一項(xiàng)顛覆行業(yè)百年傳統(tǒng)的變革正在悄然推進(jìn)，背后是貝殼的自我革命。

房產(chǎn)中介小王最近有點(diǎn)懵。

干了八年中介的他，突然被公司要求必須在買(mǎi)賣(mài)家中選一邊站隊(duì)。

今后要么專職代表買(mǎi)家，要么專職服務(wù)賣(mài)家，再也不能“一手托兩家”了。

“這不折騰人嘛！”小王私下抱怨道，“以前買(mǎi)賣(mài)雙方都信任我，我居中協(xié)調(diào)，談笑間就把交易促成了?，F(xiàn)在倒好，客戶得多花錢(qián)不說(shuō)，流程還更復(fù)雜了?！?/p>

這場(chǎng)讓50萬(wàn)貝殼經(jīng)紀(jì)人集體調(diào)整的變革，源于貝殼最新推出的“房客分離雙邊代理”模式。

它從根本上改變了中介行業(yè)的服務(wù)邏輯，也在業(yè)內(nèi)掀起了一場(chǎng)風(fēng)暴。

要理解這場(chǎng)變革，得從貝殼創(chuàng)始人左暉說(shuō)起。

這位被戲稱為“北京最大中介頭子”的陜西人，骨子里卻是個(gè)行業(yè)規(guī)則的顛覆者。

2001年，左暉在北京甜水園開(kāi)出第一家鏈家門(mén)店時(shí)，房產(chǎn)中介行業(yè)還處于蠻荒時(shí)代。

吃差價(jià)、假房源是行業(yè)潛規(guī)則，經(jīng)紀(jì)人穿著大褲衩拖鞋帶看房也是常態(tài)。

左暉做了三件“離經(jīng)叛道”的事：

2004年要求鏈家“不吃差價(jià)”；

2011年堅(jiān)持做“真房源”；

2018年推出貝殼找房平臺(tái)，引入ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，把交易流程拆分為十個(gè)環(huán)節(jié)，讓不同經(jīng)紀(jì)人分環(huán)節(jié)協(xié)作分成。

這些舉措在當(dāng)時(shí)都引發(fā)了內(nèi)部激烈反對(duì)。

當(dāng)真房源政策推出后，鏈家流量三個(gè)月內(nèi)斷崖式下跌。

左暉卻連用兩個(gè)“非常堅(jiān)定”：“我們?cè)趺幢平?jīng)紀(jì)人都沒(méi)有用，等他嘗到真房源的甜頭后，就會(huì)保持正確做法?！?/p>

果不其然，三個(gè)月后流量恢復(fù)并超過(guò)以往，證明左暉的判斷是正確的。

左暉的野心不止于鏈家。

2018年4月，他宣布將鏈家網(wǎng)升級(jí)為貝殼找房，從直營(yíng)中介轉(zhuǎn)型為開(kāi)放平臺(tái)。這一動(dòng)作震動(dòng)了整個(gè)行業(yè)。

最坐不住的是58同城CEO姚勁波。

貝殼上線僅兩個(gè)月，姚勁波就拉攏我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)等主流中介組成“反貝殼聯(lián)盟”，在北京召開(kāi)聲勢(shì)浩大的“全行業(yè)真房源誓師大會(huì)”。

唯獨(dú)缺席的，就是鏈家。

那天北京下著大雨，左暉在朋友圈寫(xiě)道：

“此時(shí)的北京，烏云密布。有會(huì)解天象的嗎？”

姚勁波回復(fù)：“相由心生啊，我看的是陽(yáng)光明媚?！?/p>

戲劇性的是，這個(gè)聯(lián)盟很快土崩瓦解。

2019年，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)攜6000家門(mén)店倒戈貝殼；

四個(gè)月后，中環(huán)地產(chǎn)的近3000家門(mén)店也投奔貝殼。

到2020年末，世聯(lián)行和同策咨詢退出58愛(ài)房平臺(tái)，“反貝殼聯(lián)盟”徹底瓦解。

2021年4月，氣不過(guò)的姚勁波趁阿里巴巴被罰182億的時(shí)機(jī)，在社交平臺(tái)喊話：“房產(chǎn)交易領(lǐng)域有更明目張膽的‘二選一’包裝成自愿，呼吁國(guó)家對(duì)貝殼罰款40億！”

2021年5月20日，左暉因病情惡化突然離世，貝殼失去靈魂人物。

此后，這家行業(yè)巨頭開(kāi)始顯露出另一面。

最明顯的是高管薪酬的飆升。

2024年，董事長(zhǎng)彭永東年薪高達(dá)4億元，聯(lián)合創(chuàng)始人單一剛年薪2.994億元。

而在2021年，兩人年薪分別僅為847萬(wàn)元和685萬(wàn)元——短短三年暴漲了83倍和77倍。

與此形成殘酷對(duì)比的是基層經(jīng)紀(jì)人的收入。

2024年貝殼約50萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人中，有30萬(wàn)人實(shí)行“無(wú)底薪+借薪制”，人均年收入僅約8.34萬(wàn)元，月均約6950元。

