就在全國人民為房價(jià)跌跌不休而有慶幸，有懊悔的時(shí)候，上海市徐匯區(qū)的土地拍賣卻在全國引發(fā)轟動(dòng)，徐匯衡復(fù)地塊以每平方米超20萬元的樓面價(jià)被拍下，創(chuàng)下全國單價(jià)“地王”新紀(jì)錄。

讓人意外的是，這次拔得頭籌的不是央企、國企，而是一家剛成立不久的民營企業(yè)——上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司（以下簡稱“祺祥旺宇”）。這家公司背后的掌舵人，是低調(diào)的浙商富二代葉舒祺。

天價(jià)地王出來后，讓人對于樓市從一邊倒繼續(xù)看跌，又開始轉(zhuǎn)向認(rèn)為，其背后隱藏的信號意義不一般。

上海樓市要狂飆，并且引領(lǐng)全國樓市企穩(wěn)向上嗎？

01

7月25日，意義非同一般，上海一日四地王。

其中上海徐匯區(qū)僅4705平方米地塊引得眾多房企爭奪。該地塊樓面地價(jià)起拍價(jià)就來到了163639元/平方米。該地塊吸引了祺祥旺宇和招商蛇口聯(lián)合體、中海地產(chǎn)等地產(chǎn)大鱷前來競爭，最終競價(jià)28輪，被祺祥旺宇以20.0257萬元/平方米的地價(jià)攬走，溢價(jià)率22.4%，一舉創(chuàng)下全國單價(jià)地王的紀(jì)錄，超過了2024年的徐匯濱江地塊13.1萬/平方米的樓面單價(jià)，也超過了靜安區(qū)迷你地塊樓板價(jià)16.23萬元/平方米的單價(jià)。

祺祥旺宇是浙江臺(tái)州汽車模具大王葉華彪之女的公司，該公司法定代表人葉舒祺。

資料顯示，徐匯地王除了該地塊處于上海核心地段，地塊面積小，總價(jià)不顯得太高外，其投資前景看好也是眾多房企爭搶該地塊的主要原因。

作為上海徐匯區(qū)衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)內(nèi)十年來的首宗新增住宅用地，其稀缺性使得市場對其關(guān)注度極高。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，開發(fā)商在拿地成本較高的情況下，未來項(xiàng)目定價(jià)必然較高，預(yù)計(jì)后續(xù)項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到28萬元/平方米及以上是完全有可能的。

據(jù)此，這將帶動(dòng)周邊區(qū)域房價(jià)的上漲預(yù)期。不僅同區(qū)域的新房市場會(huì)受到直接影響，二手房市場也會(huì)因新房價(jià)格的拉動(dòng)而出現(xiàn)價(jià)格上漲趨勢。周邊業(yè)主可能會(huì)調(diào)整心理預(yù)期，提高掛牌價(jià)格，這對當(dāng)前二手房交易市場會(huì)帶來非常直接的影響。

同一日，還有虹口地王、莘莊地王和唐鎮(zhèn)地王誕生。其中，綠城以64.72億元拿下虹口地王；莘莊地王和唐鎮(zhèn)地王都被安徽高速拿下。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，徐匯的全國單價(jià)地王本質(zhì)上也是表明對上海高端市場的看好，也引導(dǎo)后續(xù)房企投資拿地更加關(guān)注此類優(yōu)質(zhì)土地。

2

徐匯的全國單價(jià)地王也與上海豪宅市場的火熱有著密切的因果關(guān)系。

上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，上?？們r(jià)3000萬元及以上新房成交套數(shù)為1096套。

觀察歷史數(shù)據(jù)，上海已連續(xù)兩年該類豪宅交易超過千套（其中2024年為1542套），這說明購買力非常強(qiáng)。

如果將最近兩年上半年平均水平和2017-2023年平均水平做對比，其交易量增速達(dá)到214%。這充分說明最近兩年認(rèn)購豪宅的市場動(dòng)力非常強(qiáng)勁。

如果統(tǒng)計(jì)億元以上豪宅成交數(shù)據(jù)，今年上半年上海億元豪宅交易套數(shù)共計(jì)15套，比2024年上半年交易規(guī)模增加1套，進(jìn)一步說明億元豪宅的購買力較強(qiáng)且具有可持續(xù)性。如果從全國范圍來看，今年上半年全國億元豪宅共成交19套（剩下4套分布在深圳和廣州），這說明全國近8成的億元豪宅成交集中在上海，這說明上海豪宅交易熱度極強(qiáng)。

