小區(qū)公共區(qū)域的“生意”

源源不斷

但收益卻常成

“糊涂賬”

作為業(yè)主

你是否關(guān)注過

電梯廣告費(fèi)、地面停車費(fèi)、公共場地租金等

收益的歸屬問題？

近日

河池市宜州區(qū)人民法院

審理了這樣一起

小區(qū)業(yè)委會(huì)起訴物業(yè)公司的

合同糾紛案件

1

案情回顧

2016年12月30日，A公司入駐B小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)。隨后該小區(qū)開始陸續(xù)交房。業(yè)主（乙方）在交房時(shí)與A公司（甲方）簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。協(xié)議第八條"廣告牌設(shè)置及權(quán)益"明確約定：“未經(jīng)甲方批準(zhǔn)，乙方不得在小區(qū)公共場所展示或懸掛任何廣告招牌。不得在房屋外立面（含玻璃窗內(nèi)立面）張貼任何廣告和招牌。乙方在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)置廣告牌，須向甲方繳納一定的管理服務(wù)費(fèi)，甲方收取的費(fèi)用主要用于維修小區(qū)的公共設(shè)施，乙方在本區(qū)域內(nèi)設(shè)置廣告牌自行管理，因廣告牌而造成的損失由乙方自負(fù)?！?/p>

2023年2月6日，B小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。同年6月30日，A公司退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)。后因外圍停車費(fèi)、公共區(qū)域廣告費(fèi)等費(fèi)用的交接、退還協(xié)商未果，B小區(qū)業(yè)主委員會(huì)將A公司訴至法院，要求A公司返還自2022年6月14日起收取的外圍停車費(fèi)23441.74元及公共區(qū)域廣告費(fèi)收益26720元，并支付相應(yīng)的利息損失。

▲圖片由即夢AI生成

2

法院審理

宜州法院審理后認(rèn)為，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。被告A公司在搬離B小區(qū)后，理應(yīng)將屬于該小區(qū)全體業(yè)主共有的收益支付給原告，現(xiàn)在逾期支付已經(jīng)構(gòu)成違約。

另外，A公司與開發(fā)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》中對于這部分收益并無約定，之后與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議中也僅是約定A公司收取的廣告費(fèi)收益主要用于維修小區(qū)的公共設(shè)施，并未明確具體的分配方式。但小區(qū)公共部分的戶外停車費(fèi)、廣告收益如無其他約定應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。

▲圖片由即夢AI生成

考慮到停車費(fèi)和廣告費(fèi)收入的取得離不開A公司的經(jīng)營管理，故對該部分費(fèi)用的分配，結(jié)合本案實(shí)際，法院酌情在扣除30%的管理成本后，A公司將收取的該部分收益的70%返還給B小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。

對于A公司要求在廣告收益中扣除購買兩個(gè)箱式垃圾桶的花費(fèi)13000元的主張。綜合雙方的證據(jù)以及本案事實(shí)，該支出確屬為小區(qū)公共衛(wèi)生所需的支出，故法院采納A公司的這一主張，在收取的廣告費(fèi)中先予扣除該費(fèi)用后再按照前述比例返還。

綜上

宜州法院

作出一審判決

A公司向B小區(qū)業(yè)主委員會(huì)

返還外圍停車費(fèi)16409.22元

以及公共區(qū)域廣告費(fèi)收益9604元

宣判后，A公司提起上訴。二審法院維持原判。該判決現(xiàn)已生效。

3

法官說法

日常生活中，業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛層出不窮，其中不乏因公共收益對簿公堂的現(xiàn)象。一方面是物業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂，缺乏有力的監(jiān)督。另一方面是很少有物業(yè)能主動(dòng)、及時(shí)地公開明細(xì)，從而業(yè)主難以知曉小區(qū)公共區(qū)域的具體使用以及收益明細(xì)，以致無法維權(quán)。

為此，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)主動(dòng)作為，制定公共收益公開制度，并為公共收益設(shè)立單獨(dú)銀行賬戶，確保資金專款專用，推進(jìn)公共收益規(guī)范化、透明化。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)也要督促好物業(yè)公司及時(shí)對公共收益部分進(jìn)行年度審計(jì)或公示。如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有侵害業(yè)主權(quán)益時(shí)，應(yīng)采取合理合法的渠道維護(hù)自身的合法權(quán)益，避免采取拒繳物業(yè)費(fèi)的方式與物業(yè)公司對抗。

4

法條鏈接

01

《中華人民共和國民法典》

第二百七十一條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二百八十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

第二百八十三條 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

02

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第五十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

轉(zhuǎn)自：廣西高院