文｜鄧浩志

近日，濟南誕生了全新的住宅“地王”項目，樓面價首次超過2萬元/平米。該地塊經過110輪競價，最終被中海地產以32億元拿下。除了濟南外，今年全國多地，包括北京、杭州、成都等地也陸續(xù)出現(xiàn)了新的“地王”。

這幾年樓市低迷，土地市場同樣不景氣，地方賣地收入大幅下降。一方面，土地市場不景氣，郊區(qū)土地無人問津；另一方面，低迷的市場也需要好消息來刺激。于是，各地紛紛推出核心城區(qū)的優(yōu)質地塊，這些地塊通常以高單價（高樓面價）成交，成為地方的主動選擇。

尤其是一些長期缺乏土地供應的核心老城和建成的CBD等區(qū)域，一旦推出地塊，往往都是“小而貴”的地塊。這些地塊憑借其優(yōu)越的位置、稀缺的供應以及相對較低的總價等因素，最終成為刷新城市地價單價紀錄的主力。既不用擔心流拍，又能穩(wěn)定土地出讓收入，還能刷新“地王”紀錄，刺激市場和輿論。于是，全國各地在這兩年紛紛開展了轟轟烈烈的造“地王”運動。

目前，多數(shù)城市以及各行政區(qū)都刷新了本區(qū)域的“地王”紀錄。然而，“地王”的出現(xiàn)對市場產生的影響卻非常有限。除了“地王”誕生頭兩天吸引了媒體的關注外，之后其實并沒有掀起多大的波瀾。

樓市和地市仍然受供求關系的影響，不會因為“地王”而改變趨勢。

在房價暴漲的那幾年，部分管理者和消費者把責任推給開發(fā)商和中介，指責他們謀求利益不擇手段。而在房價持續(xù)下跌的這幾年，也有不少聲音認為責任依然在開發(fā)商和中介身上。比如，有人指責某開發(fā)商不斷降價銷售，已成為“價格殺手”，或者指責某中介不斷向業(yè)主壓價，導致價格越來越低……

其實這些觀點都是錯誤的，或者說只是看到了問題的表象。本質上，中介和開發(fā)商都只是隨行就市。市場好的時候，房源已經供不應求，怎么可能降價賣？市場滯銷的時候，開發(fā)商如果還不降價回籠資金，難道要自己硬扛嗎？土地市場也是如此，市場價格承受能力強弱是房企拿地的重要標準。因此，即使出現(xiàn)了“地王”，對市場也只激起了一點漣漪，影響非常小。

“地王”的結局仍然相似，無論牛市還是熊市，虧損的依然是主流。

2021年前的“地王”幾乎都以虧損告終，而由于房價的持續(xù)下行，這兩年的新“地王”也在經歷浮虧。以廣州為例，這兩年各區(qū)的新“地王”基本處于虧損銷售或遲遲不敢入市的窘境。無論是牛市還是熊市，“地王”的結局都不太好，根本原因是其成本過高，回旋空間有限。在產品定位上，幾乎清一色是高端豪宅，這種局限性堵死了其他創(chuàng)新的可能性。在市場上，“地王”價格已經處于階段性高位，除非再創(chuàng)歷史新高，否則很難有太大的想象空間。在成本方面，由于板塊和區(qū)域的地價已處于巔峰，測算時利潤必然會打折。