前天，董小姐寫(xiě)了一篇文章：。

文章發(fā)出后，后臺(tái)非常熱鬧，新老朋友都在call我，感慨良多。

我感受到，如果大家沒(méi)有被所在公司「格式化」，能夠隨時(shí)以跳出來(lái)的視角，聊聊行業(yè)和房企共性的話題。

那真是一項(xiàng)非常可愛(ài)而稀缺的能力。

房地產(chǎn)需要那些真正信仰并愛(ài)護(hù)這個(gè)行業(yè)的人。

過(guò)去一個(gè)多月，董小姐休假了。

在這段時(shí)間里，我一直在思考。接下來(lái)我最想要做什么，觀察房地產(chǎn)對(duì)我來(lái)說(shuō)意味著什么。它不僅僅是一份工作，更是我從業(yè)生涯中非常重要的一個(gè)階段。

我好奇那些龍頭型大公司，如何思考戰(zhàn)略，怎么調(diào)整路線，讓自己更輕盈地跑起來(lái)。也好奇有趣的小公司，如何開(kāi)辟新模式。

于是，就有了《中海修正了投資策略》那篇文章。

在文章的后半段，我說(shuō)，其實(shí)更關(guān)注的還是地產(chǎn)人的處境、感受與變化。

這兩年，很多房企的各個(gè)部門(mén)都流失了一些人，而新人補(bǔ)給不足，老人承壓較大。最終，所有的人事流轉(zhuǎn)，可能都會(huì)在項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)中，露出馬腳。

中海的「高鐵」

一位中海的朋友跟我聊，他的讀后感：

「現(xiàn)在中海的項(xiàng)目，就像一條一條的高鐵車(chē)廂。速度不能降，品質(zhì)和舒適度還要提升。俗話說(shuō)，火車(chē)跑得快，需要車(chē)頭帶。即使現(xiàn)在能調(diào)整出來(lái)好車(chē)頭，但是后面幾節(jié)車(chē)廂不行，速度和品質(zhì)依然會(huì)受影響�！�

如果把這些車(chē)廂，比作各個(gè)業(yè)務(wù)條線的人。

火車(chē)頭就像是項(xiàng)目總，第2節(jié)車(chē)廂可能是開(kāi)發(fā)報(bào)建部，第3節(jié)是設(shè)計(jì)部，第4節(jié)是成本部，第5節(jié)是財(cái)務(wù)，剩下是投資、營(yíng)銷(xiāo)、客服等其他部門(mén)，最后一節(jié)車(chē)廂是工程部，其實(shí)也是火車(chē)頭，因?yàn)樗材馨l(fā)力助推。

這位中海的朋友認(rèn)為，最拉胯的車(chē)廂容易出現(xiàn)在設(shè)計(jì)、工程和成本。

「設(shè)計(jì)和工程涉及到外部對(duì)接，以及資源類(lèi)的整合和調(diào)用，不可控的東西太多了。成本系統(tǒng)，雖然中海的人才池比較深，全國(guó)一盤(pán)棋可調(diào)動(dòng)，調(diào)動(dòng)即可用。但要是外招的話，想適應(yīng)中海，就需要很長(zhǎng)時(shí)間沉淀。如果設(shè)計(jì)、工程和成本的人不了解中海這輛高鐵，或者沿用綠皮車(chē)的經(jīng)驗(yàn)，一定會(huì)影響整列車(chē)的速度�！�

那么，其他車(chē)廂呢？

報(bào)建條線，地方資源最關(guān)鍵，熟悉城市報(bào)建流程的人可以拿來(lái)即用；

財(cái)務(wù)人員，有法律和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則約束，相對(duì)容易遷移；

營(yíng)銷(xiāo)和投資，上手都比較快，因?yàn)樗麄兊哪芰κ峭ㄓ媚芰Α獙?xiě)ppt和吹噓；

客服，主要看人的情商和性格，也是基礎(chǔ)的通用能力，有就是有，沒(méi)有就是沒(méi)有。

這些觀點(diǎn)，比較一家之言。但卻是中海內(nèi)部視角下，一個(gè)項(xiàng)目能夠迅速運(yùn)轉(zhuǎn)的前提條件。

換句話說(shuō)，在各個(gè)條線，深度理解中海的老人很重要，傳承很重要。

從公司內(nèi)部的精細(xì)化管控力度來(lái)看，業(yè)務(wù)部門(mén)都有條條框框，「各種要求，各種指引，各種規(guī)范」，老人都容易消化不良，更遑論新人。

中海是行業(yè)里上進(jìn)心很強(qiáng)的公司，博采眾長(zhǎng)，大而全之。

中海的朋友說(shuō)，有段時(shí)間，他們還向地方型龍頭公司學(xué)習(xí)。永威、金沙、濱江都看。學(xué)他們做產(chǎn)品的理念，對(duì)細(xì)節(jié)的投入。最后卻不了了之。

因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)，對(duì)方這也投錢(qián)，那也投錢(qián)，中海學(xué)不了。

「我們要學(xué)那種花少錢(qián)就能變好的東西，要那種點(diǎn)石成金的能力。」

華潤(rùn)的「背包」

中海喜歡看同行，同行也喜歡看中海。

據(jù)董小姐了解，華潤(rùn)內(nèi)部最喜歡比照的房企同行之一，就是中海，他們會(huì)深度觀察中海。

這次中海的投資變化，讓華潤(rùn)的朋友也心生感慨。

一位華潤(rùn)置地的朋友說(shuō)，行業(yè)深度調(diào)整這幾年，人員只出不進(jìn)，公司只減不增，是不是熬過(guò)去了，會(huì)好一點(diǎn)？

