最近，廣州地產(chǎn)圈突然炸了鍋。就在不少開(kāi)發(fā)商、買家還沒(méi)從上一輪“好房子新規(guī)”中緩過(guò)神來(lái)時(shí)，樓市又有新動(dòng)向：廣州或?qū)㈤_(kāi)始收緊“贈(zèng)送空間”政策，嚴(yán)控砸飄窗、偷面積等操作。

一時(shí)間，“飄窗不準(zhǔn)砸了”、“陽(yáng)臺(tái)必須計(jì)面積”、“偷面積成歷史”成為廣州地產(chǎn)圈上的高頻詞。

政策再次變化如此之快，距離上一版“好房子”新規(guī)落地不過(guò)數(shù)月。很多人心里都有一個(gè)問(wèn)號(hào)：

?這到底是臨時(shí)調(diào)整還是大方向轉(zhuǎn)彎？

?買家是否將迎來(lái)“戶型縮水”的現(xiàn)實(shí)？

?對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，是挑戰(zhàn)，還是倒逼轉(zhuǎn)型的新拐點(diǎn)？

我們不妨拆解這場(chǎng)“新規(guī)收緊”的來(lái)龍去脈，以及它對(duì)廣州樓市的深層影響。

短短兩年，廣州樓市新規(guī)經(jīng)歷了什么？

在過(guò)去兩年，廣州樓市的戶型政策經(jīng)歷了一場(chǎng)由放寬到收緊的顯著轉(zhuǎn)變，從“高得房率時(shí)代”到走向“實(shí)用回歸”，其節(jié)奏之快令人側(cè)目。

1）起點(diǎn)：2023年8月，《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》引發(fā)“超使用率”熱潮

近兩年來(lái)被頻繁提起的“超100%使用率”，緣于2023年8月1日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法(征求意見(jiàn)稿)》公告。

意見(jiàn)稿提出，為改善群眾居住品質(zhì)，擬對(duì)住宅半開(kāi)敞空間半算計(jì)容比例適當(dāng)放寬，鼓勵(lì)住宅套內(nèi)設(shè)置入戶花園、生活陽(yáng)臺(tái)、大進(jìn)深的多功能陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間。

雖然辦法出臺(tái)是為了改善居住品質(zhì)，然而也為開(kāi)發(fā)商打開(kāi)了“送面積”的新通道。

消費(fèi)者一邊享受“額外空間紅利”，一邊也被困于真假難辨的“面積游戲”中。

2）高潮：從100%到140%，第四代住宅被“用力放大”

自征求意見(jiàn)稿發(fā)布后，各大項(xiàng)目開(kāi)始基于“半開(kāi)敞空間”設(shè)計(jì)推出“超使用率”產(chǎn)品。這股潮流迅速擴(kuò)散，特別是2024年間，出現(xiàn)了以下幾個(gè)現(xiàn)象：

• 得房率從傳統(tǒng)的80%-90%，迅速躍升至100%-110%，甚至突破125%、接近140%；

• 社交媒體自媒體跟進(jìn)渲染“第四代住宅”的話術(shù)，賣點(diǎn)不再是建面戶型，而是“住著像120㎡的89㎡”；

• 售樓處銷售人員開(kāi)始主動(dòng)引導(dǎo)用戶“不要看建筑面積、要看使用率”，消費(fèi)者認(rèn)知被強(qiáng)行重塑。
  

在這個(gè)階段，市場(chǎng)對(duì)所謂“第四代住宅”“超高使用率”的迷信，達(dá)到高潮。而很多消費(fèi)者并未意識(shí)到，這些“多送面積”大多來(lái)自于陽(yáng)臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)等結(jié)構(gòu)邊界處的巧妙設(shè)計(jì)，并非真正“白賺”。