兩位高管的7億年薪，足夠支付超8000名員工的一年薪酬。

貝殼的傭金水平也水漲船高。

在北京，鏈家傭金從2%提升到3%；

在廣州南沙區(qū)，貝殼平臺(tái)抽傭比例在2023年6月至2024年6月間從18%漲到23%。

黑貓投訴平臺(tái)上，涉及貝殼捆綁銷售、強(qiáng)制收費(fèi)的投訴超2800條。

“后左暉時(shí)代”的貝殼，似乎正從“做難而正確的事”變?yōu)椤案吖芴峥顧C(jī)”。

在這樣的背景下，貝殼推出房客分離雙邊代理模式，顯得尤為耐人尋味。

這項(xiàng)改革的核心是解決利益沖突問(wèn)題。

傳統(tǒng)模式下，一個(gè)經(jīng)紀(jì)人同時(shí)服務(wù)買(mǎi)賣(mài)雙方，很可能利用信息不對(duì)稱壓榨弱勢(shì)方。

比如當(dāng)經(jīng)紀(jì)人發(fā)現(xiàn)買(mǎi)家不懂行情時(shí)，可能誘導(dǎo)其接受更高價(jià)格。

雙邊代理則要求經(jīng)紀(jì)人必須明確代表某一方利益。

代表買(mǎi)家的經(jīng)紀(jì)人需全力為買(mǎi)家爭(zhēng)取最優(yōu)價(jià)格和條件，代表賣(mài)家的則要為賣(mài)家爭(zhēng)取最高售價(jià)。

這源于英美法系的“公平交易”原則，避免交易中利用信息優(yōu)勢(shì)壓榨弱勢(shì)方。

這種模式在澳大利亞等成熟市場(chǎng)已是常態(tài)。

但引入中國(guó)后將顯著增加交易成本：

一是經(jīng)濟(jì)成本，買(mǎi)賣(mài)雙方需各自支付傭金；

二是時(shí)間成本，溝通協(xié)調(diào)更復(fù)雜。

“原來(lái)買(mǎi)賣(mài)雙方都信任同一個(gè)經(jīng)紀(jì)人，交易容易促成?，F(xiàn)在變成雙邊代理，就像離婚官司里的雙方律師，自然更較真?！币晃毁Y深經(jīng)紀(jì)人這樣比喻。

貝殼的這場(chǎng)自我革命，面臨著巨大挑戰(zhàn)。

最大的阻力來(lái)自低線城市。

在熟人社會(huì)里，買(mǎi)賣(mài)雙方更習(xí)慣通過(guò)“認(rèn)識(shí)的經(jīng)紀(jì)人”完成交易。

“我付一個(gè)人的錢(qián)，你們?cè)偃シ志托辛?，為什么非要各找一個(gè)？”這是典型的低線市場(chǎng)心態(tài)。

但在高線城市，高凈值客戶的需求不同。

面對(duì)動(dòng)輒千萬(wàn)的交易，他們更關(guān)注交易安全和風(fēng)險(xiǎn)控制，而非節(jié)省傭金。

“大標(biāo)的交易中，安全規(guī)范比中介費(fèi)重要得多?！?/p>

更深層的挑戰(zhàn)來(lái)自制度環(huán)境。

雙邊代理模式要順暢運(yùn)行，需要完善的產(chǎn)權(quán)登記制度作為基礎(chǔ)。

“所有的西方國(guó)家房產(chǎn)交易規(guī)范，根本原因是產(chǎn)權(quán)透明可查?！?/p>

業(yè)內(nèi)專家強(qiáng)調(diào)，“全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)才是真正的基石。”

中國(guó)多年前就提出建立統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但進(jìn)展緩慢。

沒(méi)有這個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施，再先進(jìn)的代理模式都可能水土不服。

若雙邊代理全面推開(kāi)，將重塑經(jīng)紀(jì)人行業(yè)生態(tài)。

首先必然是行業(yè)大洗牌。

借鑒西方經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)紀(jì)人需要持證上崗，定期參加培訓(xùn)并通過(guò)考核。

這將淘汰大量兼職或?qū)I(yè)度不足的從業(yè)者，促使中介職業(yè)化。

在澳大利亞，房產(chǎn)中介是個(gè)需要執(zhí)照的正式職業(yè)，不是誰(shuí)都能干的。

提供服務(wù)就要收費(fèi)，這是基本職業(yè)倫理。

這也解釋了為什么國(guó)外經(jīng)紀(jì)人顯得“高冷”。

他們不需要像國(guó)內(nèi)中介那樣熱情推銷，而是憑專業(yè)服務(wù)獲取合理報(bào)酬。

對(duì)于留下來(lái)的經(jīng)紀(jì)人，這將是個(gè)“憑本事吃飯”的時(shí)代。

專業(yè)能力、誠(chéng)信記錄、服務(wù)水平成為核心競(jìng)爭(zhēng)力，傭金高低則取決于價(jià)值創(chuàng)造。

貝殼內(nèi)部人士透露，這次變革源于平臺(tái)大數(shù)據(jù)分析;

一線城市的高凈值客戶對(duì)交易安全的訴求已超過(guò)對(duì)中介費(fèi)的敏感。

但要在全國(guó)鋪開(kāi)，仍需跨越制度與文化的鴻溝。

左暉生前最愛(ài)說(shuō)“做難而正確的事”。

房客分離模式在規(guī)范市場(chǎng)的同時(shí)，也推高了交易成本。

當(dāng)方便與規(guī)范不可兼得，我們是否愿意為誠(chéng)信買(mǎi)單？

這個(gè)問(wèn)題，正懸在每一個(gè)購(gòu)房者、賣(mài)房者和50萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人的心頭。

貝殼的這場(chǎng)革命，才剛剛開(kāi)始。