在全球資產(chǎn)配置的版圖中，發(fā)達(dá)國家的房產(chǎn)投資市場一直是香餑餑。

這些國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、法治健全，尤其是在房地產(chǎn)市場機(jī)制上更成熟，也因此更受來自全球各地的投資者青睞。

尤其是澳洲房地產(chǎn)市場，近年來表現(xiàn)得相當(dāng)亮眼。市場需求旺盛，供應(yīng)端卻持續(xù)面臨困境，這種供需失衡的局面，推動(dòng)著房價(jià)不斷攀升。

這5年，珀斯房價(jià)上漲了75%，阿德萊德房價(jià)上漲了73%，布里斯班房價(jià)上漲了70%，悉尼房價(jià)上漲了28%。這還只是澳洲的平均房價(jià)漲幅。

從投資回報(bào)角度看，澳洲的租金收益也很可觀。尤其是在一些熱門城市，租賃市場火爆，空置率持續(xù)走低。世邦魏里仕預(yù)測，到2026年，澳洲的住宅市場的空置率將降至1%以下。

隨著澳洲央行的降息預(yù)期，澳洲房價(jià)的上漲動(dòng)力又增加一個(gè)砝碼。對于海外投資者來說，是入場的機(jī)會(huì)。

但對于不少新手投資客來說，經(jīng)常會(huì)在一個(gè)關(guān)鍵的岔路頭徘徊不前，究竟是選擇獨(dú)門獨(dú)院的別墅，還是現(xiàn)代化的公寓呢？

今天，我們就來抽絲剝繭，理一理這里面的門道。

如果你是一個(gè)澳洲房產(chǎn)投資新手，想了解這個(gè)市場的入場門檻，

和深耕澳洲市場8年的團(tuán)隊(duì)建聯(lián)，

在澳洲的財(cái)富體系中，土地是硬通貨。 澳洲住宅土地是永久產(chǎn)權(quán)，業(yè)主擁有土地以及地上建筑物的永久所有權(quán)。

一方面，土地是房產(chǎn)價(jià)值的錨，別墅價(jià)值中，土地占比通常達(dá)60%-70%；而公寓土地占比僅有20%-30%。

另一方面，土地增值與城市基建深度綁定。比如 布里斯班為籌備2032年奧運(yùn)會(huì)，大興基建，整個(gè)城市的土地價(jià)值也隨之上漲；比如墨爾本的藝術(shù)館擴(kuò)建、地鐵基建等，讓沿線的土地以及房產(chǎn)價(jià)值隨之水漲船高， 這種基建紅利是土地升值的直接推手。

此外，這個(gè)區(qū)域的未來發(fā)展，比如人口流入的數(shù)量、人口圈層，這都是決定區(qū)域土地價(jià)值的因素。

在澳洲，悉尼、墨爾本、布里斯班等核心城市，土地的稀缺性更是推動(dòng)別墅價(jià)格持續(xù)上漲。

根據(jù)Cotality數(shù)據(jù)，悉尼別墅中位價(jià)高達(dá)約175萬澳元， 墨爾本別墅中位價(jià)約為120萬澳元， 布里斯班別墅中位價(jià)約為100萬澳元。 熱門區(qū)域的別墅中位價(jià)遠(yuǎn)高于此，這增值的背后就是土地價(jià)值的升值。

在投資者眼里，土地不僅是資產(chǎn)，更是避險(xiǎn)工具，永久產(chǎn)權(quán)意味著可以傳承的財(cái)富。

當(dāng)通脹來襲，土地作為實(shí)物資產(chǎn)能有效對沖貨幣貶值，2020-2025年澳洲通脹率年均約為3.3%，而同期核心城區(qū)土地價(jià)格年均漲8%。

澳洲土地供應(yīng)緊張，尤其是悉尼、墨爾本的城區(qū)，過去 10 年土地價(jià)值年均漲 7%-9%。2014-2024 年，布里斯班郊區(qū)別墅均價(jià)從50萬澳元漲到120萬澳元，翻了一倍多，其中土地增值貢獻(xiàn)了60%以上。

當(dāng)然， 從租金回報(bào)看， 在一些熱門城市的核心區(qū)域，公寓的租金回報(bào)率相當(dāng)可觀，通常每年能達(dá)到5%-6%。 而別墅因價(jià)格高，收益率多在4-5%。

但就土地價(jià)值方面而言，別墅自然更勝一籌，增值潛力占據(jù)上風(fēng)。

投資房產(chǎn)不只是買下那一刻的決策，后續(xù)的維護(hù)和管理成本也是需要重點(diǎn)考量的因素。

別墅的購買門檻相對比較高，一方面，別墅的總價(jià)較高，需要投資者具備更為雄厚的資金實(shí)力；另一方面，銀行在審批別墅貸款時(shí)，會(huì)更加謹(jǐn)慎，會(huì)更嚴(yán)格地評估投資者的還款能力和房產(chǎn)的價(jià)值。

