我是紫沐，這是我第455篇日記。

有粉絲在糾結(jié)要不要買(mǎi)保利天曜加推的A6棟。

產(chǎn)品本身是沒(méi)啥問(wèn)題的，就是不知道后續(xù)價(jià)格會(huì)怎么走。

畢竟琶洲南TOD的例子擺在這里，產(chǎn)品再好，也有背刺的風(fēng)險(xiǎn)。

但上周天曜加推，又有媒體爆料說(shuō)會(huì)漲價(jià)。

所以廣州房?jī)r(jià)后續(xù)，究竟會(huì)怎么走？

我覺(jué)得靠嘴喊漲是沒(méi)有用的。

首先要搞明白一點(diǎn)，新房不可能脫離二手價(jià)格獨(dú)立定價(jià)。

就以天曜為例，板塊所在的標(biāo)桿樓盤(pán)，比如美林海岸、蘭亭盛薈、美林湖畔、都市蘭亭等等。

要么是沒(méi)有成交，要么是降價(jià)成交。

曾經(jīng)賣(mài)到10萬(wàn)+的樓盤(pán)，現(xiàn)在成交價(jià)只在5萬(wàn)左右徘徊。

而且這個(gè)成交密度，看不出有反轉(zhuǎn)的跡象。

在周邊競(jìng)品普遍賣(mài)5萬(wàn)的情況下，天曜首開(kāi)賣(mài)9-10萬(wàn)，已經(jīng)不便宜了。

繼續(xù)漲價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很高。

所以事實(shí)上，天曜加推的價(jià)格，和首推基本一致，所謂漲價(jià)只是營(yíng)銷(xiāo)噱頭。

那同樣的道理，廣州二手均價(jià)目前是什么情況？

看整體數(shù)據(jù)，明顯還在跳水。

就連珠城，中區(qū)標(biāo)桿雙子星都跌回12萬(wàn)。

像中海璟暉這種弱標(biāo)桿，更是在10萬(wàn)左右徘徊。

連頂級(jí)板塊都沒(méi)法獨(dú)善其身，其他光靠產(chǎn)品撐起來(lái)的樓盤(pán)，真實(shí)價(jià)值只會(huì)更低。

如果說(shuō)廣州房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)跌，還有點(diǎn)懸念。

那廣州房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，是沒(méi)有懸念的。

有朋友問(wèn)，經(jīng)濟(jì)不是變好了嗎？

既然樓市和經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，有沒(méi)有可能反彈？

經(jīng)濟(jì)回暖，會(huì)加速樓市回暖，這邏輯沒(méi)錯(cuò)。

但問(wèn)題是，經(jīng)濟(jì)真的變好了嗎？

比如社融，上半年社融增量22.83萬(wàn)億，對(duì)比去年同期多增4.74萬(wàn)億，表面看確實(shí)變好了。

但扒開(kāi)細(xì)看，新增的貨幣，和居民端其實(shí)沒(méi)啥關(guān)系，大部分其實(shí)都流向了化債。

對(duì)比政府債券多增的7.66萬(wàn)億和企業(yè)貸款多增的11.57萬(wàn)億。

居民貸款多增1.17萬(wàn)億，更能反映真實(shí)消費(fèi)水平和投資意愿。

另外像工資性收入增幅5.7%，單看數(shù)據(jù)簡(jiǎn)直好得不像話。

但真實(shí)體感，上半年收入和就業(yè)是怎么一個(gè)情況，冷暖自知。

所以這工資性收入漲幅，很可能是這么一種情況。

以前一家企業(yè)5個(gè)崗位，1個(gè)總監(jiān)月入10萬(wàn)，1個(gè)主管月入5萬(wàn)，3個(gè)員工月入1萬(wàn)，平均月入3.6萬(wàn)。

現(xiàn)在一家企業(yè)被砍剩下3個(gè)崗位，1個(gè)總監(jiān)月入10萬(wàn)，1個(gè)主管月入5萬(wàn)，1個(gè)員工月入1萬(wàn)，平均月入5.3萬(wàn)。

如果算數(shù)據(jù)，這工資性收入漲幅高達(dá)47%。

但實(shí)際每個(gè)崗位的收入都沒(méi)漲，還有2個(gè)人直接失業(yè)了。

這才能解釋?zhuān)瑸槭裁淳用褓J款這么萎靡，為什么消費(fèi)這么不振。

要是上半年，大家真的賺錢(qián)了，誰(shuí)會(huì)躺這么平。

而且別忘了一個(gè)數(shù)據(jù)，上半年房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)只有0.6%。

這意味房企在國(guó)內(nèi)基本融不到錢(qián)了，只能靠外資。

融不到錢(qián)，去化又不理想，房企的經(jīng)營(yíng)壓力，其實(shí)并沒(méi)有得到緩解。

那為了活下去，下半年大概率還是以?xún)r(jià)換量。

收入下滑疊加房企經(jīng)營(yíng)壓力，這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，真的利好房地產(chǎn)嗎？

這也是為什么過(guò)去兩年，樓市幾次反彈，我都說(shuō)要嚴(yán)格按自住原則買(mǎi)房的原因。

在經(jīng)濟(jì)、供需、基本面扭轉(zhuǎn)之前，反彈都是無(wú)法持續(xù)的。

廣州樓市后續(xù)可能會(huì)止跌。

但廣州樓市后續(xù)，很難會(huì)反轉(zhuǎn)。