“上市12年，殯葬第一股福壽園中報首次錄得虧損。2023年76萬元/平米的天價墓事件，成了福壽園的轉(zhuǎn)折點?！?/p>

作者｜資市分子

除生死，無大事。

盡管對死諱莫如深，國人卻甘為此豪擲千金。英國機(jī)構(gòu)SunLife曾統(tǒng)計，中國人在喪葬上的花費約合人民幣36026元（4244英鎊），約占平均年收入的45.4%，幾乎要花掉半年的工資，排名世界第二，僅次于日本。

受益免稅、土地?fù)芨兜日呒t利和剛性需求，殯葬業(yè)常年毛利率超80%，絕對稱得上“暴利”產(chǎn)業(yè)。

2023年“天價墓”事件后，殯葬老大福壽園（01448.HK）迎來發(fā)展的轉(zhuǎn)折點。繼2024年凈利潤腰斬后，8月5日，福壽園發(fā)布業(yè)績預(yù)警，預(yù)計今年上半年虧損2.35億元至2.65億元，去年同期則盈利約2.99億元。

殯葬業(yè)龍頭陡然虧損的背后，是這個曾經(jīng)吃盡政策紅利的行業(yè)，正在回歸市場和平常。

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上海拿地，190元一平

20世紀(jì)90年代，改革開放“春風(fēng)”吹遍神州大地，中國百業(yè)待興，殯葬業(yè)也開始變革。

殯葬行業(yè)包括殯儀服務(wù)、遺體處理服務(wù)、墓地服務(wù)及其他產(chǎn)品銷售服務(wù)。其中，在我國，私營企業(yè)被嚴(yán)格限制參與殯儀服務(wù)，遺體處理服務(wù)只能由政府機(jī)構(gòu)提供。

1992年，民政部頒布《公墓管理暫行辦法》規(guī)定：“經(jīng)營性公墓由殯葬事業(yè)單位建立”。據(jù)此，墓地可以進(jìn)入市場進(jìn)行買賣了。

我國的公墓分為公益性公墓和經(jīng)營性公墓兩大類。其中，面向農(nóng)村的公益性公墓不以盈利為目的，面向城鎮(zhèn)居民的經(jīng)營性公墓則屬于市場化運作的公共墓地。

民政部規(guī)定，經(jīng)營性公墓的墓穴管理費可一次性收取，但最長不得超過20年?！?0年”在公墓管理中，實際上是指繳費周期而非使用期限。這就意味著，經(jīng)營性公墓并非一次性交易，而是在出售后還能有持續(xù)收取管理費的長尾收益。

商機(jī)無限。

王計生曾回憶，1991年，他辭去高校教職，進(jìn)入中福實業(yè)集團(tuán)?！澳菚r候，我們就開始在研究殯葬市場，籌備進(jìn)入?！?994年，上海福壽園開始建設(shè)。

民政部曾間接參投福壽園。天眼查顯示，民政部機(jī)關(guān)服務(wù)中心（暨民政部機(jī)關(guān)服務(wù)局）曾對福壽園出自中福實業(yè)集團(tuán)出資600萬元，占持股比10%。另外，國資中國船舶集團(tuán)旗下上海公司也曾對中福實業(yè)集團(tuán)參投3600萬元，占持股比60%。

福壽園招股書多次強(qiáng)調(diào)，公司與民政部的緊密聯(lián)系，“由于中福受民政部管理，而民政部是中國殯葬服務(wù)業(yè)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，故中福有熟悉及搶占當(dāng)時中國殯葬服務(wù)業(yè)潛在機(jī)遇的先發(fā)優(yōu)勢?！?/p>

這層背景，給福壽園的發(fā)展帶來極大便利。1994年，上海已有40家墓園獲得經(jīng)營性公墓許可證。作為后來者的福壽園，卻能在上海青浦坐擁占地面積超800畝的墓園。

2001年前，公墓用地屬于國家劃撥土地的范圍。福壽園招股書顯示，占地面積40萬平方米的上海福壽園，土地性質(zhì)為劃撥土地，原土地收購成本每平方米只有190元；占地面積30萬平方米的河南福壽園，土地性質(zhì)為批售土地，原土地收購成本每平方米只有44元。

