截至2025年，城投控股旗下保租房品牌“城投寬庭”租賃項目，已布局覆蓋上海9大區(qū)域，合計19個項目，保租房管理規(guī)模超2.8萬套，累計服務(wù)超5萬人次，其中新市民、新青年占比高達92%

　　文 | 楊溢仁

　　作為上海保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）建設(shè)的“主力軍”，上海城投控股股份有限公司（以下簡稱“城投控股”）正通過“金融賦能+綠色人居”的雙輪驅(qū)動模式，探索可持續(xù)發(fā)展新路徑。

　　近年來，城投控股依托保租房不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）構(gòu)建“投-融-建-管-退”資本循環(huán)，以30.5億元首單REIT資金募集及后續(xù)擴募激發(fā)資產(chǎn)活力。同時，在“城投寬庭”旗下的保租房項目中融入多項綠色建造和運營技術(shù)，如太陽能光伏發(fā)電、數(shù)字化管理平臺、雨水回收系統(tǒng)等，以“住有優(yōu)居”的綠色場景助力人才安居。

城投寬庭江灣社區(qū)（資料照片） 上海城投控股股份有限公司供圖

　　全維覆蓋 構(gòu)筑城市租住保障網(wǎng)

　　作為國有上市公司，城投控股始終將民生保障作為核心使命，深耕上海超大城市租住領(lǐng)域，力爭成為覆蓋全人群需求的民生保障標桿。

　　“面對城市租住市場曾存在的供應(yīng)零散、服務(wù)缺失、體系不完善等問題，我們主動作為，精準對接不同群體居住需求，從構(gòu)建城市建設(shè)者之家、白領(lǐng)公寓、產(chǎn)業(yè)區(qū)藍領(lǐng)公寓、服務(wù)式公寓四大產(chǎn)品線入手，以2.8萬套管理規(guī)模實現(xiàn)全周期租住需求覆蓋�！背峭犊毓牲h委書記、董事長張辰說，“從滿足基層勞動者穩(wěn)定舒適的居住保障，到適配年輕白領(lǐng)靈活換租的品質(zhì)住所，再到服務(wù)企業(yè)高端需求的服務(wù)公寓，我們的產(chǎn)品布局既填補了市場空白，又精準契合城市發(fā)展對居住保障的多元訴求，讓不同行業(yè)、不同收入的城市建設(shè)者都能擁有穩(wěn)定舒適的居住空間�！�

　　當(dāng)下，房企傳統(tǒng)的高杠桿、快周轉(zhuǎn)模式難以為繼。作為以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司，城投控股順應(yīng)大勢選擇了轉(zhuǎn)型。

　　“早在2021年，我們就開始謀劃整體業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。一方面更加聚焦上海，深耕中心城市項目開發(fā)；另一方面更注重自身能力培養(yǎng)，打造符合市場需求的高品質(zhì)居住產(chǎn)品。這無疑為我們保租房業(yè)務(wù)的后期發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)�！睆埑教寡�，“我們希望用實際行動回答城市建設(shè)‘依靠誰、為了誰’的根本問題，為‘人民城市’理念標注屬于城投控股的注腳。”

　　對于城投控股而言，保租房運營的獨特價值在于“長期民生兜底”，通過低于市場價10%的租金穩(wěn)定租客住房成本，同時通過持續(xù)運營向市場提供“住房保障+社區(qū)服務(wù)”雙重功能，避免開發(fā)銷售模式下“重建設(shè)、輕服務(wù)”的短期化傾向，真正解決“租不到好房”的民生痛點。

　　截至2025年8月，城投控股旗下保租房品牌“城投寬庭”租賃項目，已布局覆蓋上海9大區(qū)域，合計19個項目，保租房管理規(guī)模超2.8萬套，累計服務(wù)超5萬人次，其中新市民、新青年占比高達92%。

　　標準引領(lǐng) 打磨可持續(xù)發(fā)展硬實力

　　高質(zhì)量發(fā)展是城投寬庭持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)的核心邏輯，更是其贏得市場廣泛認可的關(guān)鍵所在。

　　“與行業(yè)內(nèi)多數(shù)項目零散運作的模式不同，城投寬庭以產(chǎn)品線布局為核心，建立從產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)建設(shè)到運營管理的全鏈條標準化體系，將高品質(zhì)標準貫穿全流程�！睆埑秸f，“無論是面向城市白領(lǐng)的精致戶型設(shè)計，針對產(chǎn)業(yè)藍領(lǐng)的高性價比配置，或是服務(wù)式公寓的高端體驗，城投寬庭的每一個戶型都以客戶的居住核心需求為錨點，在人性化、智能化和情緒價值上不斷創(chuàng)新，彰顯了契合上海國際大都市形象的租住品質(zhì)追求�！�

