當(dāng)前有四個(gè)問(wèn)題擺在我們面前：
現(xiàn)在如何勸老百姓買(mǎi)房；開(kāi)發(fā)商從哪里借錢(qián)；明天還有什么房產(chǎn)政策；房?jī)r(jià)什么時(shí)候不跌。
“這四個(gè)問(wèn)題，我都給不了答案?！?br/>8月13日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮在2025年博鰲房地產(chǎn)論壇上坦言。
陳淮認(rèn)為，我們正處于工業(yè)化中后期，房地產(chǎn)等產(chǎn)能過(guò)剩是常態(tài)。房?jī)r(jià)問(wèn)題的根源在于城市結(jié)構(gòu)失衡。超大城市過(guò)度發(fā)展，二三線城市未能實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，這直接導(dǎo)致人口過(guò)度向教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源集中的超大城市涌入。
他堅(jiān)定相信，想擴(kuò)大消費(fèi)、擴(kuò)大需求與改善預(yù)期，就讓越來(lái)越多的老百姓有產(chǎn)，買(mǎi)房子就是讓越來(lái)越多老百姓成為有產(chǎn)一族。
對(duì)于消費(fèi)的問(wèn)題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)樊綱表示，“目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要問(wèn)題在于需求不足?！?br/>“住房消費(fèi)也是消費(fèi)，且可能是人一生當(dāng)中最大、最離不開(kāi)的一項(xiàng)消費(fèi)?！?br/>樊綱表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)走到目前這個(gè)階段，實(shí)物消費(fèi)已產(chǎn)能過(guò)剩，服務(wù)性消費(fèi)還有待發(fā)展，尤其是醫(yī)療、康養(yǎng)、娛樂(lè)、時(shí)尚、旅游，包括公共服務(wù)、私人服務(wù)。
“過(guò)去，各級(jí)政府在資金分配上，多傾向于補(bǔ)貼企業(yè)、供給側(cè)及生產(chǎn)力，對(duì)消費(fèi)重視不足。如今，消費(fèi)補(bǔ)貼成為新趨勢(shì)，鼓勵(lì)其積極消費(fèi)，進(jìn)而支撐市場(chǎng)。這種補(bǔ)貼方式，能夠有效將資金傳導(dǎo)至供給側(cè)，形成需求拉動(dòng)供給的良性循環(huán)?！?br/>對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，庫(kù)存產(chǎn)能過(guò)剩、需求不足、預(yù)期消極等，帶來(lái)市場(chǎng)持續(xù)低迷。我們能借鑒好的經(jīng)驗(yàn)，尊重市場(chǎng)規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定能好起來(lái)。
談到房?jī)r(jià)與消費(fèi)，“在過(guò)去20年房地產(chǎn)價(jià)格上漲的時(shí)候，中國(guó)的消費(fèi)占GDP的比重并沒(méi)有上升，甚至有時(shí)候是下降的。”知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家洪灝表示，現(xiàn)在我們借鑒房?jī)r(jià)下行周期的經(jīng)驗(yàn)，我們看到中國(guó)的房?jī)r(jià)與收入的比例，已經(jīng)消化了一半，但是還有一半的路要走。
洪灝說(shuō)，中國(guó)人并不是不消費(fèi)。從兩個(gè)角度來(lái)看消費(fèi)：一個(gè)是長(zhǎng)期的、趨勢(shì)性的消費(fèi)升級(jí)或者降級(jí)，這跟人口趨勢(shì)、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，跟整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)板塊的周期息息相關(guān)。按照現(xiàn)在來(lái)看，人口趨勢(shì)是非常難逆轉(zhuǎn)的。房地產(chǎn)的趨勢(shì)，短期也很難發(fā)生趨勢(shì)性的改變。
他的觀點(diǎn)代表大多數(shù)悲觀派，但在當(dāng)前刺激經(jīng)濟(jì)的大背景下，房地產(chǎn)消費(fèi)被提上日程，短周期波動(dòng)，長(zhǎng)周期依然前景光明。
當(dāng)天，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布《2025中國(guó)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展白皮書(shū)》顯示，今年上半年，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地穩(wěn)居全國(guó)前三。招商蛇口、萬(wàn)科、綠城中國(guó)、建發(fā)也成功躋身500億元以上梯隊(duì)。
報(bào)告認(rèn)為，上半年市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)深化，“好房子”建設(shè)政策加速落地，改善型需求主導(dǎo)市場(chǎng)。改善型住宅主力客群為35-50歲中高端群體，高得房率、低容積率、全屋智能、“好社區(qū)”等標(biāo)簽成為熱銷(xiāo)項(xiàng)目特征。
論壇上，“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)與定義被反復(fù)提起。未來(lái)房地產(chǎn)的新賽道，就是好房子、好服務(wù)、好生活。
文｜楊光華（地產(chǎn)寫(xiě)字人）