四五年的時(shí)間，青島樓市經(jīng)歷這輪深度調(diào)整，很多板塊的次新房，已經(jīng)顯露出比較不錯(cuò)的性價(jià)比。

本文主要聚焦青島各板塊的次新小區(qū)。

這部分房源，房齡小，戶型還可以，關(guān)鍵是價(jià)格足夠誘人。

通過(guò)本文，大家一起挖掘當(dāng)前市場(chǎng)中真正的高性價(jià)比房源。

你會(huì)心動(dòng)嗎？

1、浮山后次新房

保利大國(guó)璟，這段時(shí)間，多次被聚焦。當(dāng)?shù)鼐用窈唾I(mǎi)商品房的業(yè)主，多次出現(xiàn)糾紛了。

但這些插曲，并不影響小區(qū)二手房的受歡迎程度。板塊內(nèi)的其他小區(qū)，房齡過(guò)老，比如同德花園。

十幾年房齡的葉公館，套二戶型也過(guò)時(shí)了。所以，大國(guó)璟的套三雙衛(wèi)，120—140平，成交非?；钴S。

價(jià)格呢，也很友好。高層產(chǎn)品，樓層不佳的，單價(jià)低至2.8萬(wàn)，好樓層三萬(wàn)左右。

稀缺小高層，142平的寬廳，單價(jià)3.5萬(wàn)。

這個(gè)小區(qū)，交付三四年，戶型不錯(cuò)，精裝品質(zhì)還不錯(cuò)，浮山后學(xué)區(qū)房，性價(jià)比較高。

同樣的情況，浮山后的金茂府悅府、金地華章，也都很有熱度。

現(xiàn)在看，三年前的F4，缺點(diǎn)就是容積率太高，普遍都是高層產(chǎn)品。但是，瑕不掩瑜，秒殺老破小沒(méi)任何問(wèn)題。

置業(yè)浮山后的品質(zhì)改善群體，看不上老破小，就只能在這幾個(gè)次新小區(qū)里面轉(zhuǎn)悠……

2、嶗山最神奇的次新房

嶗山樓市，是一個(gè)精神分裂的存在。海邊有單價(jià)十萬(wàn)+的豪宅，往里走，株洲路板塊，也有一萬(wàn)出頭的次新房。

兩者相差十倍，都在一個(gè)區(qū)，真實(shí)發(fā)生。

中聯(lián)依山伴城，商品房小區(qū)，大盤(pán)。一二三四期開(kāi)發(fā)完了，二期是七年左右的房齡，價(jià)格那是相當(dāng)給力。

單價(jià)一萬(wàn)二三，套二雙南臥，是不是很吸引人？

最近幾個(gè)月，這個(gè)小區(qū)成交太火爆了，價(jià)格就是王道。

像依山伴城這類(lèi)低總價(jià)（100萬(wàn)可買(mǎi)80多m2套二）、房齡不太老、具有一定通勤便利度，正好滿足了市區(qū)年輕剛需。

但是對(duì)于品質(zhì)改善來(lái)說(shuō)，株洲路地段顯得弱了，旁邊仍舊有工業(yè)區(qū)的痕跡。

而依山伴城的戶型早已過(guò)時(shí)，剛需聚集地，好多業(yè)主，看著孩子到了入學(xué)年齡，直接換房。

沒(méi)辦法，依山伴城周邊沒(méi)有好學(xué)校，小學(xué)、初中都不如意。

3、高新區(qū)次新洋房

綠地觀瀾半島，高新區(qū)的知名低密小區(qū)，別墅、多層、小高層都有。

雖然曾經(jīng)歷波折，停工、延期都遭遇了。但綠地接收后，還是比較體面的收尾了。

咱不說(shuō)當(dāng)年這個(gè)盤(pán)炒到多少錢(qián)，直說(shuō)現(xiàn)在的售價(jià)。

140多平的套三雙衛(wèi)，南北陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，全明通透，公攤較小，總價(jià)120萬(wàn)左右。合計(jì)單價(jià)8000多元。