　　值得一提的是，企業(yè)還在持續(xù)加碼低碳及智能化投入，以期通過光伏能源應(yīng)用、數(shù)字化管控等技術(shù)優(yōu)化運營效率，以精細化管理提升居住體驗。

　　舉例而言，城投寬庭在建設(shè)中應(yīng)用多項綠色建造技術(shù)，采用整體衛(wèi)浴、集成墻板等工業(yè)化內(nèi)裝體系，大幅降低室內(nèi)甲醛污染，同時降低運營期維修頻率；運用海綿城市技術(shù)構(gòu)建雨水回收系統(tǒng)，實現(xiàn)水資源循環(huán)利用，為“無廢社區(qū)”建設(shè)提供硬件支撐；應(yīng)用屋面太陽能光伏發(fā)電技術(shù)，單社區(qū)年發(fā)電量達25萬度，年降碳量約150噸……

　　“在行業(yè)租金整體波動的背景下，依托優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運營，我們實現(xiàn)了租金穩(wěn)定與出租率穩(wěn)步提升�！睆埑秸f。

　　REITs賦能 打通資產(chǎn)擴募轉(zhuǎn)型路

　　當(dāng)前，金融賦能不僅為城投控股的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型與行業(yè)引領(lǐng)注入強勁動力，更探索出一條房地產(chǎn)行業(yè)從傳統(tǒng)開發(fā)向資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型的新路徑。

　　依托堅實的租金支撐與規(guī)�；倪\營基礎(chǔ)，城投寬庭率先打通了資產(chǎn)盤活新路徑，借由基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs渠道，通過“資產(chǎn)收購－運營提升－擴募退出”的模式，將租賃資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具備長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)投資標的，實現(xiàn)了從“債型開發(fā)”到“股型運營”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)變。

　　“保租房作為一種重資產(chǎn)項目，具有投資規(guī)模大、回收周期長的特點，大量資金長期沉淀在持有型資產(chǎn)中，房企資金周轉(zhuǎn)效率低下。該問題在傳統(tǒng)‘建設(shè)－持有－等待出租回款’模式下尤為突出，而保租房REITs作為適配保租房業(yè)務(wù)特性的關(guān)鍵資本工具，能從資金、報表、業(yè)務(wù)、資產(chǎn)價值四大維度為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破解發(fā)展難題，形成全方位價值支撐。”張辰說，“通過國泰君安城投寬庭保租房REIT發(fā)行，在控股層面降低了資產(chǎn)負債率，優(yōu)化了資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，回籠資金超8億元，用于新的保租房項目投資。不僅如此，截至2025年10月，城投寬庭在營項目整體出租率穩(wěn)定在90%左右，多個項目更實現(xiàn)了開業(yè)6個月內(nèi)出租率超90%的穩(wěn)健運營，這充分驗證了‘全生命周期服務(wù)+社群生態(tài)構(gòu)建’模式的市場認可度。因此，高標準的運營加上金融工具的賦能完全有條件構(gòu)建新的房地產(chǎn)發(fā)展路徑�！�

　　更值得一提的是，2025年，城投控股依托REIT凈回收資金，攜手儀電集團、國盛集團，成功落地上海市屬國企首單存量R4地塊并購盤活項目——城投寬庭徐匯社區(qū)。該項目的1283套房源中，首批546套一經(jīng)推出便迅速滿租，將存量資產(chǎn)從“沉淀資源”轉(zhuǎn)化為“增值資本”。

　　“該社區(qū)亦將納入我們的擬擴募儲備資產(chǎn)池，待條件成熟后注入城投寬庭REIT，助力實現(xiàn)滾動投資的良性循環(huán)�！睆埑秸f，“展望后續(xù)，我們將憑借全鏈條的資產(chǎn)運作能力，繼續(xù)與地方國資等機構(gòu)聯(lián)合，落地多個標桿項目并持續(xù)推進REITs發(fā)行，在為自身發(fā)展注入金融‘活水’的同時，通過標準化的資本運作實踐，為行業(yè)提供可復(fù)制的轉(zhuǎn)型樣本，助力傳統(tǒng)房地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展�！薄