3）轉(zhuǎn)向：住建系統(tǒng)開(kāi)始收緊，結(jié)構(gòu)安全與監(jiān)管透明成關(guān)鍵詞

進(jìn)入2025年6月，業(yè)內(nèi)傳出廣州即將出臺(tái)的建筑新規(guī)以《建筑工程規(guī)劃許可證》頒發(fā)時(shí)間為界，實(shí)施差異化管控：已獲證項(xiàng)目可延續(xù)舊規(guī)，而未獲證項(xiàng)目必須執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)規(guī)劃內(nèi)容，可以歸納為五大關(guān)鍵管控措施：天井尺寸標(biāo)準(zhǔn)化、結(jié)構(gòu)性全面計(jì)容、飄窗設(shè)計(jì)規(guī)范化、臥室面積設(shè)下限、高空花池功能限定。

一旦政策正式出臺(tái)，將直指開(kāi)發(fā)商通過(guò)技術(shù)手段虛增面積的行為，或從根本上改變廣州樓市的產(chǎn)品形態(tài)。

短短兩年內(nèi)，從倡導(dǎo)引導(dǎo)到落地監(jiān)管、再到全面收緊，可謂“轉(zhuǎn)彎極快”。不禁想問(wèn)，為什么這么急？

為什么要這么快“踩剎車”？

首先，這次的新規(guī)收緊，不是偶然，而是趨勢(shì)性收斂。

在樓市“高杠桿、高預(yù)期、高周轉(zhuǎn)”邏輯逐步退出歷史舞臺(tái)的當(dāng)下，房地產(chǎn)的回歸正在從“講故事”轉(zhuǎn)向“講實(shí)用”。

這種收緊背后，體現(xiàn)了多重考量：

• 安全隱患確實(shí)存在：部分開(kāi)發(fā)商將承重柱、剪力墻、管井等關(guān)鍵結(jié)構(gòu)，在報(bào)建時(shí)偽裝成“裝飾柱”或“裝飾板”，這樣的做法可能帶來(lái)外墻開(kāi)裂、雨水滲透等風(fēng)險(xiǎn)。

• 公平性問(wèn)題突出：贈(zèng)送面積操作使不同項(xiàng)目間戶型名實(shí)不符，擾亂了市場(chǎng)價(jià)格比較與質(zhì)量評(píng)價(jià)體系。

• 地方財(cái)政壓力下更傾向“控預(yù)期”：高贈(zèng)送＝高得房率＝“實(shí)用價(jià)便宜”，一定程度上也抑制了市場(chǎng)真實(shí)回暖節(jié)奏。監(jiān)管更傾向于讓房?jī)r(jià)回到產(chǎn)品真實(shí)價(jià)值，防止“虛假繁榮”。

再疊加“現(xiàn)房銷售”的試點(diǎn)推進(jìn)與成本倒逼，這輪收緊并非倉(cāng)促為之，而是一次系統(tǒng)性轉(zhuǎn)向的延續(xù)。

利好誰(shuí)？舊房、新房均有受益

雖說(shuō)這輪收緊在開(kāi)發(fā)端與買家端都引發(fā)了不小壓力，但它同樣帶來(lái)一些不容忽視的利好影響：

1）核心區(qū)二手房“性價(jià)比”回歸

對(duì)于過(guò)去幾年一直被“高贈(zèng)送”新盤(pán)壓制的老小區(qū)來(lái)說(shuō)，這波新規(guī)無(wú)異于一次“喘息機(jī)會(huì)”。

特別是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、成熟配套的二手小區(qū)（如天河北、東山口、越秀南等板塊），將有望迎來(lái)性價(jià)比認(rèn)知的修復(fù)期。

2）“絕版新規(guī)盤(pán)”加速去化

處在此前已獲批、擁有高贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)的部分在售項(xiàng)目，如荔灣第一個(gè)零飄窗新規(guī)戶型保利怡璟灣(120%使用率)、南方面粉廠地塊項(xiàng)目（140%使用率），未來(lái)在“新規(guī)之下”的身份幾乎成為“絕版”產(chǎn)品。

這些項(xiàng)目贈(zèng)送空間尚未受到限制，成為很多買家的優(yōu)先選擇——越限越搶、越稀缺越值錢。

3）住宅質(zhì)量、安全性更高

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，過(guò)去“砸飄窗+填陽(yáng)臺(tái)”的做法并不利于結(jié)構(gòu)安全與居住體驗(yàn)，一些樓盤(pán)后期甚至出現(xiàn)滲漏、墻裂、排水不暢等問(wèn)題。

