Mall 觀察

　　觀察項目 | 羅湖益田假日廣場

　　作者 | 福貴

　　繼2005年益田旅游商業(yè)籌建，2008年開出首座益田假日廣場后，時隔20年，益田旅游商業(yè)在深圳羅湖開出第二座益田假日廣場。

　　回望南山益田假日廣場，自開業(yè)以來，便以App Store（華南首家）、GIADA、HUGO BOSS、Polo Ralph Lauren、COSCIA、 YI、CURIEL、SKINCEUTICALS、HR、KIEHL'S等強(qiáng)力品牌陣容成為深圳商業(yè)標(biāo)桿。

　　贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2024年南山益田假日廣場全年銷售額達(dá)53.5億元，同比微增1%，客流量突破3600萬人次，同比激增20%。

　　南山益田假日廣場多年來的表現(xiàn)，也讓市場更加期待羅湖益田假日廣場的表現(xiàn)。

　　甚至于2023年11月，羅湖益田假日廣場舉行的全球招商發(fā)布會上，包括Ferragamo、Emporio Armani、BALLY、Hugo boss等國際大牌，以及歐萊雅集團(tuán)、雅詩蘭黛集團(tuán)、LVMH集團(tuán)等行業(yè)巨頭紛紛亮相。

　　這樣的出席陣容，不得不讓人聯(lián)想到羅湖益田假日廣場的品牌陣容會比南山益田假日廣場更有想象空間。

　　可惜的是，近幾年的市場境況，以及益田集團(tuán)的財務(wù)困境，讓所有人都有些猝不及防。

　　原定于2024年6月開業(yè)的羅湖益田假日廣場，直到今年4月30日才開業(yè)。市場對項目的關(guān)注度也沒有此前那么高漲。

　　與招商會強(qiáng)大的出席陣容相比，品牌檔次也出現(xiàn)下滑。

　　開業(yè)一個半月，羅湖益田假日廣場情況如何？上周獨角Mall到了現(xiàn)場，進(jìn)行實地探訪。

　　01

　　位處深圳世界級地標(biāo)商圈

　　基礎(chǔ)客群龐大

　　羅湖人氣榜第三

　　羅湖益田假日廣場位處深圳五大世界級地標(biāo)商圈之一的羅湖核心商圈，臨近地鐵3號線翠竹站，地理位置優(yōu)越。

　　作為深圳最早發(fā)展起來的城區(qū)，羅湖居住人口多，消費力強(qiáng)。項目除了本身自帶的御龍?zhí)斓赝?，周邊擁有翠華花園、怡景花園、竹邊新村等多個住宅小區(qū)，以及深圳中學(xué)、翠園中學(xué)、螺嶺外國語實驗學(xué)校（一部）等學(xué)校，基礎(chǔ)消費客群龐大。

　　項目開業(yè)后，很快就成為消費目的地。五一期間，項目客流量合計約58萬人次，會員人數(shù)破10萬，媒體曝光超1.5億次。

　　在美團(tuán)商場排行榜中，羅湖益田假日廣場位列羅湖區(qū)人氣榜第三，好評榜第二。

　　購物中心+街區(qū)

　　資料顯示，項目總建筑面積達(dá)到12萬㎡，包含10萬㎡的購物中心、1.3萬㎡的戶外街區(qū)，以及8000㎡的藝術(shù)獨棟與中央廣場。

　　其中由國際建筑大師安藤忠雄親筆設(shè)計的“光之禮贊 藝術(shù)殿堂”，是其在深圳的唯一建筑作品。

　　羅湖益田假日廣場通過購物中心+街區(qū)的半開放式空間，為消費者帶來更愜意的體驗，也更契合當(dāng)前商業(yè)發(fā)展趨勢。

　　至于項目定位的“多元藝術(shù)體驗式購物中心”，當(dāng)前來看，藝術(shù)體驗氛圍并不濃厚，還需要持續(xù)觀察。

　　02

　　近百家餐飲品牌

　　吃飯常常需要排隊

　　但細(xì)節(jié)運營有待提高

　　現(xiàn)場走訪來看，盒子內(nèi)的品牌基本鋪滿，只有少量鋪位處于圍擋狀態(tài)。（由于去的當(dāng)天是工作日，且大雨，對客流會有一定影響，具體以實際情況為準(zhǔn)。）

　　根據(jù)羅湖益田假日廣場小程序統(tǒng)計，共有213家品牌（含即將開業(yè)品牌），就當(dāng)前的市場情況，能夠引進(jìn)這么多品牌，已經(jīng)很不錯了，足見益田商業(yè)團(tuán)隊招商實力。

　　先看看幾家主力店，位于負(fù)二樓的永輝超市，是學(xué)習(xí)胖東來自主調(diào)改店，面積達(dá)4500㎡?，F(xiàn)場看到，當(dāng)時超市內(nèi)人氣不錯，購物的人大多自己拖著購物車，目測是周邊居民。

　　還有1800㎡的大型綜合性親子樂園米兜歡樂王國；1200㎡的超級安踏；1200㎡的老牌粵菜圣豐城；1000㎡的星際傳奇火星時代主題店；609㎡的華為，該品牌在門店對面已經(jīng)打圍，將在場內(nèi)開出二店。

