最近幾天，相信大家都被這個新聞刷屏了：

　　上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)，公示了對上海六大老牌商務(wù)區(qū)的更新計劃：

　　包括蘇河灣、虹橋經(jīng)開區(qū)、大柏樹、五角場、真如、漕河涇在內(nèi)的六大“老牌”商務(wù)區(qū)即將啟動更新。

　　消息在網(wǎng)上傳遞開后，我們線上線下也收到了一些粉絲的疑問：

　　為啥今年的大開發(fā)，轉(zhuǎn)回了市區(qū)范圍這些老面孔？

　　其實這個問題我們之前就已經(jīng)在中城計劃出爐的時候，回答過一次：

　　上海的發(fā)展方向變了，開發(fā)重心全面轉(zhuǎn)回市區(qū)。

　　而這次，新推出的六大片區(qū)更新計劃，就是進一步明確老上海未來，在未來很長一段時間內(nèi)的建設(shè)思路，基本可以總結(jié)為一句話：

　　上海，將要“逆城市化”發(fā)展。

　　城市發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變，自然帶來的就是樓市的優(yōu)勝劣汰：

　　市區(qū)的大量板塊會全面升級，郊區(qū)的部分地區(qū)將會被暫時“放棄”。

　　逆城市化的概念，正常指的是人口的變化：

　　通過城市化從農(nóng)村進城的人，通過逆轉(zhuǎn)城市化，從市區(qū)再回到鄉(xiāng)下去。

　　類比到現(xiàn)實生活中的情況，大概就是“逃離北上廣”。

　　這個情況其實已經(jīng)在上海發(fā)生了：

　　2024年，上海外來人口減少了23.8萬，外來常住人口總量跌至千萬以下。

　　當(dāng)然，這個數(shù)據(jù)的背后是很多原來的外來人口變成了本地人口：

　　通過居轉(zhuǎn)戶、人才引進等方式成為了“新上海人”；當(dāng)然也有一部分人的確是離開了上海。

　　從大方向上看，上海正在進行的就是2500萬人口總量下的人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化：

　　不再瘋狂的吸納人口，而是控制人口總量不增長的情況下，通過人口結(jié)構(gòu)升級，繼續(xù)進行城市發(fā)展。

　　而在這個轉(zhuǎn)型的過程中，上海就會階段性的進入“逆城市化時代”：

　　郊區(qū)的發(fā)展外拓暫時放緩，資源和重心主要會回歸市區(qū)部分的改造升級之上，也就是我們常說的：讓市區(qū)再次偉大。

　　眾所周知，上海外環(huán)以內(nèi)有大量寫字樓都是嚴(yán)重空置，大量的商場經(jīng)營不佳，大量的板塊居住環(huán)境較差。

　　而逆城市化的發(fā)生、人口結(jié)構(gòu)的升級變化其實是一個中產(chǎn)變多、剛需變少的過程。

　　大量的中產(chǎn)家庭需要匹配的中產(chǎn)配套和中產(chǎn)住宅，新來的富豪需要頂級豪宅，這就需要大量的市區(qū)板塊改造升級。

　　在這樣的人口趨勢下，勢必會都在倒逼上海的城市化發(fā)展方向發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　之前中環(huán)搞完搞外環(huán)，外環(huán)搞完搞郊環(huán)，無限套娃向外攤大餅的模式肯定是行不通了：

　　市區(qū)的開發(fā)、城市更新、板塊升級需要大量的資源，需要大量的中產(chǎn)住宅去匹配逆城市化背景下的居住需求。

　　這個大背景下，才有了上海未來階段，城市建設(shè)的新三步棋：

　　第一步，市中心的城市更新和CAZ范圍的擴大。

　　包括黃浦、徐匯、老靜安等區(qū)域的舊改開發(fā)，徐匯濱江外圍地塊的豪宅化開發(fā)以及浦東沿江的開發(fā)上海市中心，向東南轉(zhuǎn)移。

　　第三步，是中城計劃。

　　把中外環(huán)的大量欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市更新、改造開發(fā)提升日程。

