周二晚上，國務(wù)院總理李強(qiáng)日前簽署國務(wù)院令，公布《住房租賃條例》（完整文件附在文末）。

相關(guān)內(nèi)容以及官方解讀，所有官媒都發(fā)了，相信大家也看到一些。

只是，恕我直言，很多人沒讀懂，沒看透。

那今天就來聊一聊，那些真正有深遠(yuǎn)意義的信息，尤其是旁人不敢說的分析。

01

出租不想備案 還想逃稅？

以后難了！

首先，這是針對(duì)住房租賃最高規(guī)格的文件，意義不言而喻。

但卻不是所有租賃住房，都要執(zhí)行。

第二條　城鎮(zhèn)國有土地上住房租賃活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本條例。

規(guī)范只規(guī)范了國有土地上的住房，農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋不用執(zhí)行，也就是說我們常說的小產(chǎn)權(quán)房以及很大一部分城中村房屋，都不在其列了。

第五條　國家鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

國家態(tài)度很明確了，鼓勵(lì)個(gè)人當(dāng)房東，歡迎企業(yè)當(dāng)房東。

說實(shí)話，我認(rèn)為這是基于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，所做出的更符合現(xiàn)實(shí)的“下策”。

雖然，一二線城市核心區(qū)域的房子依然好賣，價(jià)值還有機(jī)會(huì)上揚(yáng)，但大家要看到，全中國的一二線城市就沒幾個(gè)。

整體來看，主基調(diào)還是二手房賣不動(dòng)，一手房降價(jià)賣，都面臨庫存過高的問題。

而且從近兩年數(shù)據(jù)來看，改善豪宅市場(chǎng)還行，剛需是完全指望不上了。

既然賣不出去，不如順?biāo)浦邸?/p>

個(gè)人業(yè)主賣不出二手房，那轉(zhuǎn)出租，業(yè)主在增加租金收入的同時(shí)，還能解決部分剛性住房需求。鼓勵(lì)企業(yè)出租房屋，也是這個(gè)道理。

至于新房，國家在收購了，還有舊改幫著消化。

說到底，一切為了救市，一切為了房地產(chǎn)。

第七條　用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)狻⑹覂?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。

廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。

租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

簡(jiǎn)單理解，樓齡太舊的、有安全隱患的房子不能再出租。用地下室、陽臺(tái)改建的單間，也不行。

人均最低租住面積也是有要求的，這個(gè)明顯就是打壓“隔斷房”和“房中房”。

不要覺得這個(gè)影響范圍很小，上海北京都有不少這種出租單位。

或許有房東質(zhì)疑，這么久了，大家不都這樣出租收錢嗎，你不說我不說，誰知道呢？

真以為相關(guān)部門不知道你們的小心思啊，下面這條，看清楚了——

第八條　出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同。

出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提高住房租賃合同備案服務(wù)水平，不得就住房租賃合同備案收取任何費(fèi)用。

出租人未辦理住房租賃合同備案的，承租人可以辦理備案。

第四十一條　住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有下列情形之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告；拒不改正的，處2萬元以上10萬元以下的罰款：

（四）未按照規(guī)定辦理住房租賃合同備案。

第一步，以后簽訂租賃合同必須到官方平臺(tái)上簽約，租賃合同全部統(tǒng)一一個(gè)格式范本。

如有中介或者經(jīng)紀(jì)進(jìn)行私下簽約，抓到罰款。

第二步，房產(chǎn)管理部門提供“服務(wù)”，租房也要變相“備案”聯(lián)網(wǎng)。而聯(lián)網(wǎng)后，可以做的事情就多了。

譬如落實(shí)學(xué)位，監(jiān)測(cè)租金以及交易等等。

第三步，如果房東不想去備案，租客可以單方面去備案！??！

各位，這招高啊。

要知道，備案登記對(duì)于房東來說，代表著租金要交稅，能落袋的錢少了；但對(duì)于相對(duì)被動(dòng)弱勢(shì)的租客來說，備案登記卻能最大程度保障自己合法權(quán)益。

以前，備案登記的決定權(quán)是在房東手里的，以后，決定權(quán)是房東租客都有。

假設(shè)一些比較極端的情況，只要租客愿意，不管房東同不同意，合同也能備案，房東也得交稅。

就算前期房東租客已經(jīng)協(xié)商好了，都不去備案，但房東也很難保證租客能一直遵守這種違規(guī)行為。

萬一，在租賃過程中租客發(fā)現(xiàn)其他問題，譬如房子屬于違建、學(xué)位已被他人占用或者單純不爽等等。

租客可以自行去備案的，隨時(shí)拿捏房東。

按這規(guī)則執(zhí)行，以后出租是很難逃稅了。

如此一來，租賃市場(chǎng)既能得到規(guī)范化的管理，國家又能收上來更多的稅金，一舉兩得。

02

租賃市場(chǎng)巨變

更規(guī)范 也更貴了

分析完條例，再看看租賃市場(chǎng)會(huì)發(fā)生哪些變化？

第一，非常便宜的出租房會(huì)慢慢消失。

這個(gè)應(yīng)該很好理解，過去很便宜的房源，大部分都是不符合新條例的“群租房”。如果說，以前這種房子是處于灰色空間，那以后就是100%違規(guī)操作。

隨著時(shí)間推移，這類低價(jià)房源會(huì)慢慢退出市場(chǎng)。

租房門檻，要變高了。

當(dāng)然了，往好的方向想，像是虛假房源、亂扣押金等租賃市場(chǎng)的亂象，也會(huì)得到遏制。

第二，租金可能也會(huì)漲價(jià)。

《住房租賃條例》執(zhí)行以后，絕大部分房東都會(huì)面臨交稅，出租成本是增加的。

而這個(gè)成本，或多或少會(huì)通過租金，轉(zhuǎn)嫁給租客。

目前，廣州個(gè)人出租房屋的稅率，大致如下：

一套租金4000元的房子，房東大概要交171元，一年下來就是2061元。

各位，你們覺得廣州租金這個(gè)稅率高？

有人會(huì)說，房東可以和租客簽陰陽合同來避稅，譬如月租12000元的房子，合同上寫8000元。

說實(shí)話，這招在短期內(nèi)是可行的，但走不遠(yuǎn)。

《住房租賃條例》說了，設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期公布租金水平信息。

這個(gè)租金水平，就相當(dāng)于樓市的備案價(jià)，除了給租賃雙方做參考，還給相關(guān)部門提供一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

如果合同上的租金價(jià)格，遠(yuǎn)低于正常的市場(chǎng)水平，那顯然是有問題的。

房管部門，又不是傻子，除非他們不想管懶得理，否則這種陰陽合同一抓一個(gè)準(zhǔn)。

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