尖沙咀星光行的地庫餐廳依然人頭攢動，而這塊曾估值10億港元的物業(yè)，如今掛牌價(jià)只剩4.6億，成為香港商業(yè)地產(chǎn)劇烈調(diào)整的沉默見證者。

麥當(dāng)勞清倉香港23處物業(yè)

2025年7月底，一份標(biāo)售文件震動香港地產(chǎn)界。麥當(dāng)勞美國總部決定將香港持有的23處商業(yè)物業(yè)“一件不留”全部出售，總市值約30億港元。首階段8個(gè)核心地段鋪位于7月底推向市場，9月16日截標(biāo)。

最引人注目的是尖沙咀星光行地下及地庫物業(yè)，面積達(dá)14,973平方呎，地庫為麥當(dāng)勞餐廳，地面租給百貨公司，月租合計(jì)135.6萬港元。2019年，該物業(yè)估值曾高達(dá)10億港元，如今市值卻慘遭腰斬。

麥當(dāng)勞此次出售計(jì)劃經(jīng)過半年精心籌備。2025年初，美國總部開始接觸多家代理行，最終選定仲量聯(lián)行作為獨(dú)家代理。出售策略采用分階段推進(jìn)，首階段推出8個(gè)黃金地段鋪位，市值約13.5億港元，其余15個(gè)將在明年視市場反應(yīng)陸續(xù)推出。

首階段標(biāo)售物業(yè)均位于香港商業(yè)核心區(qū)：

·尖沙咀星光行：市值約4.6億港元，最大單體物業(yè)

·銅鑼灣怡和街46-54號：市值1.8億港元，位處銅鑼灣最繁華位置

·荃灣街市街10-22號：市值1.6億港元，區(qū)域內(nèi)人流旺盛

這些物業(yè)將以“連租約”形式出售，投資回報(bào)率超過市場普遍的2-3厘水平。仲量聯(lián)行執(zhí)行董事鄧潔瑩稱之為“數(shù)十年一遇的難逢機(jī)會”。

值得注意的是，此次出售方是美國麥當(dāng)勞總部，而非香港麥當(dāng)勞運(yùn)營方。2017年，麥當(dāng)勞將中國內(nèi)地及香港業(yè)務(wù)未來20年的特許經(jīng)營權(quán)售予中信系為主的財(cái)團(tuán)，但保留了部分物業(yè)所有權(quán)。

芝加哥總部在回應(yīng)中強(qiáng)調(diào)：“集團(tuán)定時(shí)審視所持有物業(yè)并優(yōu)化房地產(chǎn)組合。餐廳營運(yùn)將不受影響?！?/p>

從“地主”到租客，麥當(dāng)勞的商業(yè)模式蛻變

麥當(dāng)勞與房地產(chǎn)的淵源，可追溯到創(chuàng)始人雷·克洛克的時(shí)代。他曾直言：“麥當(dāng)勞不是做漢堡的，真正的業(yè)務(wù)是做房地產(chǎn)?！边@一理念在香港市場被忠實(shí)執(zhí)行。

1975年進(jìn)入香港時(shí)，麥當(dāng)勞就采用“地產(chǎn)+餐飲”雙軌策略。利用長期租約鎖定街口旺鋪，同時(shí)用自有資金購入部分鋪位。這種模式使其在享受物業(yè)升值紅利的同時(shí)，也通過特許經(jīng)營中的租金收入獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型早有先兆。2017年出售中港業(yè)務(wù)特許經(jīng)營權(quán)已釋放信號，當(dāng)時(shí)中信、中信資本及凱雷組成的財(cái)團(tuán)獲得20年經(jīng)營權(quán)，而美國麥當(dāng)勞僅保留部分權(quán)益及商鋪業(yè)權(quán)。

香港商鋪市場深度調(diào)整為轉(zhuǎn)型提供現(xiàn)實(shí)推力。核心區(qū)商舖租金自2019年高峰下跌30%-40%，尖沙咀、銅鑼灣等黃金地段呎租較高峰期大跌六至七成。

仲量聯(lián)行在推銷材料中強(qiáng)調(diào)：“物業(yè)由實(shí)力雄厚的麥當(dāng)勞租戶長期承租，現(xiàn)金流穩(wěn)定，大部分分店已成為區(qū)內(nèi)地標(biāo)超過30年”。這種售后回租模式，使麥當(dāng)勞既能套現(xiàn)資產(chǎn)，又能確保經(jīng)營不受影響。

雙城故事，香港與內(nèi)地的地產(chǎn)策略分野

麥當(dāng)勞在香港與內(nèi)地的地產(chǎn)策略形成鮮明對比。在內(nèi)地市場，麥當(dāng)勞始終以租賃為主，從未大規(guī)模復(fù)制香港的“地產(chǎn)投資”模式。

2010年麥當(dāng)勞中國高管曾解釋：“由于麥當(dāng)勞認(rèn)為中國的商圈還在變化中，所以不買地自建或買入店鋪。”這種策略在“金拱門”時(shí)代得到延續(xù)。2017年中信資本接手后，著力通過與地產(chǎn)商戰(zhàn)略合作加速擴(kuò)張，而非購買物業(yè)。

這種策略成效顯著：門店數(shù)量從2017年的2200家增至2025年中的約7000家，并計(jì)劃在2025年新增1000家店，到2028年達(dá)10000家。內(nèi)地模式的核心是：輕資產(chǎn)運(yùn)營、快速擴(kuò)張、借力地產(chǎn)商資源，與香港的重資產(chǎn)模式形成兩條截然不同的發(fā)展路徑。

市場漣漪，拋售背后的多重解讀

麥當(dāng)勞此次大規(guī)模出售在香港引發(fā)廣泛猜測。地產(chǎn)界關(guān)注其示范效應(yīng)——國際巨頭在商業(yè)低谷期拋售核心資產(chǎn)，可能加劇市場悲觀情緒。

仲量聯(lián)行試圖打消這種擔(dān)憂，強(qiáng)調(diào)這些物業(yè)因位置優(yōu)越和回報(bào)可觀“吸引眾多潛在投資者的濃厚興趣”。麥當(dāng)勞承諾長期承租，為買家提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，這在動蕩市場中尤為珍貴。

更深層的猜測涉及地緣政治。有媒體指出，美國商務(wù)部官員曾勸諫在港美資企業(yè)謹(jǐn)慎考慮資產(chǎn)去留。出售是否隱含政治考量？麥當(dāng)勞香港予以否認(rèn)，強(qiáng)調(diào)“總公司將繼續(xù)致力發(fā)展香港市場”，并將在香港慶祝成立50周年。

還有觀點(diǎn)認(rèn)為這是國際資本重新配置的信號。隨著全球經(jīng)濟(jì)格局變化，跨國企業(yè)正在重新評估各地資產(chǎn)價(jià)值，將資金轉(zhuǎn)向增長更快的區(qū)域或領(lǐng)域。