新規(guī)明確禁止此類設(shè)計(jì)，在前端把控施工圖紙與產(chǎn)品設(shè)計(jì)，有利于形成真正安全、可靠的住宅結(jié)構(gòu)體系。

尤其是對(duì)有老人小孩的家庭來(lái)說(shuō)，少了結(jié)構(gòu)隱患、多了合規(guī)設(shè)計(jì)，生活無(wú)疑更安心。

對(duì)買家和開(kāi)發(fā)商，代價(jià)也很現(xiàn)實(shí)

當(dāng)然，制度的每一次轉(zhuǎn)向，都伴隨著適應(yīng)與陣痛。這輪收緊，也并非沒(méi)有代價(jià)。

1）買房人：得房率縮水，觀望情緒加重

對(duì)買家而言，最直觀的影響莫過(guò)于“實(shí)用空間變少了”。

以前一個(gè)89㎡戶型，可能實(shí)得95-98㎡，在新規(guī)收緊后，只能嚴(yán)格按圖使用，“縮水感”直接影響心理感受。

尤其對(duì)于剛需與首改群體而言，“同樣的錢買到的空間變小了”，確實(shí)會(huì)帶來(lái)一定心理落差。

同時(shí)，新政頻繁變化也可能加重部分人“等一等”的情緒，導(dǎo)致買房周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

2）開(kāi)發(fā)商：拿地節(jié)奏放緩，項(xiàng)目成本攀升

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這輪政策收緊疊加“好房子新規(guī)”、“現(xiàn)房銷售試點(diǎn)”與近期融資端壓力，將極大考驗(yàn)其產(chǎn)品力與運(yùn)營(yíng)成本：

• 空間使用率可操作空間減少，賣點(diǎn)壓縮；

• 土地拿來(lái)后無(wú)法通過(guò)“高贈(zèng)送”拉高單位價(jià)值，測(cè)算保守；

• 項(xiàng)目推廣周期更長(zhǎng)，現(xiàn)房銷售導(dǎo)致資金回流更慢。

因此，對(duì)于部分中小型房企可能會(huì)在短期內(nèi)暫停拿地節(jié)奏，聚焦已持有項(xiàng)目消化。對(duì)整個(gè)市場(chǎng)而言，這將帶來(lái)一次潛在的結(jié)構(gòu)性波動(dòng)——不排除部分優(yōu)質(zhì)新盤(pán)將因“可售面積減少+現(xiàn)房成本抬升”出現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性漲價(jià)的可能。

收緊是趨勢(shì)，不確定是常態(tài)

飄窗不讓砸了、花池不再白送、陽(yáng)臺(tái)必須計(jì)面積，這一切的變化，其實(shí)是廣州樓市從“空間游戲”走向“產(chǎn)品邏輯”的一次深層調(diào)整。

我們正在進(jìn)入一個(gè)新的周期：開(kāi)發(fā)商要比拼真正的設(shè)計(jì)力、產(chǎn)品力；買家要開(kāi)始重新認(rèn)識(shí)“空間價(jià)值”的構(gòu)成；監(jiān)管也在更強(qiáng)調(diào)“公平、安全與真實(shí)”。

未來(lái)很可能還會(huì)有更多“落地性”政策出臺(tái)，包括陽(yáng)臺(tái)歸屬權(quán)、現(xiàn)房銷售城市擴(kuò)大、樣板間展示強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)化等。

這是行業(yè)的挑戰(zhàn)期，也是轉(zhuǎn)型的關(guān)口：

從“偷面積”到“實(shí)得率回歸”，從“高贈(zèng)送”到“產(chǎn)品理性化”，樓市的風(fēng)口正在變，小聰明的時(shí)代正在遠(yuǎn)去。

但有一點(diǎn)可以確定：真正對(duì)城市有信心、對(duì)生活有要求的人，依然會(huì)買、會(huì)換、會(huì)選好房子。

因?yàn)楸绕鸶呤褂寐实幕糜X(jué)，人們最終買的，是一套能安穩(wěn)生活的、真實(shí)而可靠的家。

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