上海無論土地市場還是豪宅市場的火爆，或?qū)⒅鸩絺鲗?dǎo)至上海房地產(chǎn)市場。上?；?qū)⒊蔀槿珖鴺鞘械娘L(fēng)向標(biāo)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海豪宅的較好表現(xiàn)，對于全國市場也有非常積極的示范作用。

歷年上半年上?？們r(jià) 3000 萬元及以上新建商品住宅成交套數(shù)（套）。

歷年上半年上?？們r(jià) 1 億元及以上新建商品住宅成交套數(shù)（套）。

3

資本的嗅覺是十分敏銳的。

就在上海豪宅和土地市場一片火熱的時(shí)候，外資已經(jīng)提前抄底中國房地產(chǎn)了。

7月25日，官媒《中國房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)布消息：

全球資管巨頭施羅德資本與杭州西子國際簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同設(shè)立30億元房地產(chǎn)投資基金，重點(diǎn)投資長三角核心城市的甲級寫字樓、社區(qū)商業(yè)中心等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

其實(shí)，這并非外資首次出手。

就在6月，黑石集團(tuán)斥資56億元收購上海浦東嘉里中心15%股權(quán)，這是其2025年在中國市場的第三筆大宗交易。

之前，高盛集團(tuán)與萬科合作設(shè)立100億元基金，專項(xiàng)投資粵港澳大灣區(qū)的長租公寓項(xiàng)目。

中東主權(quán)基金阿布扎比投資局（ADIA）以42億元買下北京國貿(mào)三期寫字樓，這是其年內(nèi)第二次加倉中國商業(yè)地產(chǎn)。

我們要明白，外資加速入場的背后，其實(shí)是政策的松綁。

6月外匯管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步便利境外機(jī)構(gòu)投資境內(nèi)房地產(chǎn)市場的通知》，取消外資投資非自住類房產(chǎn)的額度限制，簡化外匯結(jié)算流程。

伺機(jī)抄底中國房產(chǎn)的外資，不止施羅德資本、黑石資本等。就在今年6月，美國知名商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)漢斯集團(tuán)旗下的漢斯（上海）私募基金，順利完成備案；此外，淡馬錫旗下淡明（上海）私募基金、安耐德資本旗下安耐德私募基金管理（北京）等，均完成備案；再早幾個(gè)月，美國范達(dá)集團(tuán)旗下范達(dá)私募基金管理（上海）已完成登記。

越來越多外資機(jī)構(gòu)在中國設(shè)立私募基金管理公司，表明外資對中國市場的興趣和投資意愿不斷增強(qiáng)，加速了在中國市場的布局。

數(shù)據(jù)顯示，2025年二季度，境外機(jī)構(gòu)凈買入中國商業(yè)地產(chǎn)金額達(dá)287億元，同比增長210%，創(chuàng)2019年以來單季新高。

外資瘋狂抄底中國房地產(chǎn)的邏輯是，漂亮國總統(tǒng)特朗普正在逼迫美聯(lián)儲(chǔ)降息。美元存款利息要從5%降至2%，從而引發(fā)新一輪的美元潮拉開帷幕。要不了多久，大量美元又會(huì)像潮水一樣涌向全球。

當(dāng)普通購房者還在為30年房貸焦慮時(shí)，國際資本已經(jīng)備好"核武級"資金池，準(zhǔn)備在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格底部來一場世紀(jì)大掃貨。

億翰智庫也認(rèn)為，作為土拍最火熱的城市，上海在一直創(chuàng)造紀(jì)錄，全國總價(jià)/單價(jià)地王也是在上海誕生，5月31日端午節(jié)當(dāng)天，東安新村的最后兩塊地被上海地產(chǎn)拿下，三塊地總價(jià)超過523億，成為全國的總價(jià)地王。

據(jù)此他們認(rèn)為，春江水暖鴨先知，敏感的城市和企業(yè)已經(jīng)往前多走一步了，接下來上海樓市有望起飛？

答案還得靠市場來驗(yàn)證。

不過，當(dāng)全球資本在中國房地產(chǎn)市場掀起并購狂潮時(shí)，我們至少可以明確三點(diǎn)：

核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)永遠(yuǎn)稀缺：資本用真金白銀投票的區(qū)域，值得重點(diǎn)關(guān)注；

現(xiàn)金流比房價(jià)更重要：學(xué)會(huì)用資本的眼光計(jì)算租金回報(bào)率、空置率等核心指標(biāo)；

工具革新創(chuàng)造新機(jī)會(huì)：REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募基金等工具，讓普通人也能參與資本盛宴。

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