作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

地產(chǎn)江山易主，很多時候不過是倏忽之間的一筆買。

骨折法拍

最近，有兩筆拍賣案是特別值得留意的。

因為一錘定音，可能涉及到千千萬萬的投資人。

一宗是商業(yè)地產(chǎn)巨頭皇庭國際名下的資產(chǎn)晶島國商購物中心（即深圳皇庭廣場）及相關(guān)附屬設(shè)施、設(shè)備即將在9月9日進行公開拍賣，評估價約43.61億元，起拍價約30.53億元，保證金6.1億元。

另一宗是中國奧園位于珠江新城的老總部大廈將于8月19日被分為四個標(biāo)進行第二次拍賣，起拍總價約8530萬，其中最低的一個標(biāo)的，起拍總價僅2100萬，單價低至1.6萬/㎡。

這兩宗資產(chǎn)拍賣，都關(guān)乎這兩個地產(chǎn)集團的命脈。

皇庭國際的這筆買賣，直接決定集團是否會觸及退市，關(guān)乎的是皇庭國際的存亡。

而中國奧園被拍賣的是總部大樓，總部大樓作為企業(yè)象征，不僅僅是一棟大樓那么簡單。

尤其是核心城市優(yōu)質(zhì)地段的總部大樓，具有強保值性和流動性，是企業(yè)重要的“資產(chǎn)壓艙石”，被強制法拍往往是企業(yè)陷入深度危機的標(biāo)志性信號，不到萬不得已不會進入拍賣流程。

對市場來說，總部大樓的拍賣是比“業(yè)績虧損”或者其他情況更強烈的風(fēng)險信號。

所以，中國奧園的總部大樓被法拍，標(biāo)志著奧園從千億房企到債務(wù)危機的深刻轉(zhuǎn)變。

而這兩宗拍賣價格都比過去初始估價縮水了將近一半。

皇庭國際曾在2022年3月將旗下核心資產(chǎn)為皇庭廣場的融發(fā)投資全部股權(quán)擺上深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所貨架，參考價為74.93億元，后來掛牌后又將參考價大幅下調(diào)至56.2億元，如今皇庭廣場評估價只剩約43.61億元，起拍價格約30.53億，幾乎縮水一半。

2024年年底奧園總部大樓初次法拍起拍總價為15232萬元，單個標(biāo)的起拍價3751萬元，如今起拍總價約8530，最低的一個標(biāo)的起拍總價僅2100萬。

要知道，這兩宗資產(chǎn)都是位于一線核心城市的核心地段，位置極佳，并不是什么不值錢的資產(chǎn)，但都同時以大幅折價的方式被強制拍賣。

若皇庭國際及奧園被折價拍賣的資產(chǎn)，未來未能順利拍出，而是進入到變賣的階段，那么價格可能更低，處置周期更長，資產(chǎn)的流動性也就更差了。

對房企自身來說，變賣階段可能導(dǎo)致資產(chǎn)回收價值更低，償債能力更弱，可能加速破產(chǎn)清算，甚至影響其他資產(chǎn)的處置。

而這對整個房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)處置而言，無疑澆上了一盆冷水。

因為這意味著，當(dāng)下“斷臂求生”的房企捂著惜售的資產(chǎn)，如今可能面臨進一步減值的可能，過去抵押的資產(chǎn)折價壓力也會更大。

一些問題房企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有的也在排著隊把值錢的資產(chǎn)擺上貨架，尋求更多的合作資金和可能。

重債之下

很顯然，皇庭國際和中國奧園都是在債務(wù)重壓之下，不得不出售核心資產(chǎn)。

根據(jù)皇庭國際的財務(wù)披露數(shù)據(jù)，截至2025年3月31日，皇庭國際的總負債約77.12億元，而總資產(chǎn)約80.33億元，債務(wù)水平已接近其總資產(chǎn)，資產(chǎn)負債率高達96%，連即將被拍賣的皇庭廣場欠下的約1631.87萬元管理費、約740.06萬元水電費也未能繳清。

其中一年內(nèi)到期的流動債務(wù)更是達到約66.3億元。

換句話說，皇庭國際償還債務(wù)的時間其實很緊迫了，不少債務(wù)已經(jīng)到期。

2023年皇庭國際就因債務(wù)問題，將皇庭集團（皇庭國際母公司）在深圳的多項資產(chǎn)作為抵押、質(zhì)押物的債權(quán)擺上了拍賣臺，債權(quán)總額高達82.22億元。

也就是說，皇庭國際很早就已經(jīng)把值錢的大幾十億資產(chǎn)都抵押了出去。

從皇庭國際2024年財報中重大訴訟、仲裁事項可以看到，涉及的金額就達到約37.36億元。

而皇庭國際今年一季度實現(xiàn)營收1.31億元，歸母凈利潤虧損8203.01萬。

7月中旬也發(fā)布公告，2025年1月1日至2025年6月30日，預(yù)計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損1.4億元—2億元，上年同期為虧損1.49億元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損1.4億元—2億元，上年同期為虧損1.52億元。

雖然皇庭國際已經(jīng)很積極應(yīng)對債務(wù)壓力，爭取和債主協(xié)商給出債務(wù)解決方案，但奈何手中值錢的資產(chǎn)大部分已經(jīng)被抵押，那么如何才能讓債權(quán)人接受化債方案？

皇庭國際在《關(guān)于公司晶島國商購物中心（深圳皇庭廣場）將被司法拍賣的提示性公告》還特別提示——

截至2024年12月31日，深圳皇庭廣場的賬面價值為574980.50萬元，占公司總資產(chǎn)71.57%；2024年深圳皇庭廣場項目收入36860.28萬元，占公司全年營業(yè)收入的56.03%。如本次拍賣成交，公司將失去標(biāo)的資產(chǎn)的所有權(quán)，構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。

最重要的是，購物中心是一頭現(xiàn)金奶牛，最核心的資產(chǎn)都被擺上貨架，還拿什么作談判的籌碼？

而中國奧園也正面臨同樣的困境，債務(wù)壓頂已經(jīng)超百億預(yù)期。

根據(jù)《奧園集團有限公司關(guān)于債務(wù)清償及未決訴訟情況的公告》顯示——

截至2025年7月31日，公司未能及時清償?shù)牡狡趥鶆?wù)本金累計額約為人民幣441.12億元；截至2025年7月31日公司及子公司涉及多項重大未決訴訟，未完結(jié)涉訴金額約656.03億元，其中融資相關(guān)涉訟金額約559.43億元，非融資相關(guān)涉訟金額約96.60億元。公司及其重要子公司共存在183條失信被執(zhí)行人信息，涉及金額共計46.90億元。

由于債務(wù)逾期，即將面臨支付罰息，銀行賬戶凍結(jié)，資產(chǎn)查封、執(zhí)行拍賣等風(fēng)險。

而中國奧園還剩余多少資產(chǎn)？

根據(jù)奧園集團2024年財報，即使2024年度完成了境外的債務(wù)重組，奧園集團資產(chǎn)總額約1595.05億元（2023年末約1993.71億元），負債總額約1853.73億元（2023年末約2274.55億元）。

不僅如此，2024年末奧園現(xiàn)金及受限制存款合計31.41億元（2023年為54.49億元），而一年內(nèi)到期債務(wù)高達536.62億元，這就意味著今年奧園是需要償還大量短期債務(wù)的。

而這些債務(wù)中，如今超過約82%在8月13日被公告出現(xiàn)了逾期，那么奧園大廈還能保住嗎？

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作者觀點，不代表格隆匯立場