眾所周知，三月作為傳統(tǒng)的購房旺季，市場上對于三月廣州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)作出了不同的評價。究竟廣州有沒有迎來傳統(tǒng)意義上的“小陽春 "？接下來我們以廣州 2026 年 1-2 月新房數(shù)據(jù)表現(xiàn)為基底 ，結(jié)合 AI 問知和 AI 任務(wù)來對廣州“小陽春”樓市進(jìn)行研判分析。

一、政策端

全國層面： 1 月全國層面明確 2026 年房地產(chǎn)調(diào)控“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”主調(diào)、錨定“止跌回穩(wěn)”短期目標(biāo) ，率先穩(wěn)定市場整體預(yù)期。

廣州端：控增量、去庫存、優(yōu)供給 ，精準(zhǔn)匹配市場痛點

2026 年廣州房地產(chǎn)調(diào)控圍繞“控增量、去庫存、優(yōu)供給”總基調(diào)精準(zhǔn)施策，從短-中-長期三個層面來看：

1. 短期需求端支持政策

自 2024 年以來廣州先后落地落地多項核心需求端支持政策，降低居民購房成本，激活合理住房消費需求 ，部分政策如下：

2.中長期供給端支持政策

(1) 有序推進(jìn)“好房子”建設(shè)：引導(dǎo)房企建設(shè)多元面積段、多元價位的高品質(zhì)住房，以產(chǎn)品升級適配改善性需求 ，扭轉(zhuǎn)行業(yè)重規(guī)模輕品質(zhì)的發(fā)展傾向。

(2) 存量商品房收儲為保障性住房、城中村改造安置房：打通存量商品住房去庫存通道，降低待售庫存壓力 ， 同時快速擴(kuò)充保障性住房、安置房源供給 ，減少重復(fù)建設(shè)浪費。

(3) 帶動剛需及改善性需求有序釋放 ：降低改善性群體置換成本 ，打通一二手房聯(lián)動通道，加快存量房源流通 ，推動住房需求進(jìn)一步釋放。

(4) 系統(tǒng)推進(jìn)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”四好建設(shè)：從房屋品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)配套、城區(qū)功能多層級提升居住供給質(zhì)量 ， 匹配居民高品質(zhì)居住需求。(5) 住房發(fā)展“十五五”規(guī)劃編制：明確未來五年廣州住房發(fā)展的目標(biāo)、結(jié)構(gòu)與布局，為市場主體提供清晰長期指引 ，穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展預(yù)期。

(6) “人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制建立：落實“以人定房、以房定地、以房定錢”的精準(zhǔn)調(diào)控邏輯 ，從源頭匹配住房供給與人口流入需求 ，避免供需錯配引發(fā)的市場波動。

(7) 房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建 ：推動行業(yè)向租購并舉、保障與商品住房協(xié)同供給的模式轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)供需平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化 ，筑牢行業(yè)長期平穩(wěn)發(fā)展基礎(chǔ)。

二、廣州房地產(chǎn)市場供需核心數(shù)據(jù)表現(xiàn)

1.成交端回暖

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示 ，2026 年 1-2 月廣州商品住宅成交面積68.11萬㎡，較2025年12 月（春節(jié)前高點）環(huán)比下降 4% ，較去年同時期減少 19% ，市場整體處于調(diào)整區(qū)間。

值得注意的是 ，同比下滑并非市場需求走弱 ，主要受高基數(shù)效應(yīng)影響 ：2025 年同期正處于 2024 年末全面取消限購等政策松綁后的成交沖高階段 ，成交基數(shù)顯著高于常規(guī)水平，因此同比回落屬于階段性數(shù)據(jù)偏差 ，不代表市場基本面下行。

此外 ，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示 ，得益于遠(yuǎn)郊性價比項目寧西家園的集中網(wǎng)簽，3 月截止20 日 ，廣州新房成交面積 33.23 萬 m2 , 環(huán)比 2 月增長 17.42% ，成交均價 27641 元/m2 ,環(huán)比 2 月下跌 10.56%。