這些極其低廉的大量土地，讓福壽園大大節(jié)省了成本。該公司2013年年報曾透露，其當(dāng)年墓地銷售及服務(wù)成本共9445.7萬元，其中土地成本892.3萬元，占9.4%。另據(jù)招股書，2010年至2012年，福壽園的土地成本占比分別為4%、6%、10%。

圖片來源：福壽園2013年年報

福壽園因此獲得巨大的利潤空間。2010年至2012年，福壽園的墓地均價從9.8萬元上漲至15萬元，僅兩年時間漲幅超過50%，期間毛利率超過80%。

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政策紅利已失

2002年后，福壽園就不能繼續(xù)超低價獲地了。當(dāng)年，我國修改出臺的“劃撥土地許可范圍”中，剔除了公墓用地。

此后，墓地用地監(jiān)管力度繼續(xù)收緊。2008年，民政部等八部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)公墓建設(shè)管理的通知》指出，“經(jīng)營性公墓建設(shè)規(guī)劃要依據(jù)現(xiàn)有公墓穴位存量、已安葬數(shù)量和城鎮(zhèn)居民年均死亡人口數(shù)量按照民政部關(guān)于墓穴面積、使用周期的規(guī)定，對公墓數(shù)量、墓穴數(shù)量和占地面積實行總量控制；公墓選址必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，我國目前共有經(jīng)營性公墓2000多家，公益性公墓和骨灰堂約10萬個。

墓地供不應(yīng)求，價格還在不斷往上漲。

福壽園賣得尤其貴。多年來，福壽園一直以高端墓穴市場為核心盈利點，墓穴均價保持在十萬元左右。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2024年，該公司的經(jīng)營性墓穴平均銷售單價從10.25萬元漲至12.12萬元。據(jù)東方財富choice數(shù)據(jù)，福壽園的毛利率自2010年以來基本保持在80%以上。

牌照限制、土地資源不可替代、面向高端市場——這套商業(yè)模式讓人聯(lián)想到巴菲特所說的“特許經(jīng)營權(quán)”。

福壽園因此受到市場追捧。而2013年，資本市場仍相信房地產(chǎn)市場的土地神話。

當(dāng)年12月19日，福壽園以3.33港元/股的上限價格掛牌港交所，共集資16.7億港元，吸引了凱雷投資等基石投資者。上市首日，其收盤價漲至4.82港元/股。

上市后，福壽園業(yè)績屢創(chuàng)新高。2023年，福壽園上市第十年。財報顯示，2023年，該公司的收入同比增長21%至26.28億元，是2010年3.51億元的6.49倍；歸母凈利潤同比上升20.1%至7.91億元，是2010年1.04億元的6.61倍。

這一年4月，上海松鶴園推出0.6平方米三穴墓，標(biāo)價45.78萬元；若換算成每平方米的價格，高達(dá)76萬元，單價超黃浦江畔豪宅3倍。

“天價墓”刺激大眾神經(jīng)。人們開始反思，不少有錢人不再為此買單。

2024年，福壽園收入20.78億元，同比減少20.9%；歸母凈利潤3.73億元，同比減少52.8%。這是該公司自2010年以來凈利潤首次出現(xiàn)如此大幅度下滑。

去年，盡管墓地均價繼續(xù)增1.4%至12.12萬元，福壽園經(jīng)營性墓穴卻比2023年減少3816個，收入減少4.35億元。

更為關(guān)鍵的是，“天價墓”引起監(jiān)管重視。2025年4月23日，民政部公布《殯葬管理條例》修訂草案征求意見稿，把強(qiáng)化殯葬行業(yè)公益屬性、保障公民基本殯葬服務(wù)需求寫入立法目的。

分析認(rèn)為，隨著相關(guān)條例抓緊推出，墓地價格管制的措施呼之欲出。

實際上，政策已經(jīng)悄然改變。

5月29日，中國萬銅園接獲國家稅務(wù)總局廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局大學(xué)城稅務(wù)所發(fā)出的稅務(wù)事項通知書指出，旗下經(jīng)營性公墓企業(yè)廊坊萬桐于2022年1月1日至2024年12月31日提供墓地租賃及相關(guān)配套服務(wù)，并不適用增值稅稅務(wù)減免政策項下適用條件，其這期間的應(yīng)付增值稅將根據(jù)殯葬服務(wù)的適用稅率6%重新評估，應(yīng)付額外稅款及滯納金(統(tǒng)稱“額外稅款”)的繳款手續(xù)應(yīng)于2025年5月30日前在監(jiān)管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成。

