富力地產(chǎn)在澳大利亞的子公司R&F Mega Property破產(chǎn)。

一、R&F Mega Property破產(chǎn)詳情

R&F Mega Property是富力地產(chǎn)在澳大利亞布里斯班為開發(fā)“Brisbane 1”項(xiàng)目而設(shè)立的全資子公司。該項(xiàng)目是富力海外擴(kuò)張的標(biāo)志性工程，規(guī)劃建設(shè)約600套公寓，總投資額約4億澳元。

該公司于2025年初被澳大利亞維多利亞州最高法院正式裁定強(qiáng)制清盤。清盤程序由法院指定的德勤合伙人負(fù)責(zé)執(zhí)行。此次破產(chǎn)的直接原因是其母公司富力地產(chǎn)深陷債務(wù)危機(jī)，無法繼續(xù)為海外項(xiàng)目輸注資金，導(dǎo)致項(xiàng)目資金鏈徹底斷裂，無力償還到期債務(wù)。富力地產(chǎn)方面曾公開表示對清盤令感到意外，并聲稱將尋求法律途徑終止該程序，但未能改變最終結(jié)局。這標(biāo)志著富力地產(chǎn)的海外戰(zhàn)略遭遇重大挫折，高價(jià)收購的海外資產(chǎn)在行業(yè)下行周期中成為了沉重的負(fù)擔(dān)。

二、富力地產(chǎn)整體債務(wù)危機(jī)背景

此次子公司破產(chǎn)并非孤立事件，而是富力地產(chǎn)系統(tǒng)性債務(wù)危機(jī)的縮影。富力地產(chǎn)的財(cái)務(wù)困境根源深遠(yuǎn)，主要包括2017年以近200億元收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)帶來的沉重債務(wù)包袱，以及在行業(yè)高點(diǎn)過度擴(kuò)張舊改、文旅和海外等重資產(chǎn)項(xiàng)目。

截至2025年底，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)的有息債務(wù)逾期本金余額高達(dá)368.1億元?？傌?fù)債規(guī)模達(dá)到2638.40億元，資產(chǎn)負(fù)債率已突破92% 的警戒線。與此同時(shí)，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流幾近枯竭，2025年中期報(bào)表顯示現(xiàn)金及等價(jià)物僅剩約6.88億元。盡管2025年全年銷售額實(shí)現(xiàn)142億元，同比有所增長，但相對于數(shù)千億的債務(wù)規(guī)模而言，銷售回款僅是杯水車薪，無法覆蓋巨額利息與到期本金。持續(xù)的虧損也使公司財(cái)務(wù)狀況不斷惡化。

三、其他子公司破產(chǎn)與重整情況

在R&F Mega Property之外，富力地產(chǎn)至少已有四家核心子公司被法院正式裁定進(jìn)入破產(chǎn)或重整程序，多家重要子公司瀕臨破產(chǎn)邊緣。

桂林富欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)桂林富力城項(xiàng)目。該公司于2025年3月被廣西靈川縣人民法院裁定破產(chǎn)清算，后于同年11月轉(zhuǎn)為破產(chǎn)重整程序。目前最新進(jìn)展是，廣州派豐建設(shè)已被確認(rèn)為重整投資人，并繳納了1000萬元保證金。

廣州富美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)廣州花都田美村舊改項(xiàng)目。該公司于2024年11月被廣州市中級人民法院裁定破產(chǎn)重整。其重整采用了創(chuàng)新的“預(yù)重整+共益?zhèn)?信托”模式，成功引入了3.5億元共益?zhèn)糜陧?xiàng)目復(fù)工，成為行業(yè)內(nèi)化解爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)的典型案例。

海南富力海洋歡樂世界開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)總投資達(dá)150億元的海南陵水文旅項(xiàng)目。令人意外的是，這家公司因一筆僅9萬元的技術(shù)服務(wù)費(fèi)欠款，于2025年7月被債權(quán)人申請并經(jīng)海南省第一中級人民法院裁定破產(chǎn)重整，凸顯了集團(tuán)資金鏈的極端緊張。

除了上述已被裁定進(jìn)入法律程序的子公司，富力系多家關(guān)鍵公司也身處危機(jī)邊緣。其核心施工平臺廣州天力建筑工程有限公司自2022年8月以來，已被超過12家供應(yīng)商申請破產(chǎn)清算，司法案件累計(jì)超過3700起。其境外融資平臺也曾面臨清盤申請，但相關(guān)呈請已被香港法院駁回。此外，上海、佛山等地的項(xiàng)目公司股權(quán)或債權(quán)均已被擺上貨架，等待處置。

四、自救措施與未來挑戰(zhàn)

為應(yīng)對空前危機(jī)，富力地產(chǎn)正多措并舉展開自救。在債務(wù)重組方面，公司推出了涉及約50億美元的境外債重組方案，并已獲得大部分債權(quán)人同意；境內(nèi)債方面，則提供了包括現(xiàn)金折價(jià)回購、以物抵債等在內(nèi)的“菜單式”重組方案。在資產(chǎn)處置上，公司持續(xù)出售非核心酒店資產(chǎn)以回籠資金，但同時(shí)努力保住能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

經(jīng)營層面，公司將2026年定為“打贏翻身仗的關(guān)鍵一年”，要求全力保障銷售與交付，甚至不惜以價(jià)換量加速去化。廣州富美項(xiàng)目所探索的“共益?zhèn)谫Y”復(fù)工模式，為其遍布全國的“保交樓”任務(wù)提供了可復(fù)制的路徑。

然而，富力地產(chǎn)的前路依然布滿荊棘。其首要挑戰(zhàn)是龐大的債務(wù)利息支出對脆弱的現(xiàn)金流形成持續(xù)吸血。其次，在市場低迷期處置資產(chǎn)困難重重，且極易造成巨大折價(jià)。此外，如何平衡境內(nèi)境外不同類型債權(quán)人的訴求，也是一項(xiàng)復(fù)雜的談判工程。資本市場對其信心仍然不足，股價(jià)持續(xù)低迷，評級機(jī)構(gòu)也維持負(fù)面看法。

五、行業(yè)啟示

R&F Mega Property的破產(chǎn)與富力地產(chǎn)的整體困境，是中國房地產(chǎn)行業(yè)周期轉(zhuǎn)折的一個(gè)深刻注解。它宣告了依賴“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”進(jìn)行無序擴(kuò)張的傳統(tǒng)商業(yè)模式已然終結(jié)。危機(jī)從母公司傳導(dǎo)至項(xiàng)目公司、施工方乃至供應(yīng)商的鏈條，清晰展現(xiàn)了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)性傳導(dǎo)效應(yīng)。

同時(shí)，在處理危機(jī)過程中探索出的司法重整、共益?zhèn)顿Y等市場化、法治化解決方案，也為行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、盤活存量資產(chǎn)與保障民生提供了重要借鑒。富力地產(chǎn)的求生之路，將成為觀察中國房地產(chǎn)行業(yè)能否實(shí)現(xiàn)軟著陸和構(gòu)建新發(fā)展模式的關(guān)鍵樣本。