就在今早，白云區(qū)龍歸街六片山西側(cè)AB2201123地塊，被民企廣州云山壹號房地產(chǎn)有限公司以底價11.374億元拿下，折合樓面價14,628元/平！

值得注意的是，成交結(jié)果看似平淡，卻藏著廣州主城低密住宅市場的新信號：

該地塊曾于2024年11月首次掛牌但因市場環(huán)境遇冷終止，此次重新出讓指標未做調(diào)整，底價成交的結(jié)果既反映了當前市場的理性態(tài)度，也凸顯了地塊本身的優(yōu)質(zhì)屬性對開發(fā)商的吸引力。

本次出讓的地塊位于白云區(qū)龍歸街六片山腳下，屬于二類居住用地（R2）。總用地面積達61,879平方米，其中可建設(shè)用地面積為45,738平方米，計容建筑面積77,755平方米，容積率僅為1.7，建筑限高60米。

來源：廣州自然資源規(guī)劃和管理局

從區(qū)位、資源、配套等維度看，這宗地塊的核心競爭力集中在“低密生態(tài)”與“區(qū)位潛力”兩大板塊，同時具備完善的基礎(chǔ)配套支撐。

地塊緊鄰六片山森林公園，擁有一線山景資源。六片山作為白云核心自然資源，擁有大面積山林、水庫，未來業(yè)主可直接享受推窗見山、步行入林的居住體驗，這種生態(tài)優(yōu)勢在主城已屬稀缺。

同時，1.7的容積率在廣州主城堪稱“鳳毛麟角”。對比來看，白云區(qū)近年出讓宅地容積率多在2.5-3.5之間，市區(qū)熱門板塊甚至超過4.0。

低容積率意味著更低的建筑密度、更開闊的樓間距和更充足的社區(qū)綠化空間，為打造高端住宅奠定基礎(chǔ)。

60米建筑限高與低容積率匹配，可支撐“小高層+疊墅”的高端產(chǎn)品組合。參考市場同類項目，未來可能規(guī)劃8-12層觀景小高層（確保戶戶采光觀景）和錯落疊拼別墅（滿足“有天有地”的高端需求），形成差異化產(chǎn)品競爭力。

同時，地塊距離地鐵14號線東平站1.6公里，通過換乘3號線北延段，可快速直達天河CBD、白云新城等核心商圈，公共交通便利性較好。

西距廣從公路約1000米，北鄰龍興東路，南接坤和街，靠近北二環(huán)高速、新廣從公路、106國道等主干道，自駕出行便捷，到白云機場車程較短，商務(wù)通勤效率高。

周邊現(xiàn)有廣州市珠江高級中學(xué)、東平小學(xué)、廣東警官學(xué)院等；規(guī)劃36班九年制學(xué)校（遠期可擴至45班），教育鏈條從基礎(chǔ)教育到高等教育全覆蓋，對改善型客群吸引力顯著。

商業(yè)方面，悅和方、龍歸金鉑廣場、太和金鉑廣場等商業(yè)體滿足日常消費；廣州仁泰醫(yī)院提供基礎(chǔ)醫(yī)療保障，生活便利性較高。

區(qū)位潛力同樣值得期待。地塊北面5公里即是民科園未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新核心區(qū)，作為白云區(qū)重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)引擎，民科園將聚集大量高新技術(shù)人才，這些人群對高品質(zhì)住宅的需求，將為項目提供穩(wěn)定客群。

而白云區(qū)“北優(yōu)”戰(zhàn)略下，交通路網(wǎng)、公共配套的持續(xù)升級，也將不斷為板塊賦能。

不過風險也需警惕。白云區(qū)近年新房供應(yīng)增加，尤其是高端改善型產(chǎn)品競爭加劇，項目需在產(chǎn)品力和差異化上形成突破；周邊城中村改造進度、規(guī)劃學(xué)校落地時間等，也將直接影響項目去化速度。

這宗地塊的成交，折射出了廣州樓市現(xiàn)狀與趨勢：優(yōu)質(zhì)低密宅地仍是開發(fā)商眼中的“香餑餑”，而生態(tài)資源與區(qū)位潛力的結(jié)合，正成為高端住宅的核心競爭力。

當然，項目最終能否成功，還要看開發(fā)商的產(chǎn)品打磨能力。如何將山景資源、低密優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為實際居住體驗，如何平衡配套短板與高端定位，都將是未來的關(guān)鍵。但可以肯定的是，這宗地塊的入市，已為白云區(qū)房地產(chǎn)市場注入了新的期待。