《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的、扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金?！?/p>

這就意味著，經(jīng)營性公墓不再享受免稅政策。

根據(jù)財政部2016年6月27日發(fā)布《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定，“殯葬服務(wù)免征增值稅?！?/p>

對于殯葬行業(yè)來說，這不算小事。

中國萬桐園主要經(jīng)營占地348畝的廊坊墓園，2022年至2024年其收入分別是4573.8萬元、5693.1萬元、4401.3萬元，累計收入14668.2萬元；對應(yīng)歸母凈利潤分別是2203萬元、1760.2萬元、984.8萬元，累計歸母凈利潤4948萬元。

根據(jù)殯葬服務(wù)的適用稅率6%重新評估，中國萬銅園評估，截至公告日期，廊坊萬桐的應(yīng)付額外稅款約為1160萬元。

之前持續(xù)盈利的中國萬銅稱，預(yù)計額外稅款將于截至2025年6月30日止6個月的財務(wù)業(yè)績中確認(rèn)為虧損，并預(yù)期公司將錄得虧損及公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)全面虧損，而上年同期公司擁有人應(yīng)占期間溢利及全面收益總額約730萬元。

作為坐擁全國17省市283萬平方米可售墓園資產(chǎn)的行業(yè)老大，福壽園更覺“天塌了”。這家殯葬業(yè)老大直言，“公司之部分附屬公司因不同稅務(wù)因素導(dǎo)致稅務(wù)成本上升”。

2022年至2024年，福壽園收入分別是21.73億元、26.28億元、20.77億元，累計收入68.78億元，是中國萬桐園的近47倍；對應(yīng)歸母凈利潤分別是6.59億元、7.91億元、3.73億元，累計凈利潤18.23億元，是中國萬桐園的近37倍。

僅從公司體量和業(yè)績規(guī)模來粗算，福壽園的應(yīng)付額外稅款或是中國萬桐園的數(shù)十倍。而往年，福壽園每年繳納的企業(yè)所得稅保持在3.8億元上下。

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大擴(kuò)張后的雷

政策紅利逐漸失去，監(jiān)管持續(xù)加壓之下，福壽園近十年不斷擴(kuò)張的后遺癥出現(xiàn)了。

2013年年底上市時，福壽園在上海、河南、山東等地的可出售墓園面積為97.27萬平方米。而2002年以前，該公司已擁有劃撥土地70萬平方米。

借助資本市場，福壽園開啟大擴(kuò)張步伐。該公司上市后耗資超20億元在全國布局。到2023年，福壽園可用于墓穴銷售的土地面積最高增至約285萬平方米（2024年，該數(shù)據(jù)降至283萬平方米），其殯葬業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)展至40余座城市。

遺憾的是，全國擴(kuò)張未能改善福壽園的收入結(jié)構(gòu)。目前，上海仍是福壽園最重要的收入來源地，2024年收入占比48.7%。

“我知道這是一個不好的現(xiàn)象，但行業(yè)特性對我們提出了制約?！蓖跤嬌忉尫Q，上海之外的市場當(dāng)然大，但各個地區(qū)的社會發(fā)展水平不同，市場有更多選擇。相比上海區(qū)域，外地擴(kuò)張的投入大，但回報較小。

于是，上海市場收縮，對福壽園的業(yè)績帶來致命風(fēng)險。財報顯示，2024年，該公司上海收益9.98億元，較上年同期12.62億元下滑20.92%。

市場需求走弱，福壽園的資產(chǎn)價值同步下調(diào)。

2023年，該公司規(guī)模達(dá)到其有記錄以來的最高值，總資產(chǎn)從2010年的6.22億元增至2023年的86.68億元；其中，商譽(yù)從1476.9萬元飆升至11.29億元，無形資產(chǎn)從1273.5萬元升至3.1億元，存貨從7180.2萬元漲至5.58億元，墓園資產(chǎn)則從2012年的3.38億元增至2023年的20.75億元。

