樓盤還沒(méi)賣完，開(kāi)發(fā)商就“打包甩賣”？

近日，鼓樓鳳樾府作為抵押物現(xiàn)身阿里資產(chǎn)，資產(chǎn)處置主體為光大興隴信托有限責(zé)任公司，債務(wù)人為寧波創(chuàng)金達(dá)信投資有限公司，債權(quán)總額39.0328億。

截至目前，已有1名意向人，意味鳳樾府或?qū)⒃俣纫字鳌?/p>

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通過(guò)關(guān)鍵時(shí)間線，回顧鳳樾府的前世今生。

2018年，四平路廣場(chǎng)東南角地塊被鼓樓區(qū)納入棚戶區(qū)改造項(xiàng)目；2019年改造正式啟動(dòng)，完成后由江蘇建寧府置業(yè)有限公司建設(shè)打造新住宅。

2022年5月，由“建寧府”轉(zhuǎn)身而來(lái)的“鳳樾府”正式亮相，由金科代建開(kāi)發(fā)與操盤，規(guī)劃10棟住宅和1棟辦公樓，住宅為6棟4-6F多層洋房、4棟32-33F高層住宅，共約510套房源。

初登場(chǎng)的鳳樾府，放風(fēng)“對(duì)標(biāo)河西海玥花園”，定調(diào)“鼓樓封面級(jí)大宅”，把高端改善的排面“拉滿”：

產(chǎn)品配置上，高層主力建面約143-190㎡、洋房主力建面約180-230㎡，不考慮3500元/㎡裝修包，參考高層首開(kāi)53103元/㎡銷許價(jià)（2022年6月），總價(jià)門檻750萬(wàn)+。

升級(jí)裝修上，大金、威能、唯寶、高儀、巖板、鋼琴烤漆等，放在彼時(shí)的南京樓市，足以與河西高端改善盤“掰手腕”。

但鳳樾府的銷售成績(jī)，顯然匹配不上它的“野心”。

2022年6月，項(xiàng)目首開(kāi)188套房源，坊間盛傳“零”成交。有媒體統(tǒng)計(jì)，同年9月26日，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示累計(jì)認(rèn)購(gòu)27套、成交7套，去化率不足2成。

后因銷售去化困難、自身資金鏈斷裂等原因，金科退出鳳樾府，操盤方變更為光大信托。

2022年12月，鳳樾府促銷降價(jià)，兩套房源折后僅3.6萬(wàn)/㎡，引起軒然大波。有分銷人員表示，3.6萬(wàn)/㎡雖有“噱頭”意味，但折扣著實(shí)很給力，還不錯(cuò)的樓層4萬(wàn)/㎡左右就能入手。

2023年2月底，鳳樾府因大幅降價(jià)促銷，收到相關(guān)部門的警示通知函。江蘇建寧府置業(yè)有限公司回函稱“項(xiàng)目備案價(jià)格嚴(yán)重脫離市場(chǎng)”，導(dǎo)致項(xiàng)目去化艱難，經(jīng)公司決策采取階段性打折。

此次風(fēng)波，以鳳樾府暫停銷售為結(jié)果。在售樓處關(guān)閉期間，鳳樾府還因拖欠2萬(wàn)多的服裝定制費(fèi)用，被投訴至人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言版。

2024年9月，鳳樾府重啟銷售，對(duì)園林、車位等公區(qū)進(jìn)行提升，并于11月推出高層7號(hào)樓的130套房源，精裝銷許均價(jià)52600元/㎡。

然而，銷售情況未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，自2022年首開(kāi)以來(lái)，鳳樾府共推出318套住宅（另有3套商鋪），截至2025年8月，總認(rèn)購(gòu)20套、成交104套，去化率不足4成。

截至目前，鳳樾府共推出3棟高層住宅，剩余2棟高層、6棟洋房未售。據(jù)了解，8、10號(hào)樓預(yù)計(jì)近期交付，7號(hào)樓預(yù)計(jì)年底交付；洋房即將封頂，有望下半年上市。

