北京
一棟曾報價超16億的甲級寫字樓，如今以不到7億的價格被一家名不見經(jīng)傳的工程企業(yè)收入囊中，成為泰禾集團(tuán)商業(yè)帝國崩塌的最新注腳。
上海靜安區(qū)恒豐路上，泰禾大廈這座曾經(jīng)象征著閩系房企進(jìn)軍華東的標(biāo)志性建筑，在司法拍賣平臺找到了新主人。
7月23日披露的信息顯示，上海舜晟建設(shè)集團(tuán)以6.597億元的價格拍得這處資產(chǎn)，成交價較評估價9.424億元縮水近3億元，較開發(fā)成本13.5億元更是腰斬過半。
買家并非知名地產(chǎn)巨頭，而是上海舜晟建設(shè)集團(tuán)——一家成立22年的本地建筑企業(yè)。當(dāng)拍賣錘落下，這座建筑面積超過2.5萬平方米的甲級寫字樓，以每平方米僅3.6萬元的“白菜價”易主。
一紙拍賣公告背后，是一家閩系房企的墜落，與一家上海本地建筑企業(yè)的野心。
上?？偛勘簧衩刭I家接盤
京東司法拍賣平臺7月18日的交易記錄顯示，泰禾集團(tuán)上?？偛看髽亲罱K以起拍價6.597億元成交。
這座位于上海市靜安區(qū)恒豐路232-262號、漢中路233-247號的建筑，作為泰禾集團(tuán)華東總部所在地，曾是這家閩系房企全國擴(kuò)張的重要據(jù)點。
買家身份隨之浮出水面——上海舜晟建設(shè)集團(tuán)有限公司，一家低調(diào)的上海本地民營企業(yè)。
公開資料顯示，這家工程企業(yè)成立于2003年，由兩名自然人潘根富（持股70%）和潘國娟（持股30%）共同持有，法定代表人為楊勇。
與泰禾的明星光環(huán)不同，舜晟建設(shè)是典型的“低調(diào)務(wù)實派” 。公司主營建筑工程、市政工程和水電安裝，22年來默默參與上海城市建設(shè)。
這場交易價格凸顯了泰禾資產(chǎn)的貶值幅度。整棟建筑25471平方米的體量，其中可運(yùn)營地上面積18275平方米，最終成交單價僅約3.6萬元/平方米。
而在2025年初的債權(quán)處置信息中，這棟大廈曾被預(yù)估年租金收入達(dá)5500萬元，按此計算，買家收購價對應(yīng)的租金回報率高達(dá)8.3%，遠(yuǎn)超上海寫字樓市場平均水平。
資產(chǎn)結(jié)構(gòu)缺陷或許是價格低迷的原因之一。交易標(biāo)的中排除了1-3層及4-5層的市政單位使用空間，其余近整棟空間雖產(chǎn)權(quán)連貫，但功能完整性已受損。
上海舜晟建設(shè)集團(tuán)計劃將總部遷入該項目，并將剩余面積對外出租運(yùn)營。對這家工程企業(yè)而言，以不到7億元價格在上海核心區(qū)域獲得總部基地，無疑是一筆劃算的買賣。
“豪宅教父”跌落神壇
黃其森和他一手打造的泰禾帝國，曾是中國房地產(chǎn)界最耀眼的明星之一。
泰禾集團(tuán)的崛起始于2004年北京通州長安街東起點與京杭大運(yùn)河交匯處的一個項目——最初名為“運(yùn)河岸上的院子”，后更名“泰禾中國院子”。這個0.33超低容積率的頂級中式院落別墅項目，成為泰禾“院子系”IP的開山之作。
2009年8月，經(jīng)歷五年閉關(guān)修煉的中國院子重出江湖，一鳴驚人。二期開盤短短兩個月，就拿下北京500萬以上別墅的“雙冠王”，成交套數(shù)和成交金額均為第一。國際巨星站臺、四次上榜“亞洲十大超級豪宅”的光環(huán)，讓黃其森贏得了“院子教父”的美譽(yù)。
2017年，泰禾集團(tuán)達(dá)到巔峰時刻。當(dāng)年發(fā)行的“17泰禾MTN001”和“17泰禾MTN002”債券票面利率高達(dá)7.5%，顯示市場對這家閩系房企的信心。
