國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1至5月，社會消費品零售總額20.32萬億元，同比增長5.0%；服務(wù)零售額同比增長5.2%，增速比1至4月加快0.1個百分點。社零總額的穩(wěn)健增長彰顯了溫和復(fù)蘇的態(tài)勢，投射至零售地產(chǎn)端，投資者的關(guān)注點和需求也有所變化。

近日，繼2024年后，仲量聯(lián)行再次展開2025年零售地產(chǎn)投資調(diào)查，涵蓋保險公司、內(nèi)外資投資機(jī)構(gòu)以及運營商、開發(fā)商等多元化投資主體。調(diào)查結(jié)果顯示，大部分的投資者仍對零售賽道擁有信心，對零售物業(yè)的預(yù)期收益持增長態(tài)度。此外，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的表現(xiàn)也引起了投資者的關(guān)注。

消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs運營穩(wěn)健

2023年3月，消費基礎(chǔ)設(shè)施被納入中國REITs試點范圍。由于資產(chǎn)規(guī)模大、市場化程度高，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs已成為資本市場廣泛關(guān)注的REITs熱門產(chǎn)品。

截至2025年一季度末，中國公募REITs市場規(guī)模已達(dá)相當(dāng)水平，總市值達(dá)到1,744億元人民幣，其中消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs市值為213億元人民幣，占比為12%。這些REITs主要投資于購物中心、商業(yè)街等零售地產(chǎn)，通過穩(wěn)定的租金收入和運營效益為投資者創(chuàng)造價值。

根據(jù)仲量聯(lián)行對公開信息的整理，2025年第一季度，7只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs展現(xiàn)出了穩(wěn)健的收益表現(xiàn)。具體來看，這些REITs的本期現(xiàn)金流分派率穩(wěn)定在1%左右的水平，而年化現(xiàn)金流分派率則普遍維持在4%左右，部分甚至超過了5%。在當(dāng)前利率下行的市場環(huán)境下，這樣的收益率意味著穩(wěn)定且可持續(xù)的回報，對投資者而言極具吸引力。

零售地產(chǎn)投資調(diào)查：預(yù)期收益呈現(xiàn)上升趨勢、青睞核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

《2025仲量聯(lián)行零售地產(chǎn)投資調(diào)查》結(jié)果顯示，大部分的投資者對零售賽道有信心。有76%的投資者對零售地產(chǎn)的發(fā)展持樂觀態(tài)度，較2024年的60%有一定提升。有88%的受訪者將零售地產(chǎn)列為今年的投資標(biāo)的，其中44%的目標(biāo)投資額為30億元人民幣以上。

核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)領(lǐng)跑投資市場。在投資目的地上，一線城市仍是投資者首選，96%的投資者將其作為收購目的地；與此同時，GDP前十的非一線城市也進(jìn)入投資熱區(qū)。值得注意的是，隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點擴(kuò)大，投資者對二線城市的關(guān)注度顯著提升，較去年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。

在零售地產(chǎn)領(lǐng)域，投資者偏好呈現(xiàn)分化，家庭生活型購物中心、時尚潮流型購物中心、奧特萊斯是投資者的優(yōu)先選擇。

投資者對零售地產(chǎn)的收益率要求呈現(xiàn)顯著地域差異。調(diào)研顯示：

對一線城市：

?52%的投資者要求6%以上的凈收益率

?其中28%要求達(dá)到6.5%以上

對二線城市：

?64%的投資者將門檻提高至7%以上

?44%設(shè)定7.5%以上的更高標(biāo)準(zhǔn)

較2024年比，投資人對資本化率/凈收益率的預(yù)期要求有所提升，投資者對核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抱有較強投資意愿的同時持有謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

結(jié)構(gòu)化收購和100%收購的交易方案是大多數(shù)投資者的選擇。不過，有72%的投資者選擇結(jié)構(gòu)化收購，相較于2024年的96%有明顯下降。相反地，有80%的投資者選擇100%收購，相較于2024年的67%有所上升。在投資零售物業(yè)的最短土剩余地年限上，大部分投資者還是選擇25年以上。

仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場運營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“總體來看，中國零售地產(chǎn)市場仍處在復(fù)蘇過程。在經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)框架下，零售物業(yè)顯現(xiàn)出了強勁韌性，而投資者對零售物業(yè)的預(yù)期收益也持增長態(tài)度。隨著國內(nèi)REITs市場制度以及土地年限續(xù)期的逐步完善，將有更多零售物業(yè)有望通過REITs或市場化交易實現(xiàn)盤活，形成‘開發(fā)-運營-證券化/退出-再投資’的良性循環(huán)，進(jìn)一步提升投資人對于優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)的關(guān)注度?！?/p>