作為廣州房地產(chǎn)最后的門面，越秀又得到了好兄弟的支持。

近日，越秀資本（000987.SZ）公告稱，同意控股子公司廣州資產(chǎn)使用不超過2.04億元的自有資金，在二級市場增持越秀地產(chǎn)（00123.HK）港股股票，期限為一年。

早在去年5月，廣州資產(chǎn)就計劃使用不超過5.56億元增持越秀地產(chǎn)。截至此次公告前，廣州資產(chǎn)一共花掉3.52億元，買入7838萬股越秀地產(chǎn)港股股票，持股比例為1.95%，成為越秀地產(chǎn)第五大股東。

肥水不流外人田。目前，越秀地產(chǎn)近7成的股票都在廣東國企手上，包括越秀集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)、廣東粵財控股和越秀資本。

其中，越秀地產(chǎn)、越秀資本均為廣州國企越秀集團(tuán)控股的上市平臺，截至2024年，兩個平臺的總資產(chǎn)分別達(dá)到4104億元和2198億元，撐起了這家萬億國企大半的版圖。

2021年-2023年，越秀地產(chǎn)的每股基本權(quán)益做到了1.16、1.19、0.85港元，公司也大手筆分紅，2021年、2022年和2023年末期，越秀地產(chǎn)全年派息達(dá)每股0.654、0.626和0.380港元，可以說是帶上了國企股東一起發(fā)財。

不過，2024年的這筆投資還沒有讓越秀資本賺到錢。2024年財報顯示，上述增持部分股份按權(quán)益法核算的投資收益為-2685萬元。同期，越秀地產(chǎn)的每股基本盈利同比下降近60%至0.2584港元，其也不計劃分派2024年末期股息。

雖然一分錢沒賺到，廣州資產(chǎn)還是打算花完剩余的2.04億元，繼續(xù)用真金白銀支持自家兄弟。

瘋狂拿地，卻增收不增利

房地產(chǎn)的黃金時期，碧桂園、恒大曾長期包辦中國房企銷售的前二，富力、雅居樂、合生創(chuàng)展也一度是廣州房企的明星代表。

這幾年，行業(yè)寒冬，越秀卻一路逆勢擴張，活成了廣州房企“最后的希望”。

2019年-2023年，經(jīng)歷了一輪疫情，越秀地產(chǎn)的累計合同銷售額卻幾乎翻倍，從721.1億元一路增長到1420.3億元。

2024年，越秀銷售額出現(xiàn)近年來的首次下滑，同比下降19.4%，銷售規(guī)模一夜回到2021年，不過還是坐穩(wěn)了銷售排名第8的位置。

今年前6個月，憑借北京和廣州等重點城市的銷售，越秀累計合同銷售額約615億元，同比增約11.0%。上半年北京市場的單盤銷冠和樾望雲(yún)就是由越秀操盤，銷售額87.4億元，成交均價10.53萬元/平方米，去化率91%。項目地塊由越秀地產(chǎn)于去年11月5日，以63.825億元觸頂價搖號摘得，后續(xù)引入華潤置地聯(lián)合開發(fā)。

在土地市場，越秀同樣是刷足存在感。2021年-2023年，越秀一共豪擲了超1200億元在全國各地跑馬圈地。尤其在北京，越秀僅2023年上半年就一舉拿下了8宗地塊，力壓一眾地頭蛇，徹底在京城火出圈。

值得一提的是，當(dāng)年越秀還挖來旭輝華北區(qū)域總裁董毅，出任北方區(qū)域副總經(jīng)理、北京公司總經(jīng)理，并在土拍現(xiàn)場留下了“名場面”——競拍時，其在桌上擺放了“大吉大利”的紅色紙袋，最終成功拿下地塊。此前，上海土拍時，越秀還曾搬出了香蕉和橙子，寓意“成交”。

“市場熱的時候，我們拿不到地，冷下來的時候，在一些重要的節(jié)點，我們就拿到地了?！北藭r，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)直言，北京是要重點發(fā)展的城市，一有機會就繼續(xù)增持。

不過，截至2024年，北京所在的北方區(qū)域仍是越秀各大區(qū)域中業(yè)績墊底的那個。

數(shù)據(jù)顯示，20204年越秀華東地區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額約331.4億元，約占集團(tuán)合同銷售金額的28.9%，其中杭州實現(xiàn)合同銷售金額約221.0億元；中西部地區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額約196.0億元，其中成都實現(xiàn)合同銷售金額約68.0億元；北方地區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額約129.6億元，其中北京實現(xiàn)合同銷售金額約87.3億元。

2025年上半年，越秀在北京市場的銷售額已超過190億元。而據(jù)此前媒體報道，越秀地產(chǎn)北方區(qū)域內(nèi)部曾定下2025年實現(xiàn)300億元銷售額的目標(biāo)。