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將目光瞄準(zhǔn)此次拍賣。

該筆債權(quán)總額為39.0328億元，處置機(jī)構(gòu)為光大興隴信托有限責(zé)任公司，債務(wù)人為寧波創(chuàng)金達(dá)信投資有限公司，債權(quán)招募時(shí)間為2025年07月14日-2026年01月10日，抵押物為項(xiàng)目公司的73.33%股權(quán)。

具體來(lái)看：

①債務(wù)企業(yè)為南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目位于南京市鼓樓區(qū)，可遠(yuǎn)眺長(zhǎng)江，區(qū)位優(yōu)質(zhì)，定位改善型，戶型區(qū)間140㎡-230㎡。

②項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)情況良好，賬戶資金充裕，銷售均價(jià)約3.7萬(wàn)元/㎡，月均流速5-10套，可以滿足自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目五證齊全，目前在建在銷狀態(tài)，其中四棟樓封頂，三棟樓已預(yù)售。

③項(xiàng)目規(guī)劃面積10.0萬(wàn)㎡，主要為4棟高層、6棟洋房，剩余可售建面8.3萬(wàn)㎡，剩余貨值近30億。

敲黑板，銷售均價(jià)約3.7萬(wàn)/㎡，對(duì)比此前約5.3萬(wàn)/㎡的銷許價(jià)，基本上是打7折賣房。

今年6月，有中介在小紅書發(fā)帖：鳳樾府建面約143㎡戶型成交總價(jià)約530萬(wàn)，建面約157㎡戶型總價(jià)約610萬(wàn)，算下來(lái)單價(jià)約3.7萬(wàn)-3.9萬(wàn)/㎡不等。

阿里資產(chǎn)信顯示，此次債權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓目前已有1名意向人，鳳樾府再易主的可能性很大。至于此次債權(quán)拍賣，是否會(huì)對(duì)鳳樾府的后續(xù)交付、銷售等形成影響，銳評(píng)君將保持關(guān)注。

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鳳樾府的慘淡收?qǐng)?，固然與市場(chǎng)環(huán)境、城市界面、房企品牌等因素有關(guān)，但在銳評(píng)君看來(lái)，更核心癥結(jié)在于產(chǎn)品定位與市場(chǎng)需求的錯(cuò)位。

以高層房源為例，建面約143-192㎡、銷許均價(jià)約5.3萬(wàn)/㎡，不含包總價(jià)約645萬(wàn)-1000萬(wàn)。

對(duì)比同期熱銷的金基皓樾：主力建面約122-143㎡，總價(jià)約500萬(wàn)起步（另有5000元/㎡升級(jí)包），價(jià)格更親民。更何況，金基皓樾的地段位置、低密洋房、品牌實(shí)力等優(yōu)勢(shì)更明顯。

即便當(dāng)下鳳樾府放低姿態(tài)，將銷售價(jià)格拉低至約3.7萬(wàn)-3.8萬(wàn)/㎡，其競(jìng)爭(zhēng)力依然堪憂。

鼓樓當(dāng)下改善選擇，綠城金基沁百合的品牌與產(chǎn)品實(shí)力更明顯，建面約124-143㎡戶型+4-7層低密洋房，更具吸引力；后期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，有龍湖亞倫G96、鼓樓小桃園G52等，容積率更低。

行業(yè)持續(xù)洗牌， 遭遇困境的項(xiàng)目遠(yuǎn)不止鼓樓鳳樾府。江北世茂璀璨江山、江寧濱江藍(lán)光G08、燕子磯寶能金融中心等，也曾經(jīng)歷降價(jià)拍賣，涉及住宅、商業(yè)乃至未開(kāi)發(fā)地塊。

市場(chǎng)格局重塑之下， 于購(gòu)房者而言，能在南京樓市持續(xù)深耕并保持穩(wěn)健的房企，多為央企、國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企，安全性相對(duì)更高。更何況，“內(nèi)卷”的南京樓市，儼然已是“買方市場(chǎng)”，買房人可多方對(duì)比，選擇優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。