　　而第二步棋，也就是CAZ和中城之間地帶的更新，或者說是內(nèi)中環(huán)地帶的更新一直是空白。

　　之前的金色中環(huán)計劃，浦西部分一直沒啥聲音，因為浦西這些區(qū)域都很成熟；

　　浦東由于大部分地區(qū)城市化水平較弱，金色中環(huán)的帶動下都屬全新開發(fā)，改造升級的味道并不大：

　　前灘南、后灘、新楊思、張家浜、張江副中心、金橋副中心、金灘都屬正式開發(fā)的板塊。

　　而如今，上海樓市正式進入新的開發(fā)階段，浦西部分顯然也要啟動內(nèi)中環(huán)地區(qū)的城市更新。

　　最近公示的這六個區(qū)域的舊改，其實就是標(biāo)志性的事件，把這第二步棋正式把提上了日程:

　　上承CAZ外拓，下接中城計劃的啟動，全面開啟市中心的升級宏圖。

　　這次開發(fā)預(yù)示著上海城市建設(shè)正式進入新階段，將會給上海樓市帶來兩大史詩級的轉(zhuǎn)折。

　　第一就是上海市區(qū)的板塊格局，部分會強化、部分會輪動。

　　如果預(yù)演一下未來十幾年上海市區(qū)的開發(fā)過程，和90年代開始的上海近代化開發(fā)時期的板塊輪動過程有很多相似之處。

　　當(dāng)年的情況是，市中心的人民廣場、南京西路、淮海路開發(fā)CBD，市區(qū)邊緣搞了徐家匯、真如、五角場、花木四個副中心，不斷地擴大市區(qū)的范圍，一圈又一圈向外攤大餅。

　　當(dāng)年的特例就是虹橋經(jīng)開區(qū)和古北的開發(fā)，算是當(dāng)時的特殊產(chǎn)業(yè)核，以外企時代的輝煌，帶動了整個上海西部和西南區(qū)域的開發(fā)啟幕。

　　如今市區(qū)的范圍已經(jīng)擴大很多，但是更新的思路卻還是大差不差，依然是攤大餅：

　　1、市中心先啟動舊改升級，搞豪宅區(qū)和地標(biāo)商務(wù)區(qū)，這一步已經(jīng)正在進行時。

　　2、向外攤大餅，搞副中心的升級建設(shè)，就對應(yīng)如今這輪浦西的六大商務(wù)區(qū)改造+浦東的金色中環(huán)。

　　3、未來就是繼續(xù)向外開發(fā)的中城計劃，主要是中環(huán)和外環(huán)一圈。

　　而對應(yīng)這個時代的產(chǎn)業(yè)核心其實就是張江，以三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為核心，帶動整個浦東南部的發(fā)展，作用和當(dāng)年的虹橋經(jīng)開區(qū)和古北類似。

　　市區(qū)進行了更新，有新房子的建設(shè)，自然就會有板塊崛起，對應(yīng)的就是有板塊會沒落。

　　之前在真如更新一文我就提過上海發(fā)展最艱難的副中心，終于要翻盤起飛了？，真如如果開發(fā)了成片的中產(chǎn)社區(qū)，至少分流了大寧西部的購買力；

　　西藏北路分流了大寧市區(qū)方向的購買力，那么一定程度上來說，大寧就會受到不少的威脅。

　　類似的案例會有很多，篇幅有限，我們后面也會逐漸推文慢慢寫板塊分析，這是我們的精品欄目，大家可以保持關(guān)注，本文就不過多舉例。

　　當(dāng)然，并不是說新開發(fā)的區(qū)域一定秒殺老區(qū)域，具體還要結(jié)合城市更新的落地情況來分析，但是比較明確的是：

　　板塊的輪動和升級是一定會發(fā)生的，并不是所有區(qū)域能夠一直保持強勢。

　　而逆城市化時代的另外一個變化：

　　自然就是郊區(qū)的發(fā)展，將會進入到緩慢紀(jì)元。

　　這點不難理解，剛需不夠用，郊區(qū)建太多的房子賣給誰？

　　產(chǎn)業(yè)不夠用，市區(qū)尚且一堆寫字樓需要，郊區(qū)如何拿到更多的資源？

　　可以預(yù)見，未來的一段時間內(nèi)，如果沒有額外的增量機遇，郊區(qū)的發(fā)展都不會太快。

　　當(dāng)然，這個問題也不是無解，缺人可以補人。

　　我之前在上海上海即將全面救市一文中就講過，今年上海大概率要全面救市，而具體的方向，大概率也就是幫助郊區(qū)補充購買力。

　　這種情況下，郊區(qū)樓市并不是毫無機會，甚至部分板塊會在新時代快速崛起。