高新區(qū)的年輕人，不少被這個(gè)價(jià)格吸引了。

這種房齡又新、價(jià)格又實(shí)惠還是低密社區(qū)，在高新區(qū)比新房還受寵。

高新區(qū)8000元的次新洋房，是自住的香餑餑，卻非投資保值的首選。

這里的房子適合年輕剛需人群購(gòu)買(mǎi)：價(jià)格特別敏感、首付能力特別弱、月供能力很差。

4、上合雙雄：花樣年和榮盛

依稀記得2017年底，中介的一個(gè)朋友，大力推薦這個(gè)盤(pán)：花樣年碧云灣。

從青島主城區(qū)范圍來(lái)說(shuō)，這個(gè)盤(pán)，位置很偏僻，屬于膠州上合板塊。

那時(shí)候開(kāi)發(fā)商宣傳的地鐵和高校（青島大學(xué)），至今都沒(méi)見(jiàn)到影子。定價(jià)可是真高，一萬(wàn)多一平。

幸虧沒(méi)買(mǎi)?，F(xiàn)在呢，122.65平的套三，竟然賣(mài)了56萬(wàn)。

這個(gè)房東，真厲害。

除了碧云灣，板塊內(nèi)的另一個(gè)大盤(pán)，榮盛錦繡外灘的局面相差無(wú)幾。

四五千元的單價(jià)，次新房，戶型很不錯(cuò)，全明通透……

這兩個(gè)盤(pán)，今年很受膠州剛需的歡迎，尤其是在上合工作的年輕人。

四五千的單價(jià)，總價(jià)四五十萬(wàn)，什么學(xué)區(qū)、地鐵，統(tǒng)統(tǒng)不重要了。

而當(dāng)年那批投資客，成本有多高，虧了多少，已經(jīng)沒(méi)人關(guān)心了。

5、活力區(qū)：三大盤(pán)的不同結(jié)局

海洋活力區(qū)，昔日三大盤(pán)直接PK。融創(chuàng)中心、中鐵世博城和華潤(rùn)。

誰(shuí)能想到，位置最不占優(yōu)勢(shì)的華潤(rùn)，屬于兌現(xiàn)好的，也最有良心。

位置最好的融創(chuàng)中心，最不體面，半拉子工程，還不怎么收?qǐng)觥?/p>

中間的中鐵世博城，開(kāi)發(fā)商賺的最多，房?jī)r(jià)跌的最狠。

舉幾個(gè)例子。五年前最火爆的閱里地塊，5層洋房，現(xiàn)在成交價(jià)9000多元一平。

逸海南區(qū)小高層，有6000多元成交的，也有7000多元成交的。

中鐵世博城次新房的如今局面，和當(dāng)年開(kāi)發(fā)留下的很多遺憾息息相關(guān)：

中鐵置業(yè)山東公司內(nèi)部管理有問(wèn)題，甚至出現(xiàn)了時(shí)任一把手楊總鋃鐺入獄……

配套兌現(xiàn)打折，宣傳的海大附屬學(xué)校，交付時(shí)候變成了普通學(xué)?！?/p>

所謂的超級(jí)綜合體，超級(jí)大盤(pán)，多個(gè)住宅地塊，入住率始終上不來(lái)，人氣低迷。

當(dāng)然，當(dāng)價(jià)格到了6000—7000元，膠南本地需求還是有的，剛需、自住確實(shí)在積極行動(dòng)。

當(dāng)年搖號(hào)上車(chē)的伙計(jì)們，煙雨中。

6、結(jié)語(yǔ)：補(bǔ)倉(cāng)去？

當(dāng)潮水退去時(shí)，才知道誰(shuí)在裸泳。

二手房的走勢(shì)，最能反映出樓市最真實(shí)的狀態(tài)。尤其是，越來(lái)越多的次新房，出現(xiàn)極高性價(jià)比。

自住需求，對(duì)價(jià)格更敏感。房東要想快速轉(zhuǎn)手，只能被“大刀砍”，這其中，中介扮演的角色很重要。

對(duì)中介來(lái)說(shuō)，能成交拿到傭金是第一位的。成交價(jià)的高低，都不是事。

所以，大家看到了，好多房東吐槽：中介說(shuō)這個(gè)價(jià)很好了，過(guò)幾天可能就賣(mài)不上這個(gè)價(jià)了。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也別過(guò)于沖動(dòng)。并非所有低價(jià)都等同于“抄底時(shí)刻”。比如即墨藍(lán)谷的三四千元特價(jià)房。

對(duì)投資客來(lái)說(shuō)，不是所有“性價(jià)比”房子，都適合入手。

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是：樓市分化正在加劇。

區(qū)位差、無(wú)地鐵，學(xué)區(qū)一般，小開(kāi)發(fā)商，物業(yè)弱，房齡超10年，戶型設(shè)計(jì)全方位落后，房子的價(jià)值就會(huì)大幅縮水。

你說(shuō)，該不該補(bǔ)倉(cāng)……