高盛在最新報(bào)告中指出，受人口萎縮與房?jī)r(jià)預(yù)期走弱等因素影響，未來(lái)中國(guó)城市新建住宅的需求預(yù)計(jì)將僅為峰值時(shí)期的四分之一左右。

高盛亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家迪安竹與中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家閃輝等人在報(bào)告中寫道：“人口減少和城鎮(zhèn)化放緩意味著住房的需求正在下滑，隨著投資者出售空置房產(chǎn)，中國(guó)的投資性購(gòu)房需求可能轉(zhuǎn)為負(fù)值?！?/p>

報(bào)告估算，未來(lái)10年間，中國(guó)城市住房的年需求將從2010年代的年均940萬(wàn)套，降至2025至2030年間的年均410萬(wàn)套，也遠(yuǎn)低于2017年的年需求高峰2000萬(wàn)套。

報(bào)告還指出，在房?jī)r(jià)預(yù)期持續(xù)下行的背景下，投資性房產(chǎn)持有者在可預(yù)期的未來(lái)內(nèi)，可能將成為市場(chǎng)上的凈賣方。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，5月份新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)七個(gè)月來(lái)最大跌幅，凸顯2024年9月出臺(tái)的刺激政策效應(yīng)正在遞減。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降了3.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、廣州和深圳分別下降1.8%、8.3%和7.4%，上海則上漲4.5%；二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降3.7%和4.9%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.8個(gè)和0.7個(gè)百分點(diǎn)。

高盛最新展望，與網(wǎng)絡(luò)上流傳的黃奇帆此前觀點(diǎn)相符。黃奇帆主要有三個(gè)看法，如下。

第一，供需逆轉(zhuǎn)，房子比人多出1.6億套。

全國(guó)住房套戶比已經(jīng)達(dá)到1.16，也就是說(shuō)100戶家庭對(duì)應(yīng)116套房，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線1.1。

更讓人觸目驚心的是12.1%的空置率，相當(dāng)于每8套房就有1套空置著，在三四線城市情況尤為嚴(yán)重。

像山東聊城套戶比1.35，河北保定1.42，鶴崗更是夸張，高達(dá)1.79。

第二，是人口斷崖，90后比80后少4000多萬(wàn)接盤俠。

新生兒數(shù)量比8年前暴跌40%，結(jié)婚登記人數(shù)減少35%，這直接導(dǎo)致剛需購(gòu)房群體斷崖式萎縮。而且城鎮(zhèn)化率已經(jīng)逼近68%的天花板，以前進(jìn)城農(nóng)民買房的故事，再也講不下去了。

第三，是政策轉(zhuǎn)向，政府救市≠刺激房?jī)r(jià)。

面對(duì)創(chuàng)20年新高的7億㎡商品房庫(kù)存，國(guó)家雖然投入數(shù)萬(wàn)億收儲(chǔ)，但目標(biāo)很明確，是要把這些房子轉(zhuǎn)化為保障房、人才公寓，可不是為了推高房?jī)r(jià)。

就拿深圳、青島來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)乇Ｕ戏績(jī)r(jià)格比周邊低40%，直接把很多剛需購(gòu)房者吸引走了。

2025年5月18日，黃奇帆在"中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展論壇"上發(fā)表主題演講，預(yù)測(cè)"未來(lái)十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，房?jī)r(jià)將與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入同步增長(zhǎng)，年均漲幅控制在3%-5%。"并提出了一套被網(wǎng)友稱為"好方案"的住房改革思路。

黃奇帆方案的核心內(nèi)容包括五個(gè)方面：推進(jìn)保障性住房建設(shè)、盤活存量住房資源、建立租購(gòu)并舉制度、降低房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、完善城市更新機(jī)制。

黃奇帆提出，應(yīng)將保障性住房建設(shè)納入"十五五"規(guī)劃，明確到2030年保障性住房占住房總量比例達(dá)到30%的目標(biāo)?？捎傻胤秸刭?gòu)商品房庫(kù)存的15%-20%，轉(zhuǎn)化為公租房或共有產(chǎn)權(quán)房，既能解決保障性住房供給不足問(wèn)題，又能緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力。

方案第二個(gè)核心內(nèi)容是盤活存量住房資源。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，截至2025年3月，全國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率達(dá)21.5%，相當(dāng)于約7500萬(wàn)套住房處于閑置狀態(tài)。黃奇帆建議，一方面完善房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)，適當(dāng)提高多套住房持有成本；另一方面建立"以舊換新"激勵(lì)機(jī)制，對(duì)置換舊房的購(gòu)房者給予契稅減免和購(gòu)房補(bǔ)貼，促進(jìn)存量住房流通。

方案第三個(gè)亮點(diǎn)是構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度。黃奇帆強(qiáng)調(diào)："未來(lái)住房政策應(yīng)該從'購(gòu)房?jī)?yōu)先'轉(zhuǎn)向'租購(gòu)并舉'，培育規(guī)范化、機(jī)構(gòu)化的住房租賃市場(chǎng)。"他建議完善長(zhǎng)租房政策支持體系，包括：賦予承租人子女同等教育權(quán)利、允許承租人在當(dāng)?shù)叵硎芑竟卜?wù)、鼓勵(lì)發(fā)展REITs盤活租賃住房資產(chǎn)等。