勢(shì)中，科慧花園從2023年第一季度開(kāi)始才有成交記錄，最高成交紀(jì)錄出現(xiàn)在2023年第一季度，均價(jià)為1.93萬(wàn)/㎡，由于剛放開(kāi)二手房限售，當(dāng)時(shí)成交量是最低的。

成交量最高出現(xiàn)在2024年第四季度，共35套。直至2025年第二季度，成交量為22套，成交均價(jià)1.15萬(wàn)/㎡。

回溯過(guò)去，以科慧花園為代表的朱村板塊的興起，少不了21號(hào)線(xiàn)的推動(dòng)。

21號(hào)線(xiàn)是連接天河、黃埔與增城三區(qū)的地鐵，貫穿科教城板塊、知識(shí)城板塊、科學(xué)城、天河公園多個(gè)重點(diǎn)發(fā)展板塊，是東部置業(yè)者最為依賴(lài)的一條“進(jìn)城線(xiàn)”。

21號(hào)線(xiàn)在增城設(shè)有增城廣場(chǎng)、鐘崗、山田、朱村、鳳崗、坑貝、中新7個(gè)站點(diǎn)，沿線(xiàn)有十多個(gè)已售/在售新項(xiàng)目。

2009年至2019年，在地鐵東進(jìn)過(guò)程中，催生了多個(gè)樓市置業(yè)熱門(mén)板塊，交通要素在其崛起過(guò)程中占據(jù)絕對(duì)引導(dǎo)地位。

增城沿線(xiàn)房產(chǎn)在2019年達(dá)到頂峰，十多個(gè)新項(xiàng)目同一時(shí)期進(jìn)入市場(chǎng)，吸引了天河、黃埔眾多中產(chǎn)到增城二次置業(yè)，推動(dòng)21號(hào)沿線(xiàn)眾多地鐵盤(pán)價(jià)格快速飆升。

朱村/圖源廣州增城發(fā)布

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，自2015年起，朱村板塊合計(jì)網(wǎng)簽成交約3.2萬(wàn)套新房，2015年的朱村新房均價(jià)不到1萬(wàn)元。在地鐵21號(hào)線(xiàn)開(kāi)通前，板塊內(nèi)以科慧花園為代表的不少樓盤(pán)突破2萬(wàn)元，直奔3字頭，2019年的網(wǎng)簽售價(jià)達(dá)到了2萬(wàn)/㎡。

時(shí)隔五年，朱村新盤(pán)重回1字頭，而這里的價(jià)格就像多米諾骨牌效應(yīng)，一個(gè)盤(pán)比一個(gè)盤(pán)低。

不過(guò)，科慧花園依然是增城朱村小區(qū)榜的王者。