滁州的林先生，早已忘了買房時(shí)的興奮，卻難忘賣房那天的疼痛。

他在2018年初以80多萬(wàn)元買下了一套房子，幾乎站到了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的最高點(diǎn)。因?yàn)榧毙栌缅X，2022年年底不得不以40多萬(wàn)元出手。剛好虧掉40萬(wàn)元，相當(dāng)于 “把自己工作幾年攢的錢都虧了”。

心酸又不無(wú)欣慰的是，前不久他從中介處得知，同類房子的市場(chǎng)成交價(jià)已跌至30余萬(wàn)?！靶姨澁?dāng)時(shí)跑得早，不然又得虧10萬(wàn)?！?/p>

三四線城市的房?jī)r(jià)搶先一步，2021年就開始調(diào)整。一二線城市慢一拍，2022年開始跳水。這五年，是煎熬的五年。

每個(gè)人的幸福，都是相似的。普通人的購(gòu)房故事，也都是相似的。

人們各有各的不幸，賣房虧損的故事也各不相同。

這些年，房?jī)r(jià)下跌的城市名單不斷加長(zhǎng)，虧損案例從三四線城市蔓延至一二線城市。

當(dāng)“跌到位”成為錯(cuò)覺

就當(dāng)滁州的林先生準(zhǔn)備賣房的時(shí)候，杭州的小柳決定出手“抄底”。

看著未來(lái)科技城溫莎郡一套85平方米的房子從350萬(wàn)降到320萬(wàn)，她判斷：“我感覺跌了半年，可能要到底了，房貸利率都開始下降了?！?/p>

她以320萬(wàn)總價(jià)簽下購(gòu)房合同，加上稅費(fèi)共投入348萬(wàn)元。簡(jiǎn)單裝修后以月租3900元將房子出租，收到租金后都不禁為自己的精明決策而感動(dòng)。

然而，這種興奮感只持續(xù)了幾個(gè)月。次年4月，小區(qū)同戶型掛牌價(jià)降至305萬(wàn)。

這還沒完。最近她發(fā)現(xiàn)，同戶型最低掛牌價(jià)僅245萬(wàn)元。中介給她打電話說(shuō)，如果賣的話，建議掛240萬(wàn)。

“短短一年半時(shí)間，賬面資產(chǎn)少了100萬(wàn)元。”小柳苦笑著說(shuō)。按3900元月租計(jì)算，回本需要74年。

這不是孤例。深圳的A先生去年3月房子滿五年時(shí)，把掛牌價(jià)設(shè)定為比當(dāng)時(shí)成交價(jià)稍高幾萬(wàn)。兩個(gè)月后價(jià)格進(jìn)入“跳水大賽”，最終成交價(jià)比最初掛牌價(jià)跌了120多萬(wàn)。

誰(shuí)不肉疼。

止損還是堅(jiān)持？

在深圳打拼的Q先生，2019年以400多萬(wàn)元買下南山一套近20年樓齡的小兩房作為婚房。因?yàn)樯诵『ⅲ孔幼〔幌?，他打算換套三居室。

今年滿五年限售期一過，他便掛出了房源。

他算了一筆賬：房子本身賬面虧損60多萬(wàn)，兩次買賣的中介稅費(fèi)大約20萬(wàn)，加上五年房貸利息成本和首付的利息收益，實(shí)際虧損約140多萬(wàn)元。

Q先生曾兩次錯(cuò)失止損良機(jī)。2022年房子過三年限售期時(shí)，預(yù)估可以虧15%賣出，但他因?yàn)楦I家沒談攏增值稅分擔(dān)而放棄。

2023年小陽(yáng)春，當(dāng)時(shí)賣出，比現(xiàn)在高100多萬(wàn)元，綜合成本只損失30多萬(wàn)，但當(dāng)時(shí)以為市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)好，還可以再等等，也放棄了。

Q先生的房子剛剛成交。他總結(jié)陳詞：虧損38%。

在環(huán)京區(qū)域，一位業(yè)主訴稱，他的124平方米四室精裝房，85萬(wàn)元購(gòu)入價(jià)如今跌到“4字頭”，不僅虧了30多萬(wàn)，還找不到接盤者。房子賣不掉，房貸還要還，成為持續(xù)流血的傷口。