減值風(fēng)險隨之而來。2024年，福壽園盈利自2010年以來首次腰斬，歸母凈利潤同比減少52.8%至3.73億元。影響凈利潤下滑的一大原因是，公司進(jìn)行相關(guān)資產(chǎn)計提減值1.04億元?！氨灸甓葍?nèi)兩家墓園項目業(yè)績持續(xù)未達(dá)預(yù)期?！备蹐@稱。

一個涉及棗莊山亭興泰墓園項目（棗莊福壽圖，即“依山陵園”）。2024年年報顯示，福壽園對該項目的相關(guān)商譽(yù)、物業(yè)及設(shè)備及墓園資產(chǎn)的賬面值分別確認(rèn)全數(shù)減值虧損2297.3萬元、130.6萬元及3613.7萬元。

2014年12月18日，福壽園宣布，以合計5980萬元收購山亭興泰100%權(quán)益。彼時介紹，山亭興泰已自棗莊市山亭區(qū)民政局獲得開發(fā)一幅面積為 64025 平方米的地盤的權(quán)利；另一幅面積約 20.26萬平方米的地盤正在申請辦理土地使用權(quán)。

按照約定，福壽園先向山亭興泰入股投資500萬元獲其100%股權(quán)；待股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成及其他先決條件達(dá)成后，福壽園向山亭興泰股東支付合共5480萬元，收購山亭興泰欠付山亭興泰股東的未償還債務(wù)5906萬元。

然而，此次收購直到2016年11月才正式完成。延遲這么久，原因是“延遲獲發(fā)中國政府相關(guān)批準(zhǔn)及許可證”。福壽園2015年2月曾稱“推動與地方政府磋商并為占地300畝的地塊取得20年租賃續(xù)期?！睆臈椙f的可售面積情況來看，最終，20.26萬平方米的土地還是未進(jìn)入公司可售面積范圍內(nèi)。

問題不止于此。2023年，棗莊福壽園已經(jīng)被發(fā)現(xiàn)問題。當(dāng)年7月，棗莊市山亭區(qū)民政局、市場監(jiān)督管理局、自然資源局等部門進(jìn)行“2023年度山東省部門雙隨機(jī)聯(lián)合抽查任務(wù)”，就殯葬服務(wù)單位（經(jīng)營性、公益性公墓)建設(shè)經(jīng)營情況進(jìn)行定向檢查。其中，相關(guān)部門發(fā)現(xiàn)，棗莊福壽園存在“未經(jīng)批準(zhǔn)擅自建設(shè)公墓、經(jīng)營性公墓‘批少建多’等非法占地行為，檢查結(jié)果是”發(fā)現(xiàn)問題待后續(xù)處理”。

據(jù)了解，棗莊福壽園已遭相關(guān)部門叫停并停止出售。2024年12月23日，國家監(jiān)察委員會主任劉金國在向十四屆全國人大常委會第十三次會議作關(guān)于整治群眾身邊不正之風(fēng)和腐敗問題工作情況的報告時透露，從今年（2024年）11月起，用一年時間，在全國開展整治殯葬領(lǐng)域腐敗亂象專項行動。

另一個涉及遼寧特許協(xié)議項下的托管墓園項目。福壽園對賬面值為4377.7萬元的有限使用年期特許協(xié)議進(jìn)行減值評估，相關(guān)無形資產(chǎn)已減值至可收回金額為零。

福壽園并未透露上述托管墓園項目的名字。從官網(wǎng)來看，福壽園在遼寧布局三個墓園，分別是朝陽龍山福園、錦州帽山福壽園以及沈陽觀陵山藝術(shù)園林，均為自有項目。

福壽園的無形資產(chǎn)，主要涉及特許協(xié)議。年報顯示，截至2024年12月31日，該公司特許協(xié)議賬面值2.32億元，較2023年同期2.83億元減少0.51億元，占2024年2.57億元無形資產(chǎn)的90.27%。

