引言：

　　本號(hào)，前幾日，受部分民間修法倡議者們所托，發(fā)出倡議修訂國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例一文后，反映熱烈，收到不少建議信，擬陸續(xù)發(fā)布。

　　倡議書：

　　若相關(guān)職能機(jī)關(guān)的同志有幸看到，一些有機(jī)會(huì)參與物業(yè)行業(yè)法規(guī)修訂的專家、學(xué)者有幸看到，這些優(yōu)秀民間建議，能被看到、甚至被聽取并采納，肯定善莫大焉，于國(guó)于民都大有裨益。

　　張先生、梁先生、劉先生的聯(lián)合建議

　　關(guān)于修正《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十七條、第五十四條的建議

　　中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：

　　由貴部起草、國(guó)務(wù)院公布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分；第五十四條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　但上述條款未對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建造的計(jì)入容積率且作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟能噹?、車?/strong>，及未計(jì)入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設(shè)備層建造、劃定的車庫、車位的權(quán)屬未進(jìn)行約定。對(duì)物業(yè)服務(wù)人收取的建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主專有、專用的產(chǎn)權(quán)車位和產(chǎn)權(quán)車庫的汽車停放費(fèi)收益處分權(quán)未有約定。

　　一、目前關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分汽車停車位租金和停放費(fèi)歸屬分配的法律規(guī)定匯總

　　1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　2、《民法典》第二百七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

　　3、《民法典》第二百七十五條第二款規(guī)定：占用共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。

　　4、《民法典》第二百八十二條規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

　　5、《民法典》第二百八十三條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

　　二、目前關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)產(chǎn)權(quán)車位、車庫的汽車停放費(fèi)收益分配的法律規(guī)定匯總

　　物業(yè)服務(wù)人收取物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種公共車位、產(chǎn)權(quán)車位、車庫的汽車停放費(fèi)管理費(fèi)、車輛停放租金，目前無任何明確的法律依據(jù)。

　　物業(yè)收取全部車位租金或參與租金收益分配，目前也無任何明確的法律依據(jù)。

　　唯一可查的是一個(gè)司法解釋，最高人民法院2024年11月發(fā)布的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋（三）》中明確指出："業(yè)主對(duì)專有車位享有所有權(quán)，但仍應(yīng)當(dāng)按照合同約定或者業(yè)主大會(huì)決定交納車位專項(xiàng)維護(hù)管理費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拒絕交納車位專項(xiàng)維護(hù)管理費(fèi)用為由，拒絕提供基本物業(yè)服務(wù)。"

　　然而我國(guó)的前期物業(yè)制度，導(dǎo)致前期物業(yè)合同的起草與簽訂，完全由開發(fā)商決定，合同的另一方當(dāng)事人（業(yè)主和業(yè)主大會(huì)）根本未參與，故成了強(qiáng)加給另一方的單方合同。故這些是否合理和必要，是需要法律作出明確規(guī)定的。

　　車位管理費(fèi)聽起來指對(duì)業(yè)主為車位區(qū)域的衛(wèi)生、照明、秩序維護(hù)付費(fèi)；但往往地庫水電支出被物業(yè)算進(jìn)了公攤，車輛失竊劃傷物業(yè)往往說其無車輛保護(hù)責(zé)任，存在重復(fù)收費(fèi)嫌疑。

　　各地出臺(tái)的前期物業(yè)指導(dǎo)價(jià)，基本上都只給出物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并不給出車位管理費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，或許也側(cè)面說明物業(yè)對(duì)車位收費(fèi)并無法律依據(jù)。

　　三、修訂建議的依據(jù)闡述

　　目前相關(guān)法律未對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)按照規(guī)劃建造的車庫、車位，計(jì)入容積率且作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟?/strong>及未計(jì)入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設(shè)備層建造、劃定的車庫、車位的權(quán)屬未進(jìn)行約定:對(duì)物業(yè)服務(wù)人收取的建筑區(qū)劃內(nèi)的產(chǎn)權(quán)車位、車庫的汽車停放費(fèi)收益分配未進(jìn)行約定。存在較大爭(zhēng)議有二：

　　一是小區(qū)地塊使用權(quán)，當(dāng)初由開發(fā)建設(shè)單位出資購買，按照“地隨房走、房隨地走”的原則，隨著業(yè)主購房后其使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移到全體業(yè)主名下。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移”；《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第五條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓”；《中華人民共和國(guó)民法典》第三百五十六條“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”；第三百五十七條“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。業(yè)主的共有部位車位和業(yè)主產(chǎn)權(quán)車位（車庫）土地性質(zhì)的權(quán)屬其實(shí)是一樣的，無非分為大業(yè)主和小業(yè)主之分。《新疆物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建造的車庫、車位，計(jì)入容積率且未作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟模ㄔO(shè)單位可以向業(yè)主附贈(zèng)、出售、出租。下列車庫、車位屬于業(yè)主共有:(一)計(jì)入容積率且作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟?(二)未計(jì)入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設(shè)備層建造、劃定的車庫、車位；(三)占用小區(qū)道路、共用場(chǎng)地劃定的車位。2023年9月印發(fā)的《長(zhǎng)春市居民小區(qū)車位和車庫租賃管理辦法》第七條規(guī)定，居民小區(qū)內(nèi)建筑面積已計(jì)算在商品房公攤面積之內(nèi)的車位以及占用業(yè)主共有道路、其他地面場(chǎng)地施劃的車位，屬于居民小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有。該條款明確了產(chǎn)權(quán)車位只要公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上就算業(yè)主所有，收益分配權(quán)歸業(yè)主。

　　二是如屬于建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主專用部位的產(chǎn)權(quán)車位、車庫的汽車停放費(fèi)收益全部歸物業(yè)服務(wù)人有失公平，從而讓物業(yè)服務(wù)人每年白白獲得不菲的巨大收益（有些單體規(guī)模大的物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)人每年收取的產(chǎn)權(quán)車位、車庫汽車停放費(fèi)用能收上百萬元以上）。此外，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)人對(duì)小區(qū)共有部分、地下人防工程和產(chǎn)權(quán)車位、車庫汽車停放管理一樣等級(jí)服務(wù)，沒有額外投入。

　　四、修訂建議條款如下：

　　一是下一次修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí)，在第三十七條增加一個(gè)專門條款如下：

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建造的車庫、車位，計(jì)入容積率且未作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟?，建設(shè)單位可以向業(yè)主附贈(zèng)、出售、出租。下列車庫、車位屬于業(yè)主共有:

　　(一)計(jì)入容積率且作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟?

　　(二)未計(jì)入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設(shè)備層建造、劃定的車庫、車位；

　　(三)占用小區(qū)道路、共用場(chǎng)地劃定的車位。

　　二是在《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條增加一個(gè)專門條款為：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)收的車位管理開支應(yīng)測(cè)算在物業(yè)費(fèi)用中，不得單獨(dú)收取；物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主專有、專用的產(chǎn)權(quán)車位、車庫的汽車停放費(fèi)，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

　　如貴部認(rèn)為以上建議正確，懇請(qǐng)吸收到下一次對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂條款當(dāng)中去。

　　事關(guān)全國(guó)持有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證業(yè)主的自身切身利益，事關(guān)能否從源頭阻止物業(yè)服務(wù)人非法獲取巨大的不當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益，能否從源頭減少車位權(quán)屬糾紛、促進(jìn)基層和諧。故，懇望貴部作為重大民生問題慎重考慮。特此建議。

　　 此致

　　敬禮！

　　 建議人：（名單附前）

　　 2025年7月 日

　　草根談：

　　車位權(quán)屬、車位售賣、相關(guān)收費(fèi)之爭(zhēng)，由來已久，定爭(zhēng)止紛別猶豫！打馬虎眼，語焉不詳，不好使了！