每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

杜林巍很會過日子。

首鋼璟悅長安的沙盤，有園林、有大門、有會所，唯獨省略了住宅樓模型，被透明的水晶體替代。

更神奇的是，在這個條件下，它居然開盤了，且熱銷了。

開盤一周，網(wǎng)簽了50套，登頂京城樓市網(wǎng)簽套數(shù)周榜之首。

截至7月16日，網(wǎng)簽套數(shù)達到了56套，另有27套已預(yù)訂，網(wǎng)簽面積5677平米，成交均價6.11萬元/平米，網(wǎng)簽金額3.466億元。

這份成績，杜林巍功不可沒。他是璟悅長安的掌舵者，去年4月份，從成都首鋼地產(chǎn)總經(jīng)理位置上調(diào)入北京。

璟悅長安的沙盤減配，他真的是為了省錢嗎？

一般來說，沙盤上的水晶體，代表還沒領(lǐng)取規(guī)劃證，或已經(jīng)售出，或已規(guī)劃未建的樓棟。購房者無法通過它，得到樓棟的實際高度、樓體間距等直接感官。

像璟悅長安直接拿水晶體賣房，在北京樓市是十分罕見的。

有人猜測，可能是因為樓棟太密，如果等比例放樓體模型，會比較壓抑。即便是水晶體，也只統(tǒng)一留了個基座。

此地?zé)o銀三百兩。

一年多來，石景山樓市很沉寂，璟悅長安的熱銷，的確點燃了一把火。

在花姐看來，主要有兩個關(guān)鍵點：

1、它是石景山首個好房子項目，首創(chuàng)“開敞式內(nèi)凹陽臺”，它可以封閉，意味著贈送面積大，且實用。

2、它有價格優(yōu)勢，預(yù)售均價約7.2萬元/平米，但網(wǎng)簽均價為6.12萬元/平米，相當(dāng)于打了85折。

這個價格，比它往南900米的中海長安源境一期的均價，還便宜了近1000元/平米。

當(dāng)然，中海長安源境一期最近開始降價了，7月份網(wǎng)簽的兩套，均價已經(jīng)跌破5.8萬元/平米。6月份已跌破6萬元/平米大關(guān)。

從這個角度看，璟悅長安的價格又算是堅挺的。

樓王不是最貴的

首鋼璟悅長安共規(guī)劃了16棟住宅樓、700套房源一次入市。

但此次開盤首推，只有9棟樓，分別為4-6#、8-10#、12-14#，共411套房源。

開盤首推的戶型，包括83平米兩居、97平米和107平米三居，以及133平米四居。其中3居為主力戶型，共580套，占比83%。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，賣得最貴是107平段位，均價6.164萬元/平米，比133樓王戶型貴了200元/平米；97平的成交均價為6.074萬元/平米。

賣得最好的戶型為97平米段位，網(wǎng)簽32套，另有9套預(yù)訂。

其余107平段位，網(wǎng)簽23套，另有預(yù)訂15套；133平網(wǎng)簽1套，預(yù)訂2套；83平無網(wǎng)簽，預(yù)訂1套。

具體來看：

4#108平米東邊戶網(wǎng)簽1套，為1602室，另有1套預(yù)訂；

5#1、2單元邊戶133平各網(wǎng)簽1套，2單元邊戶預(yù)訂2套；中間戶105平網(wǎng)簽7套，預(yù)訂6套；

8#東西向的83平尚無網(wǎng)簽，但有一套預(yù)訂；

9#東邊戶108平網(wǎng)簽5套，西邊戶頂層1601室已被預(yù)訂；

10#109平共網(wǎng)簽6套，6套顯示已預(yù)訂，網(wǎng)簽和預(yù)定的多集中在1單元邊戶；

12#位于整個小區(qū)的西南角，2單元邊戶為103平戶型，其余皆為108平，目前僅網(wǎng)簽1套，為1單元邊戶701室；

13#的網(wǎng)簽和預(yù)訂況最好，該樓3單元邊戶為108平，網(wǎng)簽2套；其余94平和97平，共網(wǎng)簽19套，另有預(yù)訂5套；

14#1單元邊戶為108平，網(wǎng)簽1套，預(yù)訂1套；中間和2單元邊戶為95平和97平，網(wǎng)簽13套，預(yù)訂4套。

樓間距太密了

按照目前的網(wǎng)簽速度，首鋼璟悅長安本周后的網(wǎng)簽套數(shù)，大概率會突破100套。

它將成為下半年，京城樓市第一個爆火的熱盤。

只不過，這種以價換量效應(yīng)的背后，仍然無法掩蓋其樓間距過密的現(xiàn)實。

首鋼璟悅東西長約246米，南北寬約112米。從北至南依次排布了3棟、4棟、4棟、5棟住宅樓。

正中間，一條東西向的中軸景觀帶，將整個小區(qū)分成了南北兩個大格局。

這導(dǎo)致南北兩排住宅的距離，十分窄小。

北邊6#和3#、2#之間的距離，僅僅只有9米和9.07米；南邊10#和13#、14#之間的距離，為10.27米和9.96米。

過于局促的樓間距，讓小區(qū)大部分樓棟之間，都存在角煞，遮擋嚴(yán)重。

背后的原因，首鋼璟悅長安企圖融入太多的好房子要素，導(dǎo)致裝的太滿，形成了反噬。

整個小區(qū)不計容面積加一起，約在1.27萬平米左右。

這導(dǎo)致首鋼璟悅長安的實際容積率，達到了3.16，而規(guī)劃的容積率為2.71。

背刺周邊競品樓盤

幾家歡喜幾家愁。

首鋼璟悅長安的熱銷，給仲夏的京城樓市，繼續(xù)添了一把熱火，也讓自己星光熠熠。

只不過，它以價換量的成功背后，給了周邊項目莫大的壓力。

最明顯的當(dāng)屬長安源境，在首鋼璟悅長安西南處約900米。它們可謂明顯的競爭對手。

長安源境一期2024年9月首次領(lǐng)證，供應(yīng)286套，目前網(wǎng)簽133套，成交均價6.21萬元/平米，網(wǎng)簽金額9.96億元。

另外1#48套房源，于今年6月26日取證，目前網(wǎng)簽5套，成交均價6.33萬元/平米，網(wǎng)簽金額3460.88萬元。

雪上加霜的是，在長安源境一期去化僅4成的情況下，二期也已經(jīng)在入市的路上了。

今年4月10日，長安源境二期和首鋼璟悅長安，同一天公示了規(guī)劃方案，同樣有約334套房源。

長安源境二期幾乎翻版了一期的設(shè)計，戶型上雖也有奇偶陽臺，但與首鋼璟悅長安的內(nèi)嵌陽臺比，實用性缺了許多。

戶型上已然落后，長安源境接下來做的，似乎只有降價加快去化進度了。