　　以品牌個數(shù)計算，餐飲占比較高，輕重餐共有92家，占比高達(dá)43.2%。包括八合里、巴奴毛肚火鍋、大榕樹下、京味張、桂滿隴、木屋燒烤、星巴克、喜茶、霸王茶姬等知名品牌。

　　在戶外街區(qū)，曾在香港經(jīng)營多年的變形金剛主題餐廳，也轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳，開出深圳首家變形金剛主題餐飲店。（按品牌公告，預(yù)計暑假開業(yè)。）

　　由于去的時候已經(jīng)過了中午飯點時間，只看到少數(shù)幾家餐飲店還有幾桌人在用餐，有些飲品店也有一些人。

　　而在社交平臺上看到不少網(wǎng)友評論說，去項目吃飯經(jīng)常要排隊。以此推測，項目的餐飲對消費者的吸引力很強(qiáng)。

　　相較餐飲業(yè)態(tài)，服裝品牌數(shù)量大大減少，即使加上童裝，也只有29家，占比僅13.6%。

　　且從品牌來看，引進(jìn)的也是Nike、Adidas、超級安踏、ECKO、Beneunder、donoratico等偏運動潮流或原創(chuàng)服飾，與南山益田假日廣場的服裝業(yè)態(tài)相比，羅湖益田假日廣場更“輕”。

　　不過，在走訪中也發(fā)現(xiàn)了一些運營上的細(xì)節(jié)問題。

　?。?）如商場指引上明確標(biāo)明了書店位于4樓，小程序上顯示覔書店即將開業(yè)，一些媒體報道也有書店的消息。但是，當(dāng)時有一家三口，小朋友要去書店，家長帶著小孩在商場4樓找了一圈沒有找到。

　　現(xiàn)場情況來看，書店位置應(yīng)該與影院相鄰，目前影院處于圍擋狀態(tài)。

　　書店所處位置，在項目開業(yè)時，是作為打卡點，目前打卡裝置還未拆除，也看不出來有改造成書店的跡象。

　?。?）如蕉下，品牌已經(jīng)開業(yè)，微信小程序中卻顯示即將開業(yè)。

　　公眾號（小程序）作為消費者了解項目最新動態(tài)的重要渠道，出現(xiàn)信息不對稱的情況，很容易為消費者帶來不好的體驗。

　　（3）還有項目引進(jìn)的美發(fā)、美容美甲品牌就超10家，光美發(fā)品牌就有6家，競爭極度激烈。

　　在小紅書上，能明顯看到有些美發(fā)品牌在一些網(wǎng)友發(fā)布的筆記下評論，打廣告。

　　且一些品牌質(zhì)量參差不齊，在現(xiàn)場看到潤今生品牌，有多個店員在場內(nèi)拉客，體驗稍差。

　　也有網(wǎng)友表示，圣思源會有店員瘋狂推銷、強(qiáng)迫購買次卡。這很容易讓消費者去了一次后不會再去。

　　03

　　受母公司影響

　　未來不確定性大

　　對比最近市場上開出的商業(yè)項目，羅湖益田假日廣場并不算差。

　　項目所處的地理位置、城市配套設(shè)施等綜合條件不錯，加之當(dāng)前場內(nèi)的餐飲矩陣+超市+休閑娛樂體驗，對周邊消費者有著較強(qiáng)吸引力，能夠保持項目人氣暢旺，后續(xù)再根據(jù)運營情況，對品牌進(jìn)行調(diào)改優(yōu)化，引進(jìn)更適合周邊消費群體的品牌。

　　不過，項目的后續(xù)運營，就有很大的不可預(yù)知性，原因在于益田集團(tuán)的持續(xù)影響。

　　據(jù)了解，去年10月31日，西安益田假日天地的權(quán)利人發(fā)函稱，因益田持續(xù)拖欠房屋租金、物業(yè)費、空調(diào)費等費用，權(quán)利人依約接觸相關(guān)租賃合同，益田應(yīng)依約騰退并交還全部商業(yè)裙樓房屋。

　　一時間，西安益田假日天地陷入“倒閉”風(fēng)波。

　　同樣是西安，5月份，標(biāo)的物“陜西省西安市高新區(qū)錦業(yè)路7號5幢1單元10101室等（共17套）房地產(chǎn)”被擺上貨架，起拍價7.38億，一拍流拍。

　　該標(biāo)的物為西安益田假日里。原因是西安益田假日里商業(yè)管理有限公司因6.9億元借款違約，其抵押物業(yè)被債權(quán)人中國東方資產(chǎn)深圳分公司申請強(qiáng)制執(zhí)行。

　　此前西安益田假日天地與西安益田假日里經(jīng)營不錯，卻都陷入困境。

　　在益田集團(tuán)的陰影籠罩下，益田旅游商業(yè)旗下的商業(yè)項目也會受到一定影響，南山益田假日廣場目前地位穩(wěn)固，項目硬件設(shè)施老舊也是硬傷，近些年通過一些年輕化營銷，人氣依然旺盛。但商業(yè)需要長期投入，財務(wù)壓力大，對后續(xù)運營也會產(chǎn)生一定影響。

　　新開的羅湖益田假日廣場，硬件條件不錯，但從招商品牌來看，也有部分屬于填鋪引進(jìn)的品牌，后續(xù)品牌招調(diào)也需要資金支撐。

　　相隔20年，益田旅游商業(yè)在深圳開出的兩座“假日廣場”，未來命運如何，還要等時間驗證。