這兩天，杭州全城中介都在狂推一個(gè)項(xiàng)目：

下沙興耀沐蘭臺(tái)。

項(xiàng)目二期預(yù)售，均價(jià)比一期直接降了3000元/平。中介們先背刺興耀稱：

勁爆、杭州房?jī)r(jià)大亂斗、離譜、開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)。

興耀的銷售解釋稱，二期位置沒一期好。

但市場(chǎng)對(duì)興耀這種定價(jià)很不看好，他們?cè)u(píng)價(jià)興耀搞的跟特朗普一樣，隨便定價(jià)。還有人問興耀銷售，背刺的有點(diǎn)快，還會(huì)降嗎？

興耀沐蘭臺(tái)的一期，其實(shí)就是在半個(gè)多月前的5月28日。當(dāng)時(shí)首開的報(bào)名結(jié)果公示，64套房源，報(bào)名登記家庭113組，中簽率55.75%。

這張預(yù)售證，新房銷售均價(jià)3.39萬/平，比板塊原來新房限價(jià)低了4300元/平。讓市場(chǎng)不看好的是，雖然位置在金沙湖板塊不占優(yōu)勢(shì)，但限價(jià)放開后越賣越低，也是對(duì)板塊價(jià)值的用腳投票。

即便定價(jià)低，沐蘭臺(tái)首開情況還是差強(qiáng)人意，杭州房小團(tuán)上顯示：

還有19套房子沒賣完。

感受到壓力的興耀馬上組織了二開，并用金沙湖最低價(jià)來搶占市場(chǎng)先機(jī)。

雖然放言3.06萬/平均價(jià)，但中介們還給出了更高的誘惑，2.7萬/平起，成交還有3萬的返傭。

雖然市場(chǎng)都認(rèn)為沐蘭臺(tái)是興耀的，但背后站的還有另外兩家合作方：

濱江和貝殼。

三家聯(lián)合體去年年底拿下這宗地時(shí)，備受關(guān)注。彼時(shí)，經(jīng)過19輪報(bào)價(jià)，該地塊以總價(jià)6.2億、樓面價(jià)16370元/平米和溢價(jià)率16.88%被成功競(jìng)拍。

有開發(fā)商告訴子姨，當(dāng)時(shí)，貝殼急于在杭州市場(chǎng)檢驗(yàn)下自己C2M模型，主動(dòng)拉濱江和興耀合作。

貝殼有自己的算計(jì)，濱江是杭州的一哥，興耀是“下沙王”，杭州限價(jià)放開市場(chǎng)向好，這怎么看都是萬無一失的生意。

子姨查了下，沐蘭臺(tái)項(xiàng)目現(xiàn)在濱江是第一大股東，興耀是第二大股東，貝殼是第三大股東，只占了20%的股份。

上面的開發(fā)商對(duì)子姨說，貝殼輸出的是：

VR技術(shù)和購房者畫像，以及渠道。

雖然濱江是第一大股東，但操盤項(xiàng)目的是興耀。現(xiàn)在看，無論是興耀還是貝殼，都過于自信了。

興耀下沙的神作是月琉璃。那時(shí)，興耀剛操盤完杭州第一炒房區(qū)奧體的V77項(xiàng)目，已經(jīng)不再甘于做濱江戚老板的小弟。

V77是興耀在杭州土地?fù)u號(hào)時(shí)代靠天命幸運(yùn)拿下的項(xiàng)目，興耀不愿錯(cuò)過向杭州市場(chǎng)證明自己的機(jī)會(huì)，撇下了老大哥，獨(dú)立操盤了該項(xiàng)目。

雖然當(dāng)時(shí)V77無論營銷還是裝修也各種吐槽，但限價(jià)時(shí)代，像奧體這樣的項(xiàng)目，都是社保巨子才有機(jī)會(huì)參與的高端局。

興耀內(nèi)部當(dāng)時(shí)自我評(píng)價(jià)也很高，說他們一些項(xiàng)目定價(jià)、營銷節(jié)點(diǎn)的把控、客戶定位：

都超過了濱江。

月琉璃是興耀重新認(rèn)識(shí)自己后的產(chǎn)品。在下沙非核心區(qū)以及市場(chǎng)有下行風(fēng)險(xiǎn)的節(jié)點(diǎn)，月琉璃入市時(shí)機(jī)并不算好，但興耀給月琉璃產(chǎn)品做的加法，有風(fēng)雨連廊、園區(qū)雙水景以及三面鋁板等。

月琉璃首開時(shí)，168套子共369組購房家庭登記，創(chuàng)下了2023年下半年錢塘區(qū)搖號(hào)最低中簽率的歷史。

子姨當(dāng)時(shí)也有朋友看上了月琉璃。他們幾位地緣鄰居組團(tuán)改善去買房，沒想到竟然還要搖號(hào)，還沒想到的是當(dāng)天售罄了，沒有撈到半點(diǎn)優(yōu)惠。

首開售罄讓月琉璃名聲大噪，雖然后來月琉璃的表現(xiàn)并不優(yōu)秀，甚至可以說是高開低走，但興耀在下沙市場(chǎng)站穩(wěn)了腳跟，陸續(xù)在下沙開發(fā)了沐晴川、沐云川，還手握沐蘭臺(tái)、金沙院子和青森在售待售項(xiàng)目。

但這一次，沐蘭臺(tái)項(xiàng)目讓興耀看到了危險(xiǎn)。即便濱江的品牌加持和貝殼自以為的客戶精準(zhǔn)畫像和渠道優(yōu)勢(shì)，都沒抵抗得了市場(chǎng)本身的底色。

而一個(gè)紅綠燈之隔待售的綠城湖映金沙，讓市場(chǎng)看到了產(chǎn)品的真正差距。即便兩個(gè)項(xiàng)目客戶定位不同，只是一旦見識(shí)了真正的好的產(chǎn)品，很多人沒辦法理性再看沐蘭臺(tái)。

對(duì)數(shù)字敏感的興耀總經(jīng)理王奕是懂這一切的。所以，興耀很快決定搶跑市場(chǎng)。

但已經(jīng)被教育過多次的購房者不一定被興耀誘惑，他們的第一反應(yīng)是：

還降價(jià)嗎？

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