圖片來源：福壽園2024年年報

據(jù)福壽園解釋，特許協(xié)議主要指根據(jù)服務(wù)特許安排，從政府機(jī)構(gòu)取得向公眾提供殯儀館和墓園服務(wù)的權(quán)利，該公司承諾提升及興建相關(guān)物業(yè)及設(shè)備，并于特許權(quán)期屆滿時歸還政府機(jī)構(gòu)。特許權(quán)協(xié)議亦指根據(jù)服務(wù)特許協(xié)議從實體或機(jī)構(gòu)取得權(quán)利，在特許期內(nèi)代其執(zhí)行墓園經(jīng)營及管理。特許協(xié)議在協(xié)定的特許期內(nèi)攤銷。

2025年，減值繼續(xù)。針對上半年的虧損，福壽園解釋其中一個理由是，“基于現(xiàn)行會計準(zhǔn)則，經(jīng)審慎考慮本期的經(jīng)營狀況和財務(wù)表現(xiàn)并結(jié)合對未來市場的預(yù)期，對公司之部分附屬公司錄得之商譽(yù)及相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行減值撥備?！?/p>

截至2024年12月31日，福壽園仍有商譽(yù)余額11.06億元、無形資產(chǎn)余額2.57億元、存貨5.76億元、墓園資產(chǎn)19.95億元。

圖片來源：福壽園2024年年報

不過，福壽園賬上資金仍充裕。截至2024年12月31日，該公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約20.57億元，較上年同期22.47億元，少了近2億元。

現(xiàn)金充裕，福壽園近三年連續(xù)高派息。2022-2024年公司累計派息每股超100港仙，以2024年末股價計算(3.86港元)，年化股息率8.6%。其中，2024年累計派息每股54.74港仙，總派息額港幣12.69億，占公司擁有人應(yīng)占溢利的311%。

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轉(zhuǎn)型：AI是出路？

目前，福壽園正在從傳統(tǒng)殯葬服務(wù)轉(zhuǎn)型為殯葬及生命科技綜合服務(wù)提供商。福壽園首席品牌官鄔亦波7月16日演講時透露，公司將服務(wù)鏈條延伸至“生前契約”與“身后永恒”，覆蓋“出生（生育）-民生（日常）-往生（殯葬）-永生（傳承）”全旅程。

“三十年前我做了福壽園，三十年后我要把‘福壽園’轉(zhuǎn)型為‘福壽元’，跨界成為殯葬行業(yè)的元宇宙?！蓖跤嬌ツ暝f出其雄心壯志，未來十年，希望將精神留存這部分業(yè)務(wù)的營收占比提高到80%。

其中，“生前契約”，是福壽園2015年推行至今的一大轉(zhuǎn)型。所謂生前契約，是讓客戶在生前就提前規(guī)劃好自己的身后事，服務(wù)內(nèi)容包括臨終關(guān)懷、遺體接送、靈堂搭建、告別儀式及相關(guān)后續(xù)服務(wù)等。

“這有助于該公司提早鎖定客戶，帶來大量穩(wěn)定的客戶儲備?！睋?jù)公司披露，福壽園與上海、江蘇等地的街道、社區(qū)及民政相關(guān)機(jī)構(gòu)合作展開生前契約服務(wù)。2024年，生前契約簽約量20229份，同比增長14.2%。

另需關(guān)注的是，2024年，福壽園首次嘗試將AI技術(shù)應(yīng)用于數(shù)字人的打造。官方稱，僅需1張照片和1分鐘語音，就可用AI大模型合成對應(yīng)的人物視頻，做到“數(shù)字重生”。

據(jù)報道，福壽園數(shù)字人圖文版售價為199元/次，電商平臺上類似的“讓照片開口說話”的服務(wù)普遍僅有10元左右。

如此價格差異無疑會影響消費者購買選擇。

另外，福壽園在2023年集中發(fā)力了數(shù)字殯葬，推出了數(shù)字禮葬、數(shù)字禮祭等產(chǎn)品，已服務(wù)超過5000名客戶，并計劃將服務(wù)范圍擴(kuò)大至15000人次。

盡管腦洞大開，2024年，福壽園數(shù)字化業(yè)務(wù)收入占總營收比重不足1%。有投資者直言，“這哪是科技轉(zhuǎn)型？分明是墳頭蹦迪——瞎折騰！”