對于公寓來說，除了Penthouse，大部分面積較小，總價(jià)往往比別墅低很多，所以初始資金投入會(huì)更少。對于初次涉足澳房投資或者資金相對有限的投資者來說，公寓更容易入手。而且，在貸款政策上，銀行對公寓的貸款審批相對寬松一點(diǎn)。

在后續(xù)維護(hù)管理成本上來說，公寓固定的支出就是物業(yè)費(fèi)，這也是公寓的主要維護(hù)成本，包括公共區(qū)域的維護(hù)、建筑保險(xiǎn)、儲(chǔ)備金等，這些由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，其他套內(nèi)的維護(hù)、保險(xiǎn)等則是業(yè)主自行承擔(dān)的費(fèi)用。

別墅的維護(hù)成本則都完全由客戶承擔(dān)，主要有結(jié)構(gòu)性維護(hù)、戶外與土地維護(hù)、設(shè)施維護(hù)、保險(xiǎn)等，成本項(xiàng)目相對復(fù)雜且波動(dòng)性較大。

也就是說，愿意投入時(shí)間和精力、資金實(shí)力雄厚、追求獨(dú)立空間的業(yè)主，別墅的吸引力更大一些；公寓的維護(hù)成本更省心，對于偏好低管理壓力、預(yù)算有限的業(yè)主來說是優(yōu)選。

入手澳洲房產(chǎn)，根據(jù)資金實(shí)力和需求規(guī)劃投資方案、匹配貸款方案、稅務(wù)方案、律師對接、后續(xù)交割、托管服務(wù)等等，這些都是接下來要面臨的事務(wù)，

不少投資客戶可能聽到過這樣的說法，“只能買別墅，不能碰公寓”。

其實(shí)關(guān)于購買別墅、公寓，這與購買偏好、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、生活需求、經(jīng)濟(jì)狀況等等都有密切的關(guān)系。

從傳統(tǒng)觀念來看，別墅確實(shí)是許多澳洲家庭的理想選擇。這是市場產(chǎn)品和居住需求決定了大眾的選擇。

對于有孩子的家庭而言，別墅庭院能為孩子提供充足的活動(dòng)空間，而且多數(shù)別墅所在的郊區(qū)或低密度社區(qū)，往往配備優(yōu)質(zhì)的公立學(xué)校，教育資源更符合家庭需求。

此外，澳洲人重視隱私和獨(dú)立空間，別墅的獨(dú)棟設(shè)計(jì)能滿足這一需求，加上土地產(chǎn)權(quán)帶來的長期增值預(yù)期，讓不少家庭愿意為別墅投入更多資金。

但公寓在澳洲本地市場也有穩(wěn)定的購買群體。年輕人群體、沒有時(shí)間精力打理別墅的精英人群是公寓的主要買家之一，他們更看重市中心的便捷生活。

此外，空巢老人也是公寓的新買家。隨著子女成年獨(dú)立，許多老年夫婦會(huì)選擇賣掉大別墅，置換一套交通便利、維護(hù)成本低的公寓，更符合老年人追求省心生活的需求。

從數(shù)據(jù)來看，公寓在澳洲住宅市場的占比逐年上升。以悉尼為例，過去 10 年公寓的新建數(shù)量遠(yuǎn)超別墅，尤其是在軌道交通沿線區(qū)域，公寓項(xiàng)目密集開發(fā)。這也反映出，隨著城市人口的增長和土地資源的緊張，公寓成為平衡居住需求與土地供應(yīng)的重要方式，本地買家對公寓的接受度在不斷提高。

所以說無論是公寓還是別墅，對于不同的受眾人群來說都是剛需，不存在“只能買別墅，不要碰公寓”這一說法。

深耕澳洲市場8年，成竹在悉尼、墨爾本、布里斯班均有項(xiàng)目推薦，有別墅、有公寓，很多項(xiàng)目已經(jīng)交付使用，

其實(shí)，公寓和別墅只要選對，都沒有任何問題。澳洲市場上80%的公寓都是不值得買的，但是有20%的優(yōu)質(zhì)公寓是可以跑贏別墅的。

綜合來說，如果長線投資澳洲房產(chǎn)，建議別墅，擁有土地價(jià)值，買房購買別墅時(shí)買到的不只是地上蓋好的房子，還包括前后院的地皮，地皮價(jià)值高于房屋本身價(jià)值。

如果更注重現(xiàn)金流收益的話就選擇公寓，安全性更高。

當(dāng)然，如果資金實(shí)力允許，不做選擇題，優(yōu)質(zhì)別墅公寓組合配置。

“不把雞蛋放一個(gè)籃子”，既享受土地增值的長期收益，又抓住核心地段的現(xiàn)金流租金紅利，堪稱澳洲房產(chǎn)投資的最優(yōu)解之一。

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