01

提起貝殼，大家的第一印象是，國內(nèi)知名的一站式新居住服務(wù)平臺。

然而，從23年7月起，貝殼一體三翼升級，貝好家事業(yè)線成立，貝殼轉(zhuǎn)身要做數(shù)據(jù)驅(qū)動的住宅開發(fā)服務(wù)平臺。

隨后，貝好家于2024年9月，競得成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊；于2024年最后一天，首進(jìn)長三角，分別在上海、杭州的土拍中落子；

進(jìn)入2025年，貝好家更是聯(lián)袂優(yōu)秀央企和地方龍頭房企，全面開花！

在北京，貝好家與電建地產(chǎn)合作，打造了蜚聲京圈的熱銷項(xiàng)目長安華曦府，三開三罄，一鳴驚人；

在成都，貝好家簽約中昕置地，就成華區(qū)跳蹬河14畝住宅項(xiàng)目達(dá)成合作；

在長沙，貝好家攜手招商蛇口，以6.66億元競得長沙雨花區(qū)鼓風(fēng)機(jī)廠地塊：

在佛山，貝好家與綠城中國聯(lián)合開發(fā)佛山市禪城區(qū)城央核心區(qū)域游泳中心地塊；

在北京，5月29日，貝好家與招商蛇口、中海地產(chǎn)三方合作，聯(lián)合開發(fā)城市副中心八里橋地塊；僅僅過了一周，6月5日，越秀地產(chǎn)、北京城建、未來科學(xué)城置業(yè)與貝好家聯(lián)合以總價(jià)23.95億元，摘得北京市昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園兩宗地塊......

02

說實(shí)話，當(dāng)前的全國樓市，仍處于調(diào)整期，很多老牌開發(fā)商還在掙扎中求生存，為何貝好家的項(xiàng)目拓展，能夠如此迅猛？

據(jù)我了解，這主要得益于貝好家以“大數(shù)據(jù)造房”為特色的C2M模式。

那么，什么是“大數(shù)據(jù)造房”？什么是貝好家C2M模式？我簡單解釋一下：

我們知道，貝殼此前的業(yè)務(wù)主要有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，作為全國知名的一站式新居住服務(wù)平臺，貝殼手上有足夠多的房源和客源，貝殼因此非常了解當(dāng)?shù)氐拇媪糠吭礌顩r和客戶的需求，客戶需要什么樣的房子，每套房多少面積，幾房幾衛(wèi)，裝修大概什么檔次，貝殼可以說是了如指掌。

對此，我還記得過去有一句非常流行的話，叫做“給客戶畫像”，萬達(dá)老板王健林也經(jīng)常掛在嘴上。所謂“大數(shù)據(jù)”，就是能夠?qū)崿F(xiàn)“給客戶畫像”的能力基礎(chǔ)。

而作為房產(chǎn)交易服務(wù)平臺，貝殼幾乎覆蓋了全國所有的一二線城市，截至2025年3月31日，貝殼的活躍門店數(shù)量為55210家，較上年同期增加29.6%?；钴S經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為490862名，較上年同期增加23.0%。第一季度的移動月活躍用戶數(shù)量平均為4450萬名。

顯然，如此多的門店和經(jīng)紀(jì)人，就是貝殼的無數(shù)個(gè)線下觸點(diǎn)，每天都在給貝殼后臺輸送客源數(shù)據(jù)和房源數(shù)據(jù)。

比如某個(gè)樓盤項(xiàng)目，有多少客戶想在周邊買房，他們線下看過多少套房子，看的是幾居室，這些行為貝殼都知道，從中可以篩選出最有可能成交的客戶；

再比如，基于貝殼新房和二手樓盤字典產(chǎn)生的大量房源數(shù)據(jù)，貝殼亦可清楚地知道這一地區(qū)哪一類房源更為稀缺。

事實(shí)上，除了客源數(shù)據(jù)和房源數(shù)據(jù)，貝殼還擁有新房市場數(shù)據(jù)（貝殼新房是新房市場的重要合作方）、二手房交易數(shù)據(jù)。

可以說，這類數(shù)據(jù)只有貝殼的數(shù)據(jù)才全面、權(quán)威，因?yàn)榭蛻敉ㄟ^貝殼交易房產(chǎn)，像買賣多少錢、中間調(diào)了幾次價(jià)、有多少人看過房子、真實(shí)的成交價(jià)等，整個(gè)過程貝殼都記錄下來了，其他的機(jī)構(gòu)要么沒有記錄，要么沒有貝殼齊全。

至此，客源數(shù)據(jù)、房源數(shù)據(jù)、新房市場數(shù)據(jù)、二手房交易數(shù)據(jù)，這四塊數(shù)據(jù)拼成了貝殼C2M模型最底層的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

貝好家由此擁有了給客戶畫像的能力，既可以通過AI算法，挖掘客戶需求，結(jié)合市場供給和區(qū)位規(guī)劃、樓盤屬性等多維數(shù)據(jù)，從而掌控前端的產(chǎn)品定位；