他們共同的問題是：要不要堅(jiān)持，要堅(jiān)持多久？

負(fù)資產(chǎn)之痛

在合肥某小區(qū)，超過50名購(gòu)房者經(jīng)歷了斷崖式的資產(chǎn)蒸發(fā)。

他們購(gòu)買的房子，一年多時(shí)間里從每平方米2.4萬(wàn)元暴跌至1.2萬(wàn)元，首付款一夜之間“清零”。聽到開發(fā)商出盤甩賣的消息，其中一些業(yè)主跑到售樓處，淚流滿面。

在成都，一些購(gòu)房者剛簽完合同就發(fā)現(xiàn)樓盤推出工抵房八折優(yōu)惠。一周內(nèi)虧掉二三十萬(wàn)，首付就這樣飛走了。

深圳某豪宅，一期一套89平方米3房，有位業(yè)主2020年下半年以1700萬(wàn)元買入，今年5月份掛盤單價(jià)13萬(wàn)左右。算上供樓成本和稅費(fèi)，該業(yè)主虧損近500萬(wàn)。

該小區(qū)二期一套高層195平4房，業(yè)主2023年以2900萬(wàn)買入，今年5月份以2900萬(wàn)掛盤。加上供樓、家具、交易稅費(fèi)等成本，虧損100多萬(wàn)。你可能會(huì)說(shuō)，這算虧少的了。不幸的是，到7月份，小區(qū)掛牌價(jià)又跌了。

我們之前寫過，住宅屬性已回歸消費(fèi)。與此相關(guān)，住宅也正從“增值性資產(chǎn)”向“消耗性資產(chǎn)”轉(zhuǎn)變。如果按照“耐用消費(fèi)品折舊模型”，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅年折舊率為2.5%，疊加裝修折舊，這個(gè)數(shù)字更高，肯定遠(yuǎn)超一二線城市的租售比年化收益。

就如同杭州未來(lái)科技城一位業(yè)主去年公開以零元轉(zhuǎn)讓名下房產(chǎn)（含房貸）一樣，2017-2020年買房的業(yè)主，很多人都在追問自己：

負(fù)資產(chǎn)的房子，還要不要繼續(xù)握在手里？

底部信號(hào)何時(shí)到來(lái)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)7月15日表示，上半年房地產(chǎn)雖然有所波動(dòng)，但總體上還朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。

“有所波動(dòng)”是指，一季度的小陽(yáng)春沒堅(jiān)持住，二季度又下來(lái)了。

“朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)”是指，樓市還沒止跌回穩(wěn)。

盛來(lái)運(yùn)不敢明確表態(tài)的背景是，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%。

有專家說(shuō)，這些數(shù)據(jù)表明，下滑趨勢(shì)還在加快。我們可不會(huì)這么說(shuō)。

有專家呼吁繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策。當(dāng)然，把殘留的限購(gòu)政策全部取消，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)肯定會(huì)有一定的刺激作用。但效應(yīng)能持續(xù)多久，主管部門不知道，房企也不知道。

甚至都不能用市場(chǎng)好不好來(lái)形容。比較明確的，至少有兩點(diǎn)：

一是，市場(chǎng)分化更加明顯。像北京，銷售分化，不是“二八”，而是“一九”。“這太變態(tài)了”，一位銷售總監(jiān)對(duì)我們說(shuō)。

二是買房人更挑剔了。比陽(yáng)臺(tái)，比層高，比得房率，比售后服務(wù)，沒完沒了。

有的專家預(yù)測(cè)說(shuō)，一線城市觸底時(shí)間可能在2026年下半年，有的專家說(shuō)是2026年春。預(yù)測(cè)100個(gè)，總有一二個(gè)是對(duì)的。

可你要是一味地悲觀，也可能被打臉。上半年，一線城市二手房成交量創(chuàng)下2022年以來(lái)的新高。而二手房公認(rèn)是樓市的先行指標(biāo)。

杭州的小柳，房子還在出租，他在苦等“解套”。

最近我們也接到多位朋友輾轉(zhuǎn)托人打探：現(xiàn)在入市的時(shí)機(jī)合適否？自住。房子面積大點(diǎn)。

資產(chǎn)市場(chǎng)的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)最后一波悲觀者被迫離場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)底部往往正在形成。你是屬于哪一方？

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