與之相反的是 ，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示 ，3 月截止 20 日廣州新房套均價217 萬元/套 ，環(huán)比 2 月增長 19.23%，主要原因在于核心區(qū)高價房源成交占比的提升，受益于優(yōu)質(zhì)資源聚集、政策松綁及城市更新推進(jìn) ，價格支撐力充足。

在二手房上 ，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示 ，3 月上半月二手房網(wǎng)簽 4471套 ，預(yù)計整月成交可達(dá) 9825 套 ，環(huán)比上漲 43% ，其中 3 月 9-15 日單周網(wǎng)簽 2442 套 ，環(huán)比上漲 36.96%。此輪成交回暖主要受春節(jié)后返城置業(yè)需求集中釋放 ，疊加 4 項需求端支持政策共同推動。

2.土地市場

2026 年 1-2 月廣州土地市場供應(yīng)節(jié)奏受春節(jié)假期影響相對平穩(wěn)，核心交易集中于核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊出讓。據(jù)克而瑞監(jiān)測 ，2 月25 日越秀地產(chǎn)以 236 億元競得珠江新城馬場地塊，創(chuàng)下廣州十年來土地總價與單價雙紀(jì)錄，該地塊吸引多家房企參與競拍，反映出房企對核心區(qū)位物業(yè)價值的高度認(rèn)可 ，成為開年市場預(yù)期轉(zhuǎn)向的重要信號。

從累計數(shù)據(jù)來看，2026 年 1-3 月廣州土地成交總價達(dá) 252.85 億元，溢價率達(dá) 24.4%，較 2025 年同期0.47%的溢價水平大幅提升；其中 1-2 月核心地塊的高熱度出讓 ，為后續(xù)土地市場熱度延續(xù)及核心區(qū)樓市預(yù)期修復(fù)提供了重要支撐。

三、廣州“小陽春”市場研判結(jié)論特征

整體來看 ，2026 年 3 月廣州已出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)小陽春 ，但行情僅集中于核心區(qū)域，其中改善型、頂豪物業(yè)有望熱度延續(xù)；外圍區(qū)仍以去庫存為主，非優(yōu)質(zhì)剛需房源去化壓力較大，仍需通過讓利實現(xiàn)走量，整體市場預(yù)期仍處于謹(jǐn)慎狀態(tài)，后續(xù)市場將延續(xù)結(jié)構(gòu)性分化特征 ，具體表現(xiàn)在：

(1) 核心區(qū)高端物業(yè)熱度領(lǐng)先，海珠區(qū)、珠江新城等核心區(qū)域及板塊豪宅項目到訪量、去化率均處于市場高位 ，是本輪回暖的核心支撐板塊。

(2) 剛需項目需通過讓利實現(xiàn)走量，外圍城區(qū)剛需樓盤普遍需推出折扣、購房補貼等促銷政策才能達(dá)到預(yù)期去化目標(biāo) ，無讓利的平價項目去化速度遲緩。

(3) 二手房成交表現(xiàn)領(lǐng)跑新房，無論單周還是上半月累計成交的環(huán)比漲幅，二手房均高于新房 ，置換需求釋放節(jié)奏快于首次置業(yè)需求。

(4) 核心區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房去化加速，天河、越秀等區(qū)域帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)屬性的房源掛牌后去化周期明顯縮短 ，部分熱門學(xué)區(qū)房源掛牌一周內(nèi)即可成交。

(5) 遠(yuǎn)郊非優(yōu)質(zhì)房源去化壓力較大，從化、增城等遠(yuǎn)郊區(qū)域無配套、無學(xué)區(qū)的非核心房源去化周期仍處高位 ，即便降價促銷也難以實現(xiàn)快速走量。

(6) 市場預(yù)期的修復(fù)存在分化 ，呈現(xiàn)出核心區(qū)快、外圍區(qū)慢的結(jié)構(gòu)性特征。

上述研究成果由克而瑞廣佛分析師趙仁婕，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI文章功能撰寫。

1、上述研究成果由克而瑞廣佛分析師趙仁婕，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI文章功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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