文｜鄧浩志

8月1日，貴州省人民政府辦公廳印發(fā)《貴州省提振消費專項行動實施方案》，其中提到：結合實際調(diào)整土地增值稅預征率，緩解房企壓力；發(fā)展避暑、森林、溫泉等旅居業(yè)態(tài)，規(guī)劃建設一批避暑康養(yǎng)旅居地產(chǎn)項目，拓展粵港澳、成渝、長三角等異地客群，培育壯大“旅居貴州”消費市場。這條消息頗為重要，標志著地方政府對房地產(chǎn)需求的又一次重大轉向。

過去房地產(chǎn)調(diào)控的基本調(diào)性，是只支持剛性需求和改善型購房需求，其余情形大多被歸入“炒房”。所謂剛需、改善，通常指居民在工作所在地的首次或二次置業(yè)。至于異地購房，往往被籠統(tǒng)地視為投機。

早在多年前我就提出，隨著生活水平提升，“剛需”的內(nèi)涵在不斷演變：

• 過去“有一張床睡”就是剛需，兩室一廳已算豪宅；
• 后來兩居室是剛需，三居室算改善，144 平方米以上才是豪宅；
• 如今不少城市三房已成剛需起步，四房才算改善，面積再大也未必算豪宅，還需稀缺資源或高規(guī)格配置加持。

異地購房亦如此。十年前我在海南島調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，對許多東北、西北的老年人及呼吸道慢性病患者而言，海南的房子就是剛需——不為升值，只為躲避北方嚴冬。他們買的多是普通洋房，面積不大，且呈“同鄉(xiāng)抱團”式分布：一個小區(qū)多是甘肅人，樓下餐館主打西北菜；另一個小區(qū)則以寧夏回民為主。

隨著生活水平提高，旅游度假呈爆發(fā)式增長，周末短途、寒暑假長途已成常態(tài)，由此衍生出旅游度假購房需求——到海南避寒，到東北避暑等；雖非第一居所，卻仍屬自住范疇。可惜這類需求長期被忽視，被簡單劃入投資投機。

由于當時認知有限，加上抑制房價的初衷，不少地方對異地購房采取嚴厲限制：非本地戶籍、無本地工作的購房需求一律被禁止。最典型的是海南，全域限購至今未松。

貴州此次在官方文件中明確提出培育“旅居貴州”消費市場，既是對房地產(chǎn)需求的重新界定，也是政策上的全新安排，既有利于釋放外地旅居購房需求，又有助于消化本地因剛需不足而積壓的庫存。作為首個省級政府發(fā)布此類文件，貴州的做法或將被其他省市效仿。貴州能以避暑為主題，東北能否以“避暑”切入？南方城市能否主打“避寒”旅居？各種題材與形式均可探索。

中國樓市已進入“剛需總體飽和、局部不足”的新階段，再提全面棚改已失去現(xiàn)實意義。未來房地產(chǎn)的發(fā)展，除圍繞“好房子”進行住房升級換代外，還可充分挖掘以旅居為代表的第二居所需求。既然很多家庭擁有兩三臺電視、兩三部手機，為何不能擁有兩三套自住房？市場空間依舊廣闊，關鍵在于更新認知、減少政策限制。