文｜鄧浩志

《住房租賃條例》正式公布，9月15日起施行。《條例》共7章50條，它和我們普通人有什么關(guān)系？對(duì)房地產(chǎn)尤其是租賃行業(yè)發(fā)展會(huì)帶來什么影響？

以下內(nèi)容大家可以留意一下：

一是明確總體要求，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持市場主導(dǎo)與政府引導(dǎo)相結(jié)合，鼓勵(lì)多渠道增加租賃住房供給，培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。

評(píng)： 這里提出“堅(jiān)持市場主導(dǎo)與政府引導(dǎo)”，強(qiáng)調(diào)了市場主導(dǎo)的方向。在過去十年租賃市場發(fā)展過程中，政府更多參與主導(dǎo)，但總體表現(xiàn)并不如意。比如各地方政府紛紛成立了面向租賃市場的租賃公司，還有部分大銀行也和房企合作，直接參與了租賃住房業(yè)務(wù)的發(fā)展，甚至給予長期租房貸款支持。但最后我們看到，這類強(qiáng)調(diào)政策導(dǎo)向的企業(yè)經(jīng)營管理明顯不符合市場需求，出現(xiàn)了大量租賃房源空置，或者租賃企業(yè)長期嚴(yán)重虧損的情況（具體名字我就不說了，大家都可以在網(wǎng)上查到）。所以轉(zhuǎn)為“市場主導(dǎo)”是非常關(guān)鍵的設(shè)定。

二是國家鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

這就意味著未來將會(huì)出現(xiàn)更多的“工改住”“商改住”的產(chǎn)品，對(duì)房地產(chǎn)的租賃市場而言，這將是個(gè)新市場、新商機(jī)。

對(duì)社會(huì)普遍關(guān)注的問題作出明確規(guī)定。

比如用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康，主要針對(duì)前些年一些租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)裝修材料環(huán)保不達(dá)標(biāo)、甲醛超標(biāo)等問題。再比如，承租人不得任意棄置垃圾、超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，這也是針對(duì)網(wǎng)上經(jīng)常曝光的租客走后全屋垃圾等問題。此外，不得擅自進(jìn)入租賃住房，但經(jīng)承租人同意或者依法可以進(jìn)入的除外；出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金，等等較為細(xì)致的條款。

總體而言，國家倡導(dǎo)大力發(fā)展租賃市場至今已經(jīng)有十年時(shí)間。過去十年，我們嘗試了很多路徑，比如政府主導(dǎo)模式、租金貸款模式，也孵化出蛋殼、自如等規(guī)模較大的租賃企業(yè)。但這些模式都存在諸多問題，如市場化程度不足、短期套利目的突出、金融屬性過強(qiáng)等。最后，一批先入局的租賃企業(yè)紛紛面臨嚴(yán)重虧損、萎縮，甚至退出等情況。

目前房地產(chǎn)市場格局已發(fā)生改變。在住房投資屬性大幅下滑的當(dāng)下，房子的居住屬性更加突出，這可能為租賃市場帶來全新的發(fā)展機(jī)遇。發(fā)展租賃住房市場的政策在經(jīng)歷了試錯(cuò)之后，已經(jīng)總結(jié)了相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)。《住房租賃條例》的推出，將為租賃市場的規(guī)范發(fā)展提供更有力的支持。