此外，在北京以及其他高星城市的高溢價拿地也削弱了越秀的盈利能力。

財報顯示，越秀地產(chǎn)2024年實現(xiàn)毛利率為10.5%，較2023年下降4.8個百分點；核心凈利潤15.9億元，同比下降54.4%；歸母凈利潤10.4億元，同比-67.3%。

另外，為了補齊彈藥，越秀仍在不斷融資。

2024年，越秀地產(chǎn)完成新的融資約416.9億元，其中境內(nèi)融資約305.0億元，境外融資約111.9億元。截至2024年末，越秀地產(chǎn)的有息負(fù)債為1038.9億元。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.1%，凈借貸比率為51.7%。

6月，摩根士丹利發(fā)表研報指，將越秀地產(chǎn)2026至2027年核心盈利預(yù)測分別下調(diào)2.9%及10.2%，毛利率預(yù)測下調(diào)0.6及1.2個百分點至12.7%及15.6%，相應(yīng)將每股資產(chǎn)凈產(chǎn)預(yù)測下調(diào)至8.93元。

“全村的希望”

事實上，越秀地產(chǎn)承載的是整個越秀集團(tuán)的希望。

2020年12月，越秀集團(tuán)時任董事長張招興首次透露“十四五”戰(zhàn)略目標(biāo)：高質(zhì)量邁向世界500強。

同時，他提出“12345”戰(zhàn)略目標(biāo)，即資產(chǎn)規(guī)模超過1萬億元，營業(yè)收入超2000億元，利潤總額300億元，四大主業(yè)，利稅總額超500億元。

越秀集團(tuán)于1985年在香港成立。控有越秀資本（000987.SZ）、 越秀地產(chǎn)（00123.HK）、 越秀交通基建（01052.HK）、 越秀房地產(chǎn)投資信托基金（00405.HK）、 越秀服務(wù)（6626.HK）、 華夏越秀高速REIT（180202.SZ)等六家上市公司。 2024年位列“中國企業(yè)500強”第208位和“中國100大跨國公司”第11位。

作為核心資產(chǎn)，以房地產(chǎn)為主業(yè)的越秀地產(chǎn)當(dāng)仁不讓地扛起“十四五”戰(zhàn)略目標(biāo)的大旗，路徑也很清晰——買更多的地，快速銷售規(guī)模，帶動營收和利潤提升。

憑借不斷拿地、賣樓，2021年-2024年，越秀地產(chǎn)的營業(yè)收入從574億元逆勢增至864億元；截至2024年年底，越秀地產(chǎn)資產(chǎn)總額和營收，分別占越秀集團(tuán)（總資產(chǎn)11385億元，總營收1356億元）的36%和64%。

左手地產(chǎn)，右手金融。除了挑大梁的越秀地產(chǎn)，越秀資本也是撐起萬億越秀集團(tuán)的左膀右臂之一。

越秀資本前身為成立于1959年10月的廣州友誼商店，1992年，公司完成股改。2000年7月18日，公司股票在深交所上市交易。2016年8月，公司證券簡稱由“廣州友誼”變更為“越秀金控”，2022年11月，又更名為越秀資本。

作為廣州市國資委下屬多元金融上市平臺，越秀資本主要進(jìn)行融資租賃、不良資產(chǎn)管理、投資管理+戰(zhàn)略投資中信證券”等業(yè)務(wù)。

不過，地產(chǎn)行業(yè)下行調(diào)整，金融行業(yè)的日子也不好過。越秀集團(tuán)世界500強的目標(biāo)仿佛漸行漸遠(yuǎn)。

根據(jù)形勢變化，2024年初，越秀集團(tuán)就對“十四五”戰(zhàn)略進(jìn)行了動態(tài)調(diào)整，“十四五”末要實現(xiàn)營業(yè)收入1500億元、利潤總額150億元的“雙15”目標(biāo)，資產(chǎn)規(guī)模要超過12000億元。對比“12345”戰(zhàn)略，營收減少了500億元，利潤則減半。

2024年，越秀集團(tuán)的步伐開始放緩，全年利潤同比腰斬至66億元。

其中，越秀地產(chǎn)的核心凈利潤已連續(xù)兩年下滑，到2024年僅有約16億元，較2022年42億元大幅下降。越秀資本2024年實現(xiàn)歸母凈利潤22.94億元，同比下降4.56%?？鄯莾衾麧?4.6億元，同比減少33.44%；其中，以“不良+房地產(chǎn)”業(yè)務(wù)為主的廣州資產(chǎn)，2024年營業(yè)收入9.12億元，同比下降52.38%，主要原因為不良資產(chǎn)處置周期拉長；凈利潤為-3.5億元，同比減少327.67%。

2024年，越秀地產(chǎn)全年權(quán)益投資總額294.6億元，較過去幾年超300億的規(guī)模有所縮減；今年上半年，越秀地產(chǎn)的拿地金額約105億元，投資節(jié)奏進(jìn)一步放緩。

今年6月，張招興正式卸任越秀集團(tuán)董事長、董事職務(wù)?；蛟S也意味著，那個狂奔的時候已正式落幕。