看到中海希望在全國(guó)尋找點(diǎn)狀性投資機(jī)會(huì)，資源不再一味像一線城市傾斜。華潤(rùn)的朋友告訴董小姐，下一輪房企比拼的，就應(yīng)該是屬地化能力。然而，華潤(rùn)置地的「背包文化」，不知道能不能適應(yīng)市場(chǎng)屬地化的趨勢(shì)。

過(guò)去，華潤(rùn)置地號(hào)召大家背起背包就出發(fā)，跟著項(xiàng)目走，一些中基層人員會(huì)被派往異地，一個(gè)地區(qū)公司可能三分之二以上的人，都來(lái)自外地遷移。

這導(dǎo)致了，深度了解本地需求與板塊的人，并沒(méi)有那么多。

集團(tuán)總部研判當(dāng)?shù)財(cái)?shù)據(jù)，很多時(shí)候卻并不真正了解地方。結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)來(lái)自于，屬地團(tuán)隊(duì)自己就能夠判斷板塊是好是壞，當(dāng)?shù)匦枨笫欠駢阂�，能否轉(zhuǎn)化出來(lái)。

舉例來(lái)說(shuō)，一個(gè)二線城市某地塊，歷史成交數(shù)據(jù)一般，周邊環(huán)境一般，總部的人看了后，認(rèn)為沒(méi)有拿的價(jià)值。但是，熟悉當(dāng)?shù)氐娜�，更了解地緣屬性，就能看到板塊隱藏的價(jià)值，比如斷供多年，客戶需求積壓等等。

這樣的項(xiàng)目，最終如果能拿，基本都有不錯(cuò)的結(jié)果。

今年上半年，在石家莊、合肥、大連等地，有很多類(lèi)似的項(xiàng)目，板塊斷供之后，出現(xiàn)了一個(gè)短暫的窗口期，有開(kāi)發(fā)商拿了地，以最快的速度沖出來(lái)，抓住窗口期，就變成了銷(xiāo)售黑馬。

與之對(duì)應(yīng)，在公認(rèn)的北京熱門(mén)板塊海淀，開(kāi)盤(pán)去化率不到40%的項(xiàng)目也不在少數(shù)。

在華潤(rùn)，地方的設(shè)計(jì)是總部強(qiáng)管控，營(yíng)銷(xiāo)也是外地派駐為主。

「總部的設(shè)計(jì)大師怎么能理解各地土豪的心理偏好呢？有時(shí)候是全國(guó)拉通，看哪個(gè)戶型好，就推哪個(gè)戶型。」

「我快受不了背包了，工作卷成這樣，家庭也顧及不了。圖的是什么呢？」

同樣是一家之言，個(gè)體情緒。董小姐從中看到的是，大家真的在思考，行業(yè)、公司、個(gè)體的關(guān)系。

我們能否用這樣的思考，撬開(kāi)一絲變化的可能？

萬(wàn)科的「戈多」

在今天快要尾聲的時(shí)候，董小姐接到了一位萬(wàn)科的朋友打來(lái)的電話。我們聊了快兩個(gè)小時(shí)。

這通電話，同樣是一位老萬(wàn)科人，看到后的觸動(dòng)。

「原來(lái)，從25年二季度開(kāi)始，也是房地產(chǎn)新一輪周期的開(kāi)始。一些傳統(tǒng)神話被打破了，并不是所有一線城市都安全，并不是所有高端改善都有市場(chǎng)�！�

萬(wàn)科是董小姐壓抑了很久好奇心的公司，但此時(shí)，我不想劇透公司內(nèi)部的變化，只想討論萬(wàn)科人的心態(tài)。

「我們一直在等待，就像等待戈多那樣。等待一種大刀闊斧，或者細(xì)水長(zhǎng)流的東西。」

萬(wàn)科持續(xù)了數(shù)年的《目標(biāo)與行動(dòng)大會(huì)》，在25年這一年，忽然消失了。

以往，這樣的大會(huì)，都會(huì)對(duì)未來(lái)一年的戰(zhàn)略吹吹風(fēng)。

這一年，有一些萬(wàn)科人不再喜歡業(yè)務(wù)出圈與協(xié)同，大家只想在自己的崗位職能范圍內(nèi)，把事做完。

「在一線，很多人只對(duì)自己負(fù)責(zé)，沒(méi)有人對(duì)公司負(fù)責(zé)。也幾乎沒(méi)人懼怕KPI考核，因?yàn)閷?duì)應(yīng)的影響幾乎沒(méi)有了�！�

在等待中，所有動(dòng)作都是小心翼翼的。在一線，沒(méi)有多少人會(huì)公開(kāi)談?wù)撃繕?biāo)與方向。

目前留在萬(wàn)科的人，每一位都有足夠的理由。內(nèi)部的聲音說(shuō)，現(xiàn)在沒(méi)有離開(kāi)的人，也基本不會(huì)再離開(kāi)了，無(wú)論如何要等到新篇章的開(kāi)啟。

某種程度上，像中海這樣，反思并調(diào)整業(yè)務(wù)打法，是讓人羨慕的動(dòng)作。

至于其他有關(guān)萬(wàn)科的內(nèi)容，董小姐先按下不表，留個(gè)懸念吧。

我很慶幸，因?yàn)橐黄恼�，收集到這么多業(yè)內(nèi)的聲音。

他們就像是來(lái)自萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海的「反思信」。

對(duì)行業(yè)、公司、自身職業(yè)生涯的反思，讓我們得以看到，在2025年第三季度開(kāi)啟時(shí)，每一個(gè)地產(chǎn)玩家的真實(shí)模樣。

你所在的公司是什么樣呢？正在發(fā)生哪些有趣的變化。

歡迎留言告訴董小姐。

我們下篇文章見(jiàn)。

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