近日，穆迪下調越秀地產公司家族評級。

一、評級調整的核心事實

2026年3月6日，國際評級機構穆迪（Moody's）發(fā)布公告，對越秀地產股份有限公司（00123.HK）及其相關實體進行了一系列評級下調。

1. 主體評級下調：越秀地產的公司家族評級（CFR）從“Ba1”下調至“Ba2”。

2. 債務工具評級下調：

? 其中期票據(jù)計劃的高級無抵押評級從“(P)Ba1”下調至“(P)Ba2”。

? 由其擔保的Westwood Group Holdings Limited的中期票據(jù)計劃及債券的有支持高級無抵押評級從“Ba1”下調至“Ba2”。

3. 展望調整：將各實體的評級展望從“負面”調整為“穩(wěn)定”。

二、評級下調的主要原因

穆迪助理副總裁兼分析師Daniel Zhou指出，此次下調主要基于以下兩點核心判斷：

1. 高杠桿水平將持續(xù)：穆迪認為，越秀地產的杠桿水平在未來12-18個月內將保持高位。其去杠桿進程慢于預期。

2. 盈利疲軟期延長：在房地產行業(yè)下行周期中，公司盈利疲軟期被延長，這持續(xù)對其盈利能力構成壓力，是去杠桿慢于預期的主因。

三、導致評級下調的經營與財務背景

評級調整的背后，是越秀地產在行業(yè)深度調整期所面臨的嚴峻經營現(xiàn)實。

? 盈利出現(xiàn)斷崖式下滑：2026年1月23日，越秀地產發(fā)布盈利預警，預計2025年度權益持有人應占盈利僅為0.5億至1億元人民幣，較2024年同比暴跌約90%至95%；核心凈利潤預計為2.5億至3.5億元，同比下降約80%至85%。這已是公司自2023年以來連續(xù)第三個年度盈利收縮，且降幅持續(xù)擴大。

? 銷售增長乏力且近期加速下滑：

? 2025年全年，公司實現(xiàn)合同銷售金額約1062億元，同比下降約7.3%，未能完成1205億元的年度銷售目標，在克而瑞行業(yè)排名中位列第九。

? 進入2026年，銷售下滑態(tài)勢加劇。2026年1-2月，公司累計合同銷售金額僅約71.06億元，同比大幅下降約44.6%；其中2月單月銷售額29.05億元，同比下降約53.3%。

? “規(guī)模”與“利潤”顯著失衡：公司呈現(xiàn)出“千億銷售額、不足億利潤”的極端局面，折射出房企在行業(yè)下行期以價換量、利潤空間被極致壓縮的普遍困境。

四、評級展望調整為“穩(wěn)定”的依據(jù)

盡管下調了評級，但穆迪將展望調整為“穩(wěn)定”，主要基于以下積極因素：

1. 業(yè)務基礎堅實：越秀地產憑借其業(yè)務基礎，實現(xiàn)了優(yōu)于整體市場的銷售表現(xiàn)，這有助于公司逐步穩(wěn)定其信用指標。

2. 流動性保持良好：穆迪預計越秀地產將保持良好的流動性。

3. 強大的母公司支持：公司將繼續(xù)獲得強大的母公司——廣州越秀集團的支持。穆迪在評級中已體現(xiàn)了因母公司支持而帶來的兩個子級的提升。

五、公司的其他重要動態(tài)

與嚴峻的銷售和盈利形勢形成對比的是，公司在土地儲備方面依然表現(xiàn)強勢，這或許也反映了其長期戰(zhàn)略與短期現(xiàn)金流之間的平衡考量。

? 逆勢重倉拿地，刷新地王紀錄：2026年2月25日，經過243輪、近9小時的激烈競價，越秀集團以236.0365億元的總價成功競得廣州天河區(qū)馬場地塊，溢價率26.6%，住宅可售樓面價約8.5萬元/平方米，刷新廣州住宅樓面單價紀錄，成為廣州“新地王”。此舉彰顯了其深耕核心城市的戰(zhàn)略定力。

? 財務基本面依然穩(wěn)?。焊鶕?jù)公司公告，盡管盈利下滑，但2025年經營性現(xiàn)金流凈流入超過100億元，年末現(xiàn)金及受限存款結余超過400億元，資金儲備充足。債務結構持續(xù)優(yōu)化，融資成本降低，且“三道紅線”指標均保持“綠檔”。

總結而言，穆迪此次下調評級，是對越秀地產在行業(yè)長周期調整下盈利能力和去杠桿速度不及預期的即時反應。而“穩(wěn)定”的展望，則承認了其作為廣州龍頭國企所擁有的扎實基本盤、穩(wěn)健的財務緩沖墊以及強大的政府背景支持，這些因素構成了公司抵御行業(yè)風險、等待市場復蘇的基石。