黃其森在2018年豪言壯語：“泰禾的目標(biāo)是能夠成為像華為、阿里這樣偉大的企業(yè)，在地產(chǎn)行業(yè)做到第一品牌”。
危機(jī)在2020年爆發(fā)。當(dāng)年泰禾集團(tuán)公開市場債務(wù)違約，成為最早爆雷的大型民營房企之一。
高負(fù)債擴(kuò)張模式在融資環(huán)境收緊后迅速崩塌。截至2024年12月31日，泰禾已到期未歸還借款高達(dá)734.9億元，被查封、扣押、凍結(jié)或抵押、質(zhì)押的資產(chǎn)賬面值合計1071.79億元。
截至2025年一季度末，泰禾集團(tuán)資產(chǎn)總計約1647.4億，負(fù)債總計約1881.9億，所有者權(quán)益為負(fù)234.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率攀升至113.62%。2024年歸母凈虧損高達(dá)213.08億，近五年累計虧損417.67億元。
泰禾如何“活下去”？
面對債務(wù)危機(jī)，黃其森曾多次公開表示“絕不躺平”，但泰禾的自救之路步履維艱。
資產(chǎn)處置成為最直接的求生手段。早期泰禾還能通過協(xié)商出售資產(chǎn)，但隨著時間推移，逐漸陷入被動司法拍賣的境地。此次上?？偛看髽堑呐馁u，只是泰禾資產(chǎn)處置大潮中的最新一例。
在此之前，泰禾很多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在不斷流失。
2025年7月，泰禾最具標(biāo)志性的資產(chǎn)——北京中國院子51套房源被債權(quán)人東方資產(chǎn)處置，估值最高達(dá)62億元。早在2012年，泰禾就將63套中國院子抵押給東方資產(chǎn)融資12億元。
另外，福州五四北泰禾廣場被廈門象嶼接盤；東二環(huán)泰禾廣場以流拍價27.88億元抵債；2025年6月，石獅泰禾廣場44處房產(chǎn)因無人報名而流拍；深圳院子被長城資產(chǎn)接盤。
2024年，泰禾集團(tuán)收到政府紓困資金9.47億元，用于上海、北京、福州和廣深地區(qū)的項目建設(shè)。但這些資金對734.9億元的到期未償債務(wù)而言，無異于杯水車薪。
法律層面的債務(wù)處置程序已全面啟動。2025年4月，泰禾集團(tuán)公告旗下7家子公司收到法院受理破產(chǎn)清算/重整申請的裁定。與此同時，泰禾集團(tuán)因工程施工合同糾紛、商品房買賣合同糾紛等，僅2025年前兩個月就新增194起訴訟案件，涉案金額1.83億元。
曾經(jīng)承載黃其森“金融全牌照”夢想的泰禾人壽，已在2024年被香港保監(jiān)局接管。而2018年停牌籌劃的發(fā)行股份購買保險資產(chǎn)計劃，最終也宣告失敗。
如今泰禾幾乎只能依靠少數(shù)現(xiàn)房銷售，以及物業(yè)服務(wù)、少量租金收入維持基本運(yùn)營。在福州東二環(huán)，泰禾金府大院項目成為黃其森手中為數(shù)不多能回血的項目，但市場對其前景并不樂觀。
從上?？偛看髲B到北京中國院子，從福州泰禾廣場到深圳院子，黃其森打造的千億商業(yè)帝國正在被債權(quán)人瓜分。
“活下去”——這個曾屬于萬科的口號，如今成為泰禾集團(tuán)最現(xiàn)實的愿望。
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