問道者 | 杜一用

世茂原計劃建成“中國第一高樓”的深港國際中心，最近傳出要被深圳四折收儲。當(dāng)然，遭到了世茂集團(tuán)的反對。經(jīng)過兩年化債，世茂集團(tuán)減少了大概1000億元債務(wù)，卻反而把負(fù)債率推高到了資不抵債的地步。

在世茂曾經(jīng)的版圖里，深港國際中心絕對是個標(biāo)竿項目。2017年239億拿地時，不僅是世茂單體金額最大的項目，也創(chuàng)下了深圳土拍總價第二高的紀(jì)錄。整個項目用地面積32萬平方米，包括14宗建筑用地，核心建筑是深港國際中心。世茂原計劃投入400-500億元，建成一幢高度超過上海中心的700米“中國第一高樓”，2022年債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，項目停了下來。

由于項目中有兩宗地塊在2019年就已經(jīng)建成公寓并對外發(fā)售，因此這次深圳政府計劃收儲的用地只有12宗，對應(yīng)的用地登記價格是176億元，深圳政府提出的收儲價格是68億元，相當(dāng)于當(dāng)初拿地價格的四折。并且分三期支付，在2027年1月31日前付清。

中信信托是這個項目的債權(quán)人之一。中信針對這個項目的信托計劃在2019年發(fā)起，一部分資金2022年2月就已經(jīng)到期了。到世茂債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)時，尚有57億元項目資金沒有兌付，中信信托隨之依據(jù)公證債權(quán)文書向法院直接申請強(qiáng)制執(zhí)行。

債權(quán)公證，是不必經(jīng)過庭審程序的。2023年5月，深港國際中心的涉?zhèn)Y產(chǎn)被擺上拍賣臺，起拍價130億元，經(jīng)過兩輪公開拍賣后，起拍價降到了104億，最后還是流拍了。2024年7月，中信信托按照抵押及查封順位申請以物抵債，得到了法院的批準(zhǔn)。

針對這次政府收儲，世茂發(fā)了一份公開函。函中公開了兩項重要信息，一個是項目拿到了民航700米高度批復(fù)，但至今還沒取得建設(shè)用地規(guī)劃許可；另一條是，在中信信托宣布以物抵債后，世茂便以土地轉(zhuǎn)讓合同無效為由，向法院起訴，直指政府違約在先才導(dǎo)致項目爛尾，提出包括土地款、利息和行政賠償在內(nèi)共362億元的補(bǔ)償要求。在世茂看來，是政府違約在先才導(dǎo)致了項目遲遲無法動工。這起案件已經(jīng)兩次開庭，目前仍在審理中。

世茂的行政訴訟官司還沒打出結(jié)果，中信信托的以物抵債請求自然也就得不到落實。

對中信信托來說，推動政府收儲或許是收回項目資金的最好辦法。但政府把收儲價格打到骨折，這是世茂所不能接受的。在深陷債務(wù)泥淖的情況下，只要還有一線維護(hù)利益的機(jī)會，世茂定然是不會放棄的。因此行政訴訟打成馬拉松官司是大概率的事情。

以世茂的現(xiàn)狀，推動政府收儲，中信信托或許可以實現(xiàn)利益最大化。如果政府68億元收儲，中信信托就可以收回大約85%資金。對于深圳而言，這同樣是一件皆大歡喜的事情，收儲后就有條件盡快盤活這個項目。

只有世茂不高興。對現(xiàn)在的世茂來說，化債之路依然任重而道遠(yuǎn)。

根據(jù)港股年報，世茂集團(tuán)2022年負(fù)債5367億，到2024年負(fù)債總額下降到了4331億，兩年時間大概消化了1000億元債務(wù)。但外界并不知道，世茂集團(tuán)的負(fù)債率卻從2022年的87%上升到了2024年的99%。也就是說，經(jīng)過兩年時間化債，世茂集團(tuán)的債務(wù)總額是降下來了，卻已經(jīng)走到了接近資不抵債的地步。

世茂集團(tuán)債務(wù)下降的速度趕不上資產(chǎn)縮水的速度。世茂集團(tuán)2022年總資產(chǎn)6162億，到2024年只剩下4364億。兩年時間里，世茂集團(tuán)的資產(chǎn)減少了1800億。

不過，收儲計劃能不能順利推進(jìn)目前還不好說。計劃需征得信托投資人的同意，根據(jù)第一財經(jīng)的說法，只要有10% 的投資人不同意推進(jìn)投票，化債方案的表決和推進(jìn)就可以中止。