又因?yàn)閾碛写罅磕繕?biāo)客源，貝好家還可以掌控后端的銷售變現(xiàn)。

至于中端的產(chǎn)品營造，在當(dāng)下階段也已完全成熟，依托各家建筑企業(yè)成熟的品質(zhì)管控，貝殼可輕松把控產(chǎn)品營造。

03

整體來看，貝好家C2M 模式，就是基于上述的海量數(shù)據(jù)，利用大數(shù)據(jù)和AI技術(shù)，提供滿足購房者需求的產(chǎn)品定位方案。其主要分為兩個(gè)階段：

第一階段：首先通過準(zhǔn)確理解、把握主流客戶的需求，輸出適合客戶的可選項(xiàng)，征集客戶需求。然后根據(jù)客戶需求迭代產(chǎn)品方案，并在這個(gè)過程中鎖定意向客戶，從而建立精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位和品質(zhì)營造。

事實(shí)上，貝殼在和潛在客戶做需求收集后，能輸出初步設(shè)計(jì)方案，包括更具體的社區(qū)、景觀、建筑、套型甚至戶型等，這版方案能夠直接指導(dǎo)應(yīng)用到項(xiàng)目報(bào)規(guī)階段。

對此，我把這個(gè)模式用8個(gè)字概括就是：

“以終為始、以人定房”。

很顯然，這一套模式，既大大縮減了購房者的選房成本，也大幅為開發(fā)商節(jié)約了營銷成本，難怪正在被全國范圍內(nèi)越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商等行業(yè)伙伴認(rèn)可。

而到了第二階段，貝好家甚至還實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)的個(gè)性化定制（可變戶型/可變空間、個(gè)性化裝修、定制家居），并通過社群、互動空間的深度運(yùn)營，讓“共筑好家”成為客戶線上定制選房的入口，從而建立幫助客戶滿足個(gè)性化定制的數(shù)字化平臺。

不得不說，這太牛叉了。個(gè)性化定制雖然說是針對單個(gè)客戶的個(gè)性化，但只要統(tǒng)籌起來，單個(gè)客戶的個(gè)性化就可以變成某一個(gè)小群體的個(gè)性化，如此，個(gè)性化定制的建造成本也會大大降低。

事實(shí)上，貝好家通過專業(yè)人工的可行性研究及前期客戶觸達(dá)的驗(yàn)證，已能輸出針對任何一個(gè)地塊的初步定位方案，既可以用來提前預(yù)測目標(biāo)客戶意向的產(chǎn)品類型和價(jià)格預(yù)期，指導(dǎo)、判斷這個(gè)地是否要拿，因?yàn)樗呀?jīng)包含了這塊地未來項(xiàng)目的套型配比、價(jià)格規(guī)劃等；

也可以幫助客戶實(shí)現(xiàn)低成本的個(gè)性化定制，讓用戶參與“大數(shù)據(jù)造房”，從而大大促進(jìn)房產(chǎn)的定制成交。

所以對于這一階段，我用12個(gè)字概括就是

“以人定房、以房定地、以房定錢”。

04

當(dāng)前，貝好家旗下的項(xiàng)目，大致分為兩種，第一種是貝好家為了更好驗(yàn)證C2M落地能力，增強(qiáng)合作伙伴信任，而全流程由貝好家團(tuán)隊(duì)自主操盤的項(xiàng)目。

典型如成都金融城三期、上海奉賢新城項(xiàng)目，從拿地、定位、設(shè)計(jì)、營銷等各環(huán)節(jié)，這些項(xiàng)目都將充分體現(xiàn)貝好家的C2M理念。

另一種，則是基于貝好家 1+2 模式下的多方合作項(xiàng)目。貝好家根據(jù)合作方需求，提供基于大數(shù)據(jù)支撐的 C2M 產(chǎn)品定位方案（即“1+2”模式里的重點(diǎn)“1”），以及靈活多樣的資金、線上線下一體化的營銷服務(wù)（即“1+2”模式里的“2”）。這一種項(xiàng)目，其典型有西安項(xiàng)目、成都中昕置地項(xiàng)目、北京長安華曦府項(xiàng)目。

▲在華曦府項(xiàng)目中，貝好家雖無北京門頭溝區(qū)域住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但利用C2M模型提出戶型配比方案，如78平米戶型占比 30%、96平米戶型占40%等，與電建地產(chǎn)設(shè)想高度一致，為項(xiàng)目確立戶型配比提供重要參考，提升方案保險(xiǎn)系數(shù)。

事實(shí)上，經(jīng)過一年多的探索和實(shí)踐，目前貝好家的C2M模型已經(jīng)在套型配比、價(jià)格預(yù)判方面實(shí)現(xiàn)較高的精確度，可以輸出項(xiàng)目建設(shè)性產(chǎn)品解決方案并實(shí)際應(yīng)用。

未來，貝好家的目標(biāo)是爭取在2026年做到“專家級”，進(jìn)一步細(xì)化到戶型、配置等，準(zhǔn)確把握購房者的需求和房價(jià)走勢，輸出全面精準(zhǔn)的產(chǎn)品解決方案。