最近香港樓盤降價(jià)的消息，多到根本報(bào)道不過來。

啟德THE HENLEY第3期項(xiàng)目從五月底起就陸續(xù)分批推售降價(jià)單位。

80伙尾貨單位統(tǒng)一降價(jià)17.5%，最便宜的開放式單位折實(shí)價(jià)僅462萬港元，創(chuàng)下啟德新區(qū)近年新低：

圖：Yahoo財(cái)經(jīng)

同一時(shí)期，港島尚瓏在降價(jià)三成后，74伙吸引325組買家到場，即刻售罄，場面熱鬧得不行。

到底是什么原因讓這么多樓盤同一時(shí)間段降價(jià)？！

凡是突如其來，必有古怪啊！

表面看是開發(fā)商“割肉求售”，但細(xì)察數(shù)據(jù)，這些降價(jià)動(dòng)作恰似樓市觸底的信號(hào)彈，揭示了香港住宅市場即將回升的預(yù)告。

原因，所長現(xiàn)在就解釋：

1.美元降息！熱錢“重返”香港！

美聯(lián)儲(chǔ)降息是一切的開始。

2024年9月啟動(dòng)降息后，美國連續(xù)三次下調(diào)利率，累計(jì)降幅1%。

降息 = 全球熱錢找新家。

而香港是“第一站”。

圖：香港01

過去兩年，美國瘋狂加息，錢都往美國跑，香港樓市缺錢，自然跌。

可現(xiàn)在變了！美聯(lián)儲(chǔ)降息后，存在美國的錢利息變少，大佬們就要把錢搬出來，找更賺錢的地方。

這時(shí)候香港一定是首選：自由市場、法制好、聯(lián)系匯率（和美元掛鉤），國際資金進(jìn)出方便。

圖：網(wǎng)絡(luò)

歷史也告訴我們：每次美元降息周期開始，香港股市通常先漲，然后大概半年后，樓市跟著漲。現(xiàn)在港股已經(jīng)漲了大半年了...

圖：大公文匯

其次政府正幫忙。

看到樓市變冷、開發(fā)商賣不動(dòng)房、有些業(yè)主變“負(fù)資產(chǎn)”（房價(jià)比貸款還低），政府急了！

取消印花稅、允許投資移民買樓...各種“救市”政策不斷，而且還會(huì)繼續(xù)出招！

總結(jié)就是，美國的“水龍頭”開了（降息），錢開始流向全球，香港是熱門目的地。政府也在拼命托底，雙重保險(xiǎn)。

這個(gè)周期還一定會(huì)繼續(xù)，因?yàn)榈禺a(chǎn)商還有一些庫存要出。

2.內(nèi)地“放水”，新港人“要買房”！

內(nèi)地近幾年為了應(yīng)對地方債務(wù)問題和刺激經(jīng)濟(jì)增長，采取了降息（降低利率）和降準(zhǔn)（降低存款準(zhǔn)備金率）的貨幣政策。

降息使得借貸成本降低，企業(yè)和個(gè)人更愿意貸款進(jìn)行投資和消費(fèi)；降準(zhǔn)則增加了銀行可用于放貸的資金量，從而向市場投放更多的貨幣。

圖：大公文匯

理論上，市場流動(dòng)性的增加可能促使部分資金流入房地產(chǎn)市場，推升房價(jià)。

然而，近年內(nèi)地房地產(chǎn)市場面臨嚴(yán)格的調(diào)控政策（如限購、限貸、限售等），抑制了購房需求，使房價(jià)難以重現(xiàn)過往的大幅上漲態(tài)勢。

同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)增長模式向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，疊加住房供需關(guān)系逐步平衡，內(nèi)地房地產(chǎn)的投資屬性已明顯弱化。

圖：星島日報(bào)

在此基礎(chǔ)上，過剩的資金還有一種可能是流向股票市場，或在一定程度上支撐股價(jià)。

但股市表現(xiàn)受宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、企業(yè)盈利能力、政策環(huán)境及市場情緒等多種因素綜合影響。

若經(jīng)濟(jì)增長放緩、企業(yè)盈利承壓，即便資金充裕，股市整體收益也難以獨(dú)立行走，甚至可能面臨下行壓力。

香港股票市場，內(nèi)地色彩加強(qiáng)

圖：網(wǎng)絡(luò)

在此背景下，部分尋求更高回報(bào)的錢就會(huì)流到近水樓臺(tái)的香港。

正好香港的投資政策和移民政策吸引人，干脆就來香港發(fā)展、在香港買房。

值得注意的是，過去兩年，香港已經(jīng)同步通過“優(yōu)才”、“高才”等計(jì)劃，猛增了30萬新移民！

目前已到港人數(shù)約為 18 萬，這些人都在租房，又把租金推高了將近8%。

現(xiàn)在買個(gè)小戶型（比如尚瓏那種200多呎的），租金回報(bào)率能達(dá)到4%-5%。

租金覆蓋按揭成本，沒道理不買房。

尚瓏的呎租非常高！

圖：明報(bào)

更重要的是，這18萬新移民，很多是拖家?guī)Э趤淼木ⅰ?/p>

租房只是過渡，隨著他們對環(huán)境逐漸熟悉、工作收入趨于穩(wěn)定，買房是遲早的！

這個(gè)巨大的需求池子，就是未來樓市的強(qiáng)力支撐。

3. 低息+購房通，可能是王炸！

貸款利息史上最低 + 潛在“核武器”政策 = 購買力大增！

最近因?yàn)殄X流入香港，香港銀行間借錢成本 (Hibor) 降到了0.6% 這種超低水平！

直接結(jié)果就是，普通人的房貸利率降到了2%以內(nèi)！比前兩年高峰期的4.5%以上便宜了一半還不止！月供壓力大減。

5月H按大跌

圖：香港01

今年3月的全國兩會(huì)上，40位全國人大代表聯(lián)名提出了一項(xiàng)名為“購房資金通”的政策建議。

該提案旨在為通過“優(yōu)才計(jì)劃”、“高才通”等渠道來港的人才，提供合法合規(guī)的途徑，將其內(nèi)地資金轉(zhuǎn)移至香港用于購置房產(chǎn)。據(jù)悉，初步設(shè)想可能涉及約1000億元人民幣的額度。

“購房資金通”一旦成型，威力有多大？

圖：香港經(jīng)濟(jì)日報(bào)

假設(shè)首付比例20%，1000億人民幣（約1080億港元）首付，能撬動(dòng)5400億港幣的購房款！

這相當(dāng)于香港去年全年新房+二手房成交總額的1.5倍！

如果真批了，絕對是爆炸性利好！

所以說，香港樓價(jià)見底并非一句虛言，一切有跡可循。

價(jià)格降到位了，看房的人多了，加上借錢便宜、新移民需求旺、錢也往香港跑，政府還幫忙，樓價(jià)再大跌很難了，后